一個盈利高的酒店，應該在籌建選址時就精心規劃。這方面規劃的失敗，輕則，意味著後期成本抬高；重則，酒店項目直接「殺死」在搖籃中。
酒店籌建選址
- 區位：離重要的小區、政府、工業園區、地鐵、高鐵、機場、景區等的距離及可使用性。
- 交通：交通的便利性（單行道除外）。
- 商業相生性：計劃選址周圍的商業與本酒店的競爭和相生關係。（競合關係）
- 昭示感：建築本身的氣質與氣勢。
- 停車：路面及地下的停車是否方便，停車後到酒店大堂是否方便，是否存在二次中轉。
- 案底：物業是否涉及質押或查封。
- 真假口岸：舉例說明，高校周圍的中後期進入者、高鐵站周圍中後期進入者等。
物業成本與年限
- 基礎房租+遞增房租+物業費用（含物管費情況），這是酒店成本最恆定、最長期的一筆支出，與客房定價有間接關係。
- 租賃年限，一般是建議是6的整數倍，利潤率最高！一般情況下，如果客流基數特別大，建議也不要低於8年。
經驗之談：
- 對於物業是買的那種酒店投資人來說，還是會計算房租成本進去，因為他出租出去也是可以賺房租的。
- 一般酒店的翻裝周期為6-8年（有3年一小裝，6年一次大的翻裝的說法）。地方越小，翻裝周期越長；使用頻率越高，翻裝周期越短。
物業產權屬性
基本的產權屬性分別為：住宅、工業、商業、辦公、倉儲、工業、教育、農業用地。
- 商業是肯定可以做的酒店的。
- 部分地區商住一體的公寓性住宅，也是可以做酒店的。
- 其餘的土地性質基本上是不能做酒店的。
這裡強調一下，如果各位新找物業，最安全的做法是商業，否則後期辦證很麻煩。
酒店出房率
- 相同的面積物業、不同的長寬比、排出來的房間數量是不一樣的。要考慮出房的數量。
- 不同的客房數量的人員配置不一樣。也要考慮人員配置的經濟性和合理性。
- 非主題性或民宿最低房量到40間以上，每增加20間是一個人員配置的門檻。
- 單邊布房，過道最低不得低於1.3米；雙邊布房，過道不低於1.4米。
- 250-500元每間夜是單體酒店的大趨勢。
酒店設備位
- 物業規劃，預留放置空調、鍋爐等關鍵設備的位置。
- 空調外機必須保持通風（中央空調的外機是集中擺放、VRV外機是分開擺放）。
基本建築條件
關鍵詞：樑柱、層高、通風、採光、給排水。
- 新找物業層高凈空在2.8-3.4之間最為合理。太低壓抑，太高能耗太大。
- 是否有黑房（黑房是指完全無採光的房間），當然主要還是控制黑房的比例。
建築大廳位置
- 明顯的位置。
- 大小適度（有關大廳設計的規則，可文末點擊原文閱讀，進行查閱）。
- 大廳與電梯的垂直對應關係。
電梯的專屬性
- 最好是有獨立的後勤電梯和客人專用電梯。
- 電梯最好與客房、大廳、停車場保持垂直關係。如果不是垂直關係、則要考慮導視。
- 儘量避免多次中轉。
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