激進擴張致三線皆踩!川系房企藍光發展能否穩住千億業績?

2021-08-03T07:30:51.260384+00:00

出售子公司、發行中期票據、增發境外美元債,藍光發展似乎在想盡一切辦法「搞錢」。在「三道紅線」政策的壓制下,這家去年剛挺進千億業績陣營的川系房企開始慌了。

出售子公司、發行中期票據、增發境外美元債,藍光發展(600466.SH)似乎在想盡一切辦法「搞錢」。

在「三道紅線」政策的壓制下,這家去年剛挺進千億業績陣營的川系房企開始慌了。

頻繁融資

10月27日,藍光發展公告稱,公司第三期中期票據已經發行完畢,金額為15億元,發行利率7%,期限2年。此次中期票據的發行,距離其上次增發美元債間隔不足四個月。

今年6月4日,藍光發展境外全資子公司Hejun Shunze Investment Co., Limited在境外發行2.5億美元、期限為2年的無抵押固定利率債券,並於2020年6月5日在新加坡證券交易所上市交易。

7月2日,藍光發展稱,Hejun Shunze InvestmentCo., Limited在6月4日發行的2.5億美元無抵押固定利率債券的基礎上,按與該債券相同的條款和條件,增加發行2億美元債券,並於2020年7月3日在新加坡證券交易所上市交易。

並且,此次增發的美元債由藍光發展提供無條件及不可撤銷的跨境連帶責任保證擔保。

據統計,今年1-9月,藍光發展已經發行了10隻債券。若加上前文提及的第三期中期票據,截至目前該公司發債融資金額累計達到112.8億元,平均票面利率為7.3%。

另外,該公司此前計劃的子公司股權轉讓事項也於近日塵埃落定。藍光發展與成都藍迪共享企業管理合夥企業(有限合夥)(下稱「藍迪共享」)擬以9億元為對價將合計持有的成都迪康藥業股份有限公司(下稱「標的公司」)100%的股權轉讓給漢商集團股份有限公司(下稱「漢商集團」)和漢商大健康產業有限公司(下稱「漢商大健康」)。

目前標的公司的股份交割已經完成,藍光發展稱,本次交易預計使公司當期損益增加約2.47億元。

據了解,藍光發展的營收主要來源於房地產開發、物業管理、醫藥三個板塊。此次其出售的子公司就屬於公司醫藥板塊業務的一部分,本次轉讓完成後藍光發展將退出醫藥業務。

對於出售子公司股權的原因,藍光發展稱是為了集中資源專注於核心業務的經營和拓展。

激進拿地

作為老牌房企,藍光發展1989年成立於成都,2008年開始全國化拓展,2015年在上交所重組上市。2019年啟用上海總部,同年物業子公司藍光嘉寶服務(02606.HK)完成香港上市。2019年公司全口徑銷售金額1015.4億元,排名前35。

從其發展進程來看,藍光發展確實實力不俗。或是為了在千億房企陣營中更進一步,2020年藍光發展選擇了更為激進的發展道路。

2017年至2019年,藍光發展的拿地強度均在40%以下,拿地態度相對謹慎。而2020年上半年,該公司的拿地強度明顯上升,達到66.6%,高於監管觀察指標,也超出其預期計劃。

藍光發展曾在2019年年報中提及,「2020年,公司計劃土地投資總額不超過400億元;自有房地產項目計劃開工面積1100萬平方米,竣工面積600萬平方米。」但實際上,藍光發展上半年的新增土儲貨值已經達到800億元左右。

藍光發展上半年新增項目36個,新增土儲建面588.5萬方,同比下降13.2%,為同期銷售面積的140.9%;新增土儲貨值約800億元,預計銷售均價1.35萬元/平,為同期銷售均價1.5倍。

截至2020年上半年期末,該公司總土儲貨值3100億元,較2019年末增長15%,其中新一線、二線及強三線占比約7成。按照2019年的千億銷售規模,藍光發展當前土儲基本能滿足未來三年所需。

無懼高溢價

大規模拿地,是地價降了嗎?

並沒有!今年上半年全國300個城市住宅用地供應面積同比增長1.0%,成交面積同比下降5.4%,上述300個城市住宅類用地成交的平均溢價率為16.5%。

上海易居房地產研究院的數據報告顯示,今年1至7月,全國100個城市居住用地價格為6088元/平方米,同比上漲8.8%。雖然地價總體上呈現漲幅收窄態勢,但仍呈上漲趨勢,各地也出現了較多的高溢價地塊。

今年6月底,藍光發展以12050元/㎡的樓面價競得浙江寧波奉化區的一宗宅地,溢價率高達49.7%,樓面價已與當地新房價格相當。

7月8日,經過465輪競價,藍光發展子公司蘇州舜堂商務諮詢有限公司以9.19億元的高價獲得江蘇南通海門市出讓一宗地塊,摺合樓面價13038元/㎡,溢價率高達99.59%。

另外值得注意的是,截至2020上半年,藍光發展(投資性房地產+固定資產投資)/總資產為3.3%,可供出租建築面積共37.73萬方。2020年上半年實際出租建築面積29.38萬方,出租率為77.87%,租金收入為0.61億元,同下跌20.8%。

房地產業務方面,上半年藍光發展實現銷售金額380.58億元,同比下跌18.21%;實現銷售面積417.68萬平方米,同比下跌18.87%。

2019年,藍光發展的房地產業務銷售金額為1015.4億元,若想與去年的銷售額持平,藍光發展下半年至少需完成634.79億元的銷售目標。以目前的行情來看,藍光發展要完成銷售目標,難度不小。

踩線隱患

進帳變少、拿地成本增加、公司要發展,如此來看,藍光發展的「籌錢」行為或許就很好理解了。

然而隨著「三道紅線」監管政策的出爐,藍光發展如此的頻繁大額融資也為公司埋下了隱患。

數據顯示,2020年上半年,藍光發展剔除預收款後的資產負債率為75%,凈負債率大幅上升26.5個百分點至105.7%,現金短債比0.8倍,三項監管指標均不達標。

據了解,2016年以來,該公司有息負債抵質押率均維持在50%以上,2019年末較2018年上升15個百分點至72.5%,高於2019年TOP50房企中位數55%。

2020上半年,藍光發展短期有息負債占比為44.5%,相比2019年提升8.3個百分點,高於TOP50房企中位數。

資本邦注意到,若以2019年年報來看,藍光發展其實只踩了「三道紅線」中的一條——其2019年資產負債率為70.7%,超標0.7%。

房企融資囤地曾為業內常態,但是現在這種激進的發展方式可能行不通了。「三道紅線」的出爐會讓資本市場對越線房企的信用質量進行重新評估,會直接影響房企的融資效率。

以藍光發展目前的情況來看,該公司可能會面臨更強的監管壓力和融資成本。上半年,藍光發展的應付債券同比增長3.76%達到85.71億元,後期的數額預計會更高。

而二級市場對藍光發展的隱患也做出了回應。從7月起,該公司股價一路走低。截至今日(10月30日)收盤,該公司股價下跌1.2%至4.93元/股。

(藍光發展股價走勢圖)

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2021-08-02T08:30:33.032879+00:00

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