淚崩:酒店選址錯了,已開業就崩了

2021-08-03T08:12:43.949434+00:00

一個盈利高的酒店,應該在籌建選址時就精心規劃。這方面規劃的失敗,輕則,意味著後期成本抬高;重則,酒店項目直接「殺死」在搖籃中。酒店籌建選址區位:離重要的小區、政府、工業園區、地鐵、高鐵、機場、景區等的距離及可使用性。交通:交通的便利性(單行道除外)。

一個盈利高的酒店,應該在籌建選址時就精心規劃。這方面規劃的失敗,輕則,意味著後期成本抬高;重則,酒店項目直接「殺死」在搖籃中。

酒店籌建選址

  • 區位:離重要的小區、政府、工業園區、地鐵、高鐵、機場、景區等的距離及可使用性。
  • 交通:交通的便利性(單行道除外)。
  • 商業相生性:計劃選址周圍的商業與本酒店的競爭和相生關係。(競合關係)
  • 昭示感:建築本身的氣質與氣勢。
  • 停車:路面及地下的停車是否方便,停車後到酒店大堂是否方便,是否存在二次中轉。
  • 案底:物業是否涉及質押或查封。
  • 真假口岸:舉例說明,高校周圍的中後期進入者、高鐵站周圍中後期進入者等。

物業成本與年限

  • 基礎房租+遞增房租+物業費用(含物管費情況),這是酒店成本最恆定、最長期的一筆支出,與客房定價有間接關係。
  • 租賃年限,一般是建議是6的整數倍,利潤率最高!一般情況下,如果客流基數特別大,建議也不要低於8年。

經驗之談:

  • 對於物業是買的那種酒店投資人來說,還是會計算房租成本進去,因為他出租出去也是可以賺房租的。
  • 一般酒店的翻裝周期為6-8年(有3年一小裝,6年一次大的翻裝的說法)。地方越小,翻裝周期越長;使用頻率越高,翻裝周期越短。

物業產權屬性

基本的產權屬性分別為:住宅、工業、商業、辦公、倉儲、工業、教育、農業用地。

  • 商業是肯定可以做的酒店的。
  • 部分地區商住一體的公寓性住宅,也是可以做酒店的。
  • 其餘的土地性質基本上是不能做酒店的。

這裡強調一下,如果各位新找物業,最安全的做法是商業,否則後期辦證很麻煩。

酒店出房率

  • 相同的面積物業、不同的長寬比、排出來的房間數量是不一樣的。要考慮出房的數量。
  • 不同的客房數量的人員配置不一樣。也要考慮人員配置的經濟性和合理性。
  • 非主題性或民宿最低房量到40間以上,每增加20間是一個人員配置的門檻。
  • 單邊布房,過道最低不得低於1.3米;雙邊布房,過道不低於1.4米。
  • 250-500元每間夜是單體酒店的大趨勢。

酒店設備位

  • 物業規劃,預留放置空調、鍋爐等關鍵設備的位置。
  • 空調外機必須保持通風(中央空調的外機是集中擺放、VRV外機是分開擺放)。

基本建築條件

關鍵詞:樑柱、層高、通風、採光、給排水。

  • 新找物業層高凈空在2.8-3.4之間最為合理。太低壓抑,太高能耗太大。
  • 是否有黑房(黑房是指完全無採光的房間),當然主要還是控制黑房的比例。

建築大廳位置

  • 明顯的位置。
  • 大小適度(有關大廳設計的規則,可文末點擊原文閱讀,進行查閱)。
  • 大廳與電梯的垂直對應關係。

電梯的專屬性

  • 最好是有獨立的後勤電梯和客人專用電梯。
  • 電梯最好與客房、大廳、停車場保持垂直關係。如果不是垂直關係、則要考慮導視。
  • 儘量避免多次中轉。

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關鍵字:

吃了這個『蜂后逆齡素』後,我就沒再亂更年虛胖了!

2021-10-19T06:34:35.836574+00:00

不只是追求身材!40歲後的「內在凍齡」也很重要

真正會保養的女人,到幾歲都顯年輕

但我說的,可不止是「表面」的保養喔

看我如何40歲有效『內在凍齡』!!

人家常說的「重質不重量」

年輕人之所以年輕漂亮,是因為他們臉頰膨皮,皮膚滑嫩會發光,人也活力

 

但我身邊很多姐妹,常斷食追求身材

有些人內分泌失調減不下來;有些人是變輕了,但氣色變灰灰沒精神⋯

啊加上缺乏營養,皮膚乾乾皺皺少了彈性

活力差了,臉甘那更滄桑老成

 

原本是想變美、變年輕,反而本末倒置了⋯

 

女人的身體很妙

過了三十,美麗中樞-卵巢中的『雌激素』會開始衰弱

緊接而來的是:生理失調>>肌膚暗沉老化>>體態走鐘

 

‼️這時,後天營養是很重要的

『不攝取=提早迎接老臉』

啊所以我都吃【美肌蜂后逆齡素】

姐妹吃了也美顏有感

大家都知道,蜂王乳對女生很好

這一顆膠囊內,濃縮了【女王蜂王乳x女神蜂子粉】的雌激素,營養是蜂王乳500倍以上,從體內回朔青春機能

加上養顏美白配方(青木瓜、燕窩..),將流失的澎潤肌,恢復透白及彈性

 

像我啊~吃了『蜂后逆齡素』後,就沒有再亂虛胖了捏!

持續吃到現在,臉色恢復18歲的少女感,蘋果肌也膨膨ㄟ,拍照有顯年輕XD

美起來真的「有質又有量」🥰

 

商品資訊

 

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