丁祖昱:房地產行業將步入無增長時代

2021-08-03T07:54:10.799881+00:00

2020年,地產行業遇到了重重挑戰,市場下行通道中突遇疫情黑天鵝,樓市註定是一場極其艱難的破冰之旅,更是難上加難的一年。新的一年即將啟封,行業將迎來怎樣的變與不變?

2020年,地產行業遇到了重重挑戰,市場下行通道中突遇疫情黑天鵝,樓市註定是一場極其艱難的破冰之旅,更是難上加難的一年。新的一年即將啟封,行業將迎來怎樣的變與不變?今天下午,「2021挑戰未來——丁祖昱評樓市年度發布會」上,易居企業集團CEO丁祖昱用滿滿的乾貨帶我們回顧這一年,展望新征程。



2021十大預測


丁祖昱每年的樓市十大預測,備受業內外關注,今年他說了什麼?一起來看看。



01 行業步入無增長時代


丁祖昱表示:2020年後,房地產將進入到下一個確定性階段,伴隨三道紅線落地,房住不炒已成為長效機制,由此地產「無增長時代」有望來臨。



02 政策關注重點在租賃


在丁祖昱看來, 2021年政策關注重點在租賃,既要高度重視保障性租賃住房建設,又要土地供應要向租賃住房建設傾斜,還要對租金水平進行合理調控,更好地解決好大城市住房突出問題。



03 金融政策趨緊,三道紅線範圍擴大


丁祖昱說,2021年,金融政策仍將趨緊,「三道紅線」範圍擴大。千萬不要以為今天「水」很多,都會流入房地產。過去兩年,都在關房地產金融的「水龍頭」。



04 企業快速去槓桿,過半房企轉綠


2021年,丁祖昱預測,將有過半房企轉「綠」。這也是三道紅線給房企帶來好的方面,也是機遇。



05 投資趨同,重點城市地價難降


為遏制疫情對於房地產行業的負面影響,各地加大了優質用地供應量,土地市場熱度明顯提升,地價隨著優質用地的供應增加上升。展望2021年,丁祖昱認為,投資趨同,重點城市地價很難下降。



06 銷售全口徑上升,操盤權益下降


丁祖昱預測:2021年部分房企全口徑金額還將繼續增長,但操盤或權益將下降,未來可能會成為一種常態。



07 數字化加速,線上營銷成為新戰場


展望2021年,丁祖昱表示,未來在區塊鏈、雲計算等技術的支持之下,線上化營銷趨勢將會加強,成為新戰場。投入1億做數字化的企業會越來越多,房企、服務企業都要多投錢,會帶來意想不到的回報。



08 養老進入新時代,增長提速規模放量


隨著人口紅利釋放、政策精準把脈、智慧養老賦能,丁祖昱表示,養老產業迎來黃金布局期,有望超越地產。



09 資本聚焦仍在物業,估值全面回歸理性


截至2020年底,年內成功上市17家。2021年,丁祖昱大膽預測,資本聚焦仍在物業,但估值全面進一步回歸理性。



10 看好龍湖集團、華潤置地、旭輝控股集團、金地集團、萬科A、碧桂園服務、永升生活服務、金科服務、華潤萬象生活的股票


丁祖昱表示:這些推薦企業兼顧了龍頭、兼顧了中型房企、兼顧了物業股、兼顧了特色企業。



數據中的樓市


今天的發布會,丁祖昱的精美PPT超過百頁,樓市宏觀政策、一二手房成交情況、土地市場走向、商業地產、長租公寓等領域的乾貨滿滿。我們挑了十個關鍵金句,為大家詳細展現。

房地產依然是中國經濟壓艙石、穩定劑01


數據顯示:2020年1-11月全國商品房銷售面積累計同比增速從-39.9%提升到1.3%,全國商品房銷售金額累計同比增速從-35.9%提升到7.2%,全國房地產開發投資額累計同比增速從-16.3%提升到6.8%。



宏觀政策上,2020年中央房地產政策核心始終是「穩」。丁祖昱指出:2020年中國經濟形勢V型反轉,房地產依然是中國經濟的壓艙石和穩定劑


2020年全國商品房銷售將超17萬億02


發布會現場,丁祖昱回顧2020年房地產行業市場,預計全國2020年商品房銷售金額及銷售面積超17萬億



在一手房方面,2020年全國100城中,北上廣深這四個一線城市的商品住宅供應面積及成交面積全面趨好。其中,北上廣深四城2020年合計供應面積約3640萬平方米,同比增長20%;北上廣深四城2020年合計成交面積約3263萬平方米,同比增長12%。


就年度整體趨勢來看,在2020年下半年,房地產三大相關指數後繼乏力,具體為2020年100個城市新建商品住宅成交面積月度走勢、15個熱點一二線城市二手房月度成交面積月度走勢、2020年全國300城土地成交面積月度走勢,這三大指數在下半年的增速均有所放緩。


11城2020二手房成交面積創近3年新高03


2020年,北京、上海、廣州、深圳等15城二手房成交金額為4.19萬億元,同比增長約18.03%;成交面積為1.42億平方米,同比增長約6.77%。


丁祖昱指出:綜合來看,2020年,11城二手住房成交面積創近3年新高,分別為北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、合肥、青島、鄭州、廈門



2020年千億房企突破40家04


發布會現場,丁祖昱談到,1-11月超8成百強房企累計全口徑業績同比提升,全口徑金額門檻持續提升,其中TOP50門檻增幅最高,由604.3億元增至741.3億元,漲幅達22.7%。2020年千億房企數量預計將由2019年的34家增至40家以上。部分房企全口徑金額還在增長,但操盤或權益增速已下降。



從房企拿地能級分布來看,2020年百強房企在一線、二線、三四線城市的拿地分布分別為:4%、46%、49%,2019年則分別為5%、45%、50%。2020年1-11月百強房企拿地建築面積前五城市分別是:西安、武漢、重慶、杭州、成都。



從財務方面看,2020年房企加速降槓桿,凈負債率明顯改善的房企包括:陽光100中國、首創置業、中南建設等;現金短債比明顯改善的房企包括:國瑞置業、金隅集團、華發股份等;扣除預收後的資產負債率大幅改善的房企包括:融創中國、碧桂園、中梁控股等



與此同時,丁祖昱指出,未來規模房企亦會出現負增長現象。這一跡象在2020年已有顯現,據克而瑞數據,2020年前11月百強房企中,有4家千億房企增速為負


2020房企債務違約金額同比增289%05


2020年中國房地產行業面臨巨大挑戰。其中,房企資金壓力驟升。丁祖昱指出:


A股上市房企債務的相關糾紛訴訟案件數量從2018年的9例、增至2019年40例、再增至2020年69例,涉及的金額也從2018年1億元,增至2019年的52億,及至2020年154億元。


此外,信用債違約的房企數量、違約債券數量、以及違約日債券餘額在2020年都驟增。其中2020年,房企在違約日的債券餘額共計約222億元,同比增長289%

300城土地成交金額達7.38萬億06


2020年300城土地成交總建築面積28.3億平方米,成交總金額達7.38萬億元,再創新高。上海以2830億元成交金額居全國「賣地榜」首位。


2020年一二線城市土地成交金額TOP10為:上海、廣州、杭州、南京、北京、寧波、重慶、武漢、成都、西安。2020年一二城市土地成交建築面積TOP10為:重慶、西安、成都、武漢、鄭州、昆明、長沙、貴陽、青島、長春。


丁祖昱指出,2020年土拍市場呈現「先揚後抑,城市分化加劇」的特點。一方面部分城市出現大量土拍超百輪的熱門地塊,如寧波、嘉興、紹興等長三角城市,另一些城市則地塊流拍率居高不下,如哈爾濱,流拍率高達35%。



2020年全國300城土地成交平均樓板價2613元/平方米,創十年新高。全國土地成交單價排行榜前十地塊均位於北京及上海,其中上海楊浦區江浦社區R-09地塊樓盤價8.6萬元/平方米,居全國第一。此外,上海徐匯區黃浦江南延伸段28個地塊成交總價310.5億元,居全國城市土地成交總價排行榜第一。



商業地產租賃供應腰斬,銷售額降三成07


發布會現場,丁祖昱談到,2020年商業租賃供應腰斬。2020年商業項目開業規模為1462萬㎡,同比下降47.5%。近三年商業整體業態開關店率分別為:1.12%、0.98%、0.71%。北京、上海、廣州、深圳、南京等城市2020年購物中心出租率均呈同比下降態勢。



長租公寓開業增速整體放緩08


住宅租賃方面,丁祖昱指出:2020年,全國55城整體個人租金同比下跌0.4%, 31城跌 、3城不變、21城漲;核心8城集中式租金普跌,上海、杭州、南京、武漢等個人租金表現相對較好。個人租金方面,上海、杭州、南京、武漢等城市小幅上漲。集中式租金方面,除南京外,租金普跌,原因疫情、品牌公寓暴雷。



他表示,截至2020年,品牌集中式公寓(TOP20房企+TOP10運營商)累計開業規模近64.4萬間,開業增速整體放緩。2019-2020年,除頭部3家房企品牌外,酒店品牌系依靠酒店體系客戶資源、運營能力,增長突出。



中國物管行業規模1.2萬億09


中國物業管理行業方面,丁祖昱談到,行業處於高速發展的進程中,市場規模不斷攀升。物業管理行業市場整體集中度低,高度分散,各類企業絕對增長空間仍大。從規模表現來看,2020年中國物業管理行業管理面積為351.5億㎡,同比增長13.4%。


從經營績效表現來看,2020年物管行業營收規模為12688.1億元,同比增長20.7%。其中, TOP100企業收入均值為27.53億元,同比漲27.9%。TOP10企業收入均值為90.09億元,同比漲31.7%,是百強企業均值的3.27倍。從2020年營收的構成來看,基礎物業服務占比為20.51%、增值服務占比7.02%。增值業務在百強物業收入、利潤結構占比逐漸擴大,企業收入利潤增強前景空間大。



從上市物企表現來看,梯隊分化明顯。近半淪為「殭屍股」,49%上市物企日成交額在1000萬元以下,46%上市物企日成交量在100萬股以下。



2020年南京一二手房倒掛項目達92個10


丁祖昱指出:2020年一二手倒掛項目在5個以上的城市就高達21個。


具體來看,南京在2020年一二手房倒掛的項目數量最高,達92個項目,同比增長16%,占全年新開盤項目的比例高達63%。此外,還有成都、西安、長沙,一二手房倒掛的項目數量均在50個以上。


南京、長沙、上海、深圳、青島、東莞這6個城市一二手倒掛項目數量同比去年繼續增長。



值得一提的是,在城市投資判斷上,南京與北京、上海、廣州、深圳、杭州、寧波、紹興等31城,在丁祖昱的中長期看好城市名單內。

關鍵字:

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2021-07-12T07:03:07.766132+00:00

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