你買的房子貸款長好,還是短好?

都市房產快訊 發佈 2021-08-03T07:55:03.874737+00:00

過去這十多年,伴隨房價的不斷上漲,剛需購房的壓力和門檻越來越高,如果想在一二線城市買房,光湊齊首付款可能就需要動用六個錢包了。無債一身輕固然好,但在實際的買房過程中,能夠全款買房的畢竟是少部分人,絕大多數購房者都會依靠貸款來買房。

過去這十多年,伴隨房價的不斷上漲,剛需購房的壓力和門檻越來越高,如果想在一二線城市買房,光湊齊首付款可能就需要動用六個錢包了。無債一身輕固然好,但在實際的買房過程中,能夠全款買房的畢竟是少部分人,絕大多數購房者都會依靠貸款來買房。通過按揭貸款買房,除了可以讓購房者提前獲得住房,而且還可以使得開發商加速資金回籠,使得銀行獲得穩定的利潤,所以對三方都是有好處的。一般來說,按揭貸款主要分為等額本息和等額本金兩種方式,而大家普遍選擇的貸款年限基本都在10-30年不等。

關於房貸的這些常識,大家基本都爛熟於心了,但在實際購房過程中,還是存在一些問題,筆者簡單總結為兩點:一是,究竟是選擇等額本息還是等額本金?由於訂房簽約付款等一系列流程相對複雜,所以買房者對於貸款方式的選擇往往拿捏不清,結果就是被房產中介、銷售顧問牽著鼻子走。另一個是,按揭貸款究竟是越長越好還是越短越好?受傳統觀念影響,中國人普遍都偏於安全保守,所以不喜歡借錢消費,往往認為按揭貸款的期限越短越好,結果可能就會導致生活質量下降,壓力很大。因此,為了避免後悔,在貸款方式和還貸期限的選擇上,還是值得好好考究一番。

等額本息和等額本金,哪一個更適合你?

總體來說,房貸期限越長、貸款金額越大,房貸利息就越高,如果再具體到不同的還款方式來看,等額本息和等額本金之間的利息差距也並不小。假設貸款100萬元購房款,還款期限為30年,參照現階段普遍執行的5.88%的房貸利率來看,那麼等額本息的還款方式要比等額本金多支付25萬元利息。25萬元什麼概念呢?這基本相當於一個普通工薪階層3-4年的薪資收入。可儘管如此,絕大多數人仍選擇等額本息的還款方式,這是為什麼呢?原因主要有兩個:

一方面,由於本金和利息都已經平攤到了每個月當中,所以對等額本息來說,每個月還款金額是相等的,而等額本金是指每月所還的本金是相同的,利息則需要根據接下來未償還的本金數額來計算,所以與等額本息相比,等額本金前期還款資金壓力較大,比較適合高收入人群,就拿上面的例子來看,至少前120個月,也就是前10年,等額本金的月供要高於等額本息。反之,等額本息相對更適合資金不足的購房者。

另一方面,如果考慮提前還款,由於等額本息前期已經支付了大部分利息,所以對購房者來說往往會白花冤枉錢,但對銀行來說卻是有利的;而對等額本金來說,後期無論是本金還是利息都是相應減少的,所以如果提前還款,對購房者而言,自然能免去一部分的利息,但對銀行卻是不利的,所以銀行往往會推薦購房者使用等額本息的還款方式。因此,接下來,我們就以等額本息的還款方式為例,看看貸款是越長越好還是越短越好。

對你來說,房貸是「越長越好」還是「越短越好」?

以等額本息為例,假設貸款100萬元,參照現階段普遍執行的5.88%的房貸利率,接下來我們看看貸款10年與貸款30年的區別到底有多大,計算結果如下:

圖一:採取等額本息按揭貸款10年:

圖二:採取等額本息按揭貸款30年:

根據上面兩張圖來進行比較,不難發現,在相同的條件下,按揭10年總共需要支付利息大約33萬元,按揭30年總共支付利息大約113萬元,後者比前者高出了80萬元。這是什麼概念呢?基本可以在普通三四線城市購置一套房產了。面對這種情況,購房者不僅僅需要對自己現階段的經濟實力、還款能力做出正確判斷,而且還要對未來的收入及支出做出正確的、客觀的預測,設計還款計劃的時候最好適當留有餘地。具體來說,如果目前經濟收入較高,而且對未來也有樂觀預期,可以採取少支出利息的方式,沒必要多花冤枉錢,關鍵還能儘早擺脫房奴生活。

反之,對於資金不足的購房者來說,可以採取較長的還款期限,雖然利息是比較高的,但是由於每月資金固定,所以還款過程的壓力小得多,也是相對輕鬆的。除此之外,還有一個原因,筆者認為,表面上看,按揭貸款30年要比按揭10年多支出高達80萬的利息,想想都有點無奈和心疼,但是購房者如果把眼光放得長遠一些,未來30年的還款過程可能真的沒有想像的那麼難。經濟社會的不斷發展,人們收入水平的不斷提高,尤其是M2貨幣供應量增加帶來的通脹,這些因素都給大家提供了彈性的還款區間。

不妨舉一個再簡單不過的例子,30年前,一分錢就能買一根冰棍,如今一根冰棍平均五六塊,甚至更貴,這說明人們賺的錢確實多了,但一定程度上購買力也出現了下降。同樣的道理,按照目前的通脹率來看,現在的100萬,30年後僅僅也就相當於現在20萬左右的購買力,可能連首付都不夠了。因此,從長遠來看,未來的月供壓力會逐漸變小,對資金不足的購房者來說,貸款期限越長越好,更可況房貸可能是絕大多數人所能接觸到的最低成本的資金了。當然,前提條件是沒有提前還款的打算,否則前期已經支付了大部分利息了,豈不是要白花一筆冤枉錢了

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2021-11-16T09:15:48.475315+00:00

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