新華社北京11月27日電 題：脆弱的蛋殼：年輕人租房不應被「資本運作」掀翻屋頂
新華社「中國網事」記者李倩薇 盧宥伊
11月25日，天氣寒冷，位於北京市東城區的蛋殼公寓總部卻擠滿了房東和租客，他們在焦慮地排隊等待登記信息。
在場的房東陳女士告訴記者：「來也只是做個登記，收不到房租，不知道該怎麼辦。」租客劉先生過來諮詢自己的「租金貸」如何辦理徵信保護，「現在租的房子正跟房東扯皮呢，但每個月貸款還得還。」劉先生很無奈。
長租公寓頭部企業深陷危機
近日，多家媒體報導蛋殼公寓陷入資金鍊危機，多地蛋殼公寓出現拖欠房東租金、公寓斷網、找不到管家等問題，與此同時，其杭州辦公室撤下招牌，成都辦公室人去樓空……
11月16日，蛋殼公寓官方微博稱「我們沒有破產，也不會跑路」。但近日，事件持續發酵，由於收不到房租又沒有解決方案，一些房東深夜撬鎖、驅逐租客，租客被迫搬家、租金貸還得接著還，同為受害人的租客和房東矛盾不斷激化……
今年8月以來，已有多家住房租賃企業爆雷，而此次蛋殼公寓陷入危機無疑帶來更大影響。成立於2015年的蛋殼公寓在短短5年內手握40萬間房源，業務也從北京擴大至全國13個城市。2020年1月，蛋殼登陸美國紐交所，成為第二家在美上市的中國長租公寓企業。
業內人士分析，高價收房源和租金貸在蛋殼的快速擴張中起到了重要作用。
房東張先生說，2018年，一名蛋殼公寓業務員來電詢問他的房子是否出租。「後來發現同小區業主幾乎都接到過電話，說明當時他們搶房源還是比較激烈的。」張先生說，當時蛋殼開出的月租價格比市場價高出約500元，房子還有人打理，就簽了一份五年的合同。
租金貸即租客與長租公寓簽訂租賃合同，長租公寓運營商與金融機構合作，引導租客辦理貸款並一次性預付一年房租及押金，長租公寓運營商向房東月付或季付租金，租客每月償還貸款。
租客劉先生說，選擇租金貸是迫於北京的高房租壓力。「我剛上班，押一付三的壓力比較大，選擇租金貸就能月付，並且貸款利息由蛋殼支付，對我來說相當於免息貸款。」
「租金貸」加大槓桿 「蛋殼」們的急速擴張之路
蛋殼公寓赴美上市前的招股書顯示，2018年和2019年前九個月，通過租金貸獲取的租金預付款分別占公司租金收入的88%和80%。而首家赴美上市的長租公寓企業青客公寓，有六成以上租金收入來自租金貸。
西南財經大學教授劉璐表示，非自持式長租公寓是一個重資本、輕資產的行業，由於租客和房東的付款周期不同，通過租金貸的槓桿作用，長租公寓企業能迅速積累龐大的資金池，從而收購更多房源擴張規模。
劉璐認為，這種模式與此前網際網路企業通過資本「跑馬圈地」的模式如出一轍，但其風險更大，一旦遇到租金下降、房屋無法如期租出去等情況，便會造成租金貸模式無法維繫，進而資金鍊斷裂。
「近年來資本紛紛湧入長租公寓行業，但其實這個行業利潤率很低。」成都市房地產經紀協會常務副會長劉翔說，正常經營的企業基本要做到90%至93%的入住率才能盈利，今年疫情後，大部分企業達不到這一標準，經營很艱難。
蛋殼公寓招股書顯示，2018年，蛋殼公寓凈虧損達13.7億元；2019年前九個月，凈虧損達到25.2億元。對此蛋殼解釋稱是由於其持續高速增長。
「沒有規模，資本很難投你，做規模就是多收房，一旦市場有波動，入不敷出，很容易爆雷。」一位業內人士表示。
重要民生領域應防止過度金融化
2018年起，陸續有長租公寓因租金貸、高槓桿等問題爆雷，引發多地主管部門叫停「租金貸」，但它並未消失。2019年12月，住建部等六部委發文要求，住房租賃企業租金收入中，租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應於2022年年底之前調整到位。
今年9月7日，住建部《住房租賃條例（徵求意見稿）》明確，直轄市、設區的市級人民政府可以建立住房租賃資金監管制度，將租金、押金納入監管。近期，多地出台長租公寓專用帳戶監管辦法，其中成都和重慶明確，承租人向住房租賃企業支付租金周期超過三個月的，資金要存入監管帳戶。
不過，成都市相關部門負責人坦言，該措施只能管住總部和帳戶在本地的企業，要管住規模更大的全國性公司，還需其總部所在地和各地聯動。
劉璐認為，長租公寓屬於重要民生領域，爆雷的危害很大，租客不僅難以退款，還無房可住，很容易激化矛盾。「重要民生領域應回歸服務業屬性，防止過度金融化，要著力引導企業降槓桿。」
目前，各地房東和租客的矛盾仍在發生，更多的人在焦急等待處理結果。「希望政府可以嚴格監管，還我們一個安穩的落腳地。」租客劉先生說。
來源： 新華網