記者 | 馬一凡
「中國房地產行業將進入無增長時代。」2020年的最後一天，易居企業集團CEO丁祖昱總結道。
他預計，今年全國商品房銷售金額將超過17萬億，行業銷售規模再創新高。儘管面對疫情壓力，房地產行業實現了V型反轉，仍然起到了中國經濟的壓艙石和穩定器的作用，不過丁祖昱認為，房地產行業的高增長將不復存在。
在接受介面新聞等媒體專訪時，丁祖昱表示，今年8月份出台的「三道紅線」新規將限制資金流入房地產，過去房地產行業的高歌猛進主要是靠拉動槓桿，戴上融資「緊箍咒」後，整個行業將缺乏動能。
「房住不炒」已經出台四年，「三道紅線」也在2020年下半年出台，丁祖昱認為，在這兩項政策下，房地產的前途已經明確、未來已經明晰，高歌猛進的時代應該告一段落了。
與此同時，房地產行業的頭部集中度進一步上升。今年1-11月，超八成百強房企累計全口徑業績同比提升，TOP50進入門檻大升，由604.3億元增至741.3億元，漲幅達22.7%。2020年千億房企數量預計將由2019年的34家增至40家以上。
丁祖昱判斷，儘管今年房地產對於拉動經濟發展起到了重要作用，但是明年對房地產的政策不會放鬆，中國明年的GDP預期增速將不錯，經濟無需跟房地產綁定。
雖然行業規模再創新高，但丁祖昱認為中國房地產還有很多問題亟待解決。
「商品房質量問題還是沒解決，關於住房交付質量問題的報導，現在數量是非常高的，在我們自測的媒體上，部分大公司關於質量問題的負面報導是數以萬計的。這是一個行業共性問題，持續好幾年都沒能解決。」他對介面新聞記者表示。
此外，丁祖昱談到，2020年房地產市場營銷亂象叢生。
在一些樓市較火熱的城市，部分熱銷盤捂盤惜售、人為「流搖」、眾籌打新、借票代持等現場頻出。
而在一些滯銷區域，樓盤虛假宣傳、找水軍充人數、渠道捆綁等，嚴重擾亂房地產市場秩序。高額的渠道費還擠壓著項目的利潤，並與房企不斷收緊的成本形成對立。
「天津和杭州市場上，渠道出現高達10%的佣金點數，深圳最高達到7%。渠道營銷在幫助房企提振銷售業績的同時，虛假承諾、利益爭奪、客戶與房源錯配等現象也正在不斷發生，這些亂象應當引發反思。」他說。
從城市維度來看，丁祖昱持續看好四個一線城市和經濟實力強的二三線城市。
上海今年商品房成交金額達到5034億元，同比增長24%，成為全國商品住宅成交金額排名第一的城市；而深圳的房價實現了結構性上漲，成為了全國剛需族最難上車的城市，一手房套均最低房價接近200萬。
上海今年樓市的活躍毋庸置疑。「從供求角度講，上海新房呈現供不應求的態勢，有供應就全都賣掉了，但是廣州和深圳從數據上看還是供大於求的。」
丁祖昱認為，哪些城市的市場好，還可以看房企的投資意願。今年1-11月，百強房企拿地建築面積前五城市分別是西安、武漢、重慶、杭州、成都。
短期來說，丁祖昱看好北上廣深四個一線城市以及杭州、金華、南京、揚州、合肥、東莞、南昌、西安、南充等城市；長期來說，他依然看好四個一線城市，以及杭州、寧波、紹興、南京、南通、徐州、合肥、蕪湖、阜陽、東莞、中山、佛山、珠海、廊坊、邯鄲、武漢、西安等城市。
這些城市大部分位於長三角和大灣區，另外還有一些西部及北方強經濟城市，或有政策利好城市。
這其中他最看好的還是長三角核心城市上海。「上海市場的熱潮，明年還會持續，無論短中長期我都會看好上海。」丁祖昱表示。