來源：瀋陽日報-瀋陽網
袁野繪
租房還在租期內，承租方就因自身原因自行搬出，提出要提前解除租賃合同。12月29日，記者從市法院獲悉，法院認為承租方在未發生法定或約定的解除事由的情況下，提前要求解除合同，構成違約，不但要補交拖欠的房費，還要承擔解除合同造成的守約方損失。
單方違約不租房了
2011年11月，瀋陽某物業公司與某保險公司簽訂《房屋租賃合同》。2018年5月21日，某保險公司向瀋陽某物業公司發函表示不再租賃案涉房屋，提前解除租賃合同，同意承擔違約責任。
瀋陽某物業公司回函表示不同意提前解除合同。但2018年8月，某保險公司自行搬離案涉房屋，向瀋陽某物業公司交還鑰匙並進行了公證。但瀋陽某物業公司未接收鑰匙，並向法院提起訴訟，要求賠償房租損失和違約金。
訴訟中，雙方對應否對裝修改造費用鑑定存在爭議，市法院於2019年6月11日向瀋陽某物業公司釋明不進行鑑定，瀋陽某物業公司可處置案涉房屋。
解除合同時間存爭議
雙方在解除合同的時間上存在爭議。某保險公司主張自己搬離時間為合同解除時間，之後就不需要付房租了，而物業公司則並不認同。
法院認為，在合同約定租賃期限尚未屆滿，也未發生法定或約定的解除事由的情況下，某保險公司提前要求解除合同，構成違約。保險公司應支付租金、物業費至合同權利義務終止之日。雖然保險公司於2018年5月21日已通知物業公司解除合同，但本案未發生法定或約定的合同解除事由，保險公司一方作為違約方不享有單方面的合同解除權，保險公司發出的解除合同通知不能產生合同解除的效力，也不能認定為本案合同解除的時間點。保險公司搬離案涉房屋時物業公司拒絕接收鑰匙，雙方未辦理交接。在本案訴訟中雙方對鑑定問題又存在爭議，為避免損失繼續擴大，法院於2019年6月11日向物業公司釋明可正常處置案涉房屋，因此應以該日期作為雙方合同權利義務終止之日。
賠償3.5個月房屋租金
瀋陽某物業公司主張保險公司賠償其違約金及裝修改造損失，實質上已表明案涉合同已無法繼續履行。法院認為，案涉《房屋租賃合同》約定的違約金金額不足以彌補物業公司的損失，應予以適當調整。因保險公司提前解除合同給物業公司帶來可得利益的損失，且案涉房屋為大面積商業用房，鑒於瀋陽市商業用房租賃市場閒置率較高的實際情況，物業公司繼續出租存在相當程度的困難，故應當給予物業公司一定的尋租期，保險公司負擔相應的費用。關於裝修改造費用的問題，鑒於物業公司為履行合同而進行了實際的投入，保險公司應對該部分損失承擔相應賠償責任。法院依據物業公司的實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人過錯程度及預期利益等因素，根據公平原則和誠實信用原則，酌定保險公司支付物業公司3.5個月房屋租金作為賠償。
法院判決某保險公司向瀋陽某物業公司支付2018年8月22日至2019年6月11日租金、物業費8589047.75元，另賠償3.5個月房屋租金1363749.29元。
法官說法
合同僵局時
裁判解除合同需審慎
市法院民二庭法官周濛說，違約方不享有單方解除合同的權利，但是在房屋租賃合同履行過程中，雙方形成合同僵局，一概不允許違約方通過起訴的方式解除合同，有時對雙方都不利。最高人民法院2019年11月8日發布的《全國法院民商事審判工作會議紀要》第48條對此問題作出回應，允許違約方在特定條件下通過起訴解除合同：一是違約方不存在惡意違約的情形；二是繼續履行合同對違約方顯失公平；三是守約方拒絕解除合同，違反誠實信用原則。需要強調的是，違約方主張解除合同不能影響其違約責任的承擔。
《民法典》第五百八十條也規定，在因法定情形不能實現合同目的的情況下，法院或仲裁機構可以根據當事人的請求終止合同權利義務關係，但不影響違約責任的承擔。
需要提醒大家的是，合同嚴守原則是合同法的重要原則，不能被任意突破，故不應允許當事人通過主動違約方式任意解除合同。即使在合同陷入履行僵局等特定情形下允許違約方通過訴訟解除合同，法院對解除合同的裁判仍應審慎，根據誠實信用原則，在保障守約方利益的基礎上盡力實現雙方當事人的利益均衡。
瀋陽日報、沈報全媒體記者
周賢忠通訊員周濛、勾雪峰、曹佳
來源： 人民日報中央廚房