一個5年房產中介經驗總結:房產交易十大「坑」,請注意

離不開的魚 發佈 2021-08-03T08:42:33.154708+00:00

坑"一:配偶異議常見情況:房屋登記在夫妻一方名下,買賣合同只有登記一方簽字,沒有配偶方簽字。法律後果:房價暴漲,配偶一方以房屋屬夫妻共同財產,登記一方擅自出售侵犯共有權提出異議,導致合同不能履行。預防措施:1.了解業主婚煙狀態,有配偶的務必讓配偶並簽字確認2.

坑"一:配偶異議

常見情況:

房屋登記在夫妻一方名下,買賣合同只有登記一方簽字,沒有配偶方簽字。

法律後果:

房價暴漲,配偶一方以房屋屬夫妻共同財產,登記一方擅自出售侵犯共有權提出異議,導致合同不能履行。

預防措施:

1.了解業主婚煙狀態,有配偶的務必讓配偶並簽字確認

2.配偶不願意簽字或不在場的,務必通過錄音、拍照等方式固定證據.

"坑"二:無權代理

常見情況:

業主的親賊朋友代為簽約,事後沒有讓業主及時補簽字,業主不追認,導致合同對其不發生法律效力

法律後果:

無權代理合同屬效力待定合同,對業主是否有效取決於業主是否追認,存在房價暴漲業主不追認不履行,房價下跌業主追認履行的被動局面

預防措施:

1.簽約時儘量要求代理人出具業主授權委託書並留存;

2.沒有授權委託書的,務必對業主錄音確定是否同意代理人代簽,並就成交價、付款方式等主要事宜予以確認,事後及時要求業主補簽合同

"坑"三:

借名買房

常見情況:

因自身不具備購房或貸款資格,尋找他人代持買房。

法律後果:

房價暴漲代持人只認借貨關係,不認代持關係,將房屋據為己有,或代持人對外負債,房屋被其債權人査封抵債。

預防措施:

1.代持必須基於特別的信任關係,沒有信任關係,不能代持

2.簽署代持協議,明確代持關係

3.所有購房款及費用均通過轉帳支付,並註明轉帳事由,保留好全部轉帳憑證;

4.過戶後由代持人出具以出資人為受託人的全權委託公證,方便出資人實際控制,隨時可將房屋過戶到自己或指定人名下;

5.尋找的代持人不宜有過多的對外生意往來。

「坑」四:學區學位

常見情況:

奔著學位房的目的買房,買過後發現沒有學位,或學位不是賣方宣稱的名校。

法律後果:

木已成舟,退房困難,即便退房成功再買房,也已喪失首房首貨優惠,並錯過孩子入學機會。

預防措施:

1.一手房方面,對於開發商的宣傳承諾寧可信其無不可信其有,自己要窮盡途徑求證學校的真實性;

2.二手房方面,需要向鄰居、學校、教育行政部門了解,確保學位沒有使用,買房目的能夠實現,同時在合同里約定一旦沒有學位的解約權

"坑"五:回遷期房

常見情況:

原村民只有和開發商的回遷合同,沒有任何其他權屬憑證便以略低市場價放盤交易。

法律後果

由於沒有權屬證明且屬於期房,交易周期長,存在回遷村民"一女多嫁"及房價暴漲後毀約的情況。

預防措施:

不建議購買回遷期房,必須購買的明確約定違約主人,並第一時間占有房屋並保留物業費水電費支付憑證,以便其他債權人查封後提出執行異議

"坑"六:稅費不明

常見情況:

二手房買賣合同沒有約定過戶納稅申報方式及業主的免稅義務。

法律後果:

房價暴漲後,業主實收情況下,堅持核實徵收,拒絕核定徵收,拒絕履行申請免稅,故意増加買家交易成本,逼迫買家放棄購買。

預防措施:

簽約時明確約定納稅申報方式(核定徵收還是核實徵收)及業主的免稅義務。

坑"七:擔保費用

常見情況:

手房買賣合同僅約定業主委託擔保公司贖樓,未明確哪家擔保公司及擔保費比例

法律後果:

房價暴漲後,業主實收情況下,自行委託關聯擔保公司,開出巨額擔保費用要求買方承擔,逼迫買方放棄購買。

預防措施:

簽約時在合同中明確約定業主委託中介方指定擔保公司贖樓,必要時對樓擔保收費標準引以約定

"坑"八:

贖樓方式

常見情況:

合同只約定業主委託擔保公司融資贖樓,沒有約定是一筆款還是兩筆款買家並不知道兩者的區別所在

法律後果:

一筆款樓本質是用買家按揭貸款為業主樓,存在未過戶先供樓的情況,和一且完成樓後業主違約,又無法停止月供(一且停止將導致自身信用黑名單日後貸款受限)的被動局面

預防措施:

選擇兩筆贖樓,與擔保公司簽訂兩筆款擔保服務合同。

"坑"九:高評高貨

常見情況:

買家為獲取更多貸款,虛高成交價並偽造業主定金收據向銀行申請貸款。

法律後果:業主發現後可能向銀行投訴,銀行可能撤銷已出具的貸款承諾函,導致買家對業主構成違約

預防措施:合規貸款,不私自偽造合同文件。

"坑"十:違約條款

常見情況:

合同沒有約定遲延履行日違約金或約定違約金過於隨意、過低,沒有約定逾期履行合同義務多少日對方有權解除合同,或者逾期履行義務時間過長對方才有權解除合同,約定仲裁等。

法律後果:

業主違約,損失無法得到最大限度彌補,房價暴漲房屋可能被一房兩賣,仲裁樴錯誤難於糾正

預防措施:

約超遲延履行義務對方有權解除合同的合理時間和根本違約違約金(建議成交價20%),建議糾紛解決途徑選訴訟。

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