空置房已夠16億人住,未來房價跌幅能有多大?人民日報給出了答案

小粥買房 發佈 2019-12-29T03:05:54+00:00

文 | 小粥現在在開始探討中國的住房數量和空置數之前,我們先聊聊當下的房產在我國家庭財產中的比例問題,在我國房地產發展的幾十年裡頭,家庭似乎與房子有著很緊密的關聯,「無房不以為家」成了當下一個顯著的時代特點,這也可以看出了人們對於購置房產的重視程度;根據我國最新的一下數據顯示:在

文 | 小粥

現在在開始探討中國的住房數量和空置數之前,我們先聊聊當下的房產在我國家庭財產中的比例問題,在我國房地產發展的幾十年裡頭,家庭似乎與房子有著很緊密的關聯,「無房不以為家」成了當下一個顯著的時代特點,這也可以看出了人們對於購置房產的重視程度;

根據我國最新的一下數據顯示:

在2019年我國的居民槓桿率表現出了持續上升的態勢,從原來的53.2%上升到54.3%。僅僅2008到2018年這短短10年的時間裡,居民槓桿率上升幅度就達到35個百分點,也就是說平均每年居民槓桿率就會上漲大約3.5百分點。

那麼有此得出,我國的居民槓桿率已經超過了50%以上,那麼這個是高了還是低了呢?根據國際平均水平來說,其實還是比較偏低的,國際居民的槓桿率已經超過了62%,而我國2017年的槓桿率49%,基本上也是與國際槓桿率水平相當,尚且不算過高,處於基本合理的水平。2018年至2019年的時候,槓桿率雖然略微上升,但是仍舊沒有超出國際水平,雖然表現出了平穩的事態,但是相對於美洲幾個國家的78.7%的差距還比較大,但是歐洲普遍58%槓桿率相持平。

那麼我們就要思考這幾個問題:

第一點——人們熱衷於賣房,當下我國的房子究竟有多少套呢?根據任澤平的與存在3.11套。

之前經濟學家任澤平在報告《中國住房存量測算:過剩還是短缺》中預測,我國現有的存量房已經多達3.11億套了,那麼這個數據到底是高還是低了呢?我們先把這個數據認為是非常準確的,根據一般城鎮90%以上的房子為70平米比例來算,平均可以居住4-5個人,這3.11億套房子可以容納12-15億人居住使用,所以如果單單看到這些房子,一旦充分利用起來,我國14億人口其實也就算是不夠住,也差不多了。

而且我國的房地產市場,除了可以有一個確切的數據統計的商品房之外,還有大量的非商品房住宅,就比如我國幾千年留下來的宅基地房,分布在我國各個鄉村角落,再例如小產權房。之前有經濟學家預估了,我國的非商品住宅數量可能還有更多,會在商品住宅數量的3倍歐洲游,如果按照這個比例來說,我國的總房產其實可以容納30-35億人居住使用。

但是為什麼總感覺房子仍然不夠用呢?其實這跟房子的分配均衡性和房屋空置率有關;

第二點——一方面房屋數量夠,另一方面空置率也很高,有4億套房,已經夠住16億人?

講到這點之前,我們先看一下西南財經大學發布的《家庭金融調查報告》中顯示了:

在2017年,我國的一般城市住房空置率大約是21.4%,全國各大城市累加起來應該有超過6500萬套房產空置,這種住房空置率遠遠超出了全球大多數國家空置水平,顯得非常之高。在一線城市房屋空置較低,越到三四線城市住房空置情況就越高,有的城市甚至達到30%以上水平。

這份報告也是僅僅截止在2017年的城鎮空置情況,有數據顯示,現在我國商品房空置應該達到了1億套,非商品房是3倍左右,也就是3億套,加起來一共接近了4億套,這也已經夠了16億人居住了。

與住房空置相關的就是房產分配不均且使用效率不高的情況。咱們簡單舉個例子:假如市場上有500萬套房子,供給500萬購房者購買,結果其中有250萬人每人買了2套房,那麼其餘的250萬人就沒有買了,這樣就算平均下來房子已經夠500萬人居住,但實際情況確實由250萬的剛需正在等待上車買房。

而除了這種分配數量不對等的情況之外,現在還存在這大量房屋控制,房屋控制勢必會造成了資源浪費,想買房的人買不到房,閒置的房產暫時產生不了任何價值。特別是隨著我國城市化的推進,幾十年前的20%-30%的城市化水平提高到2018年末的59%,在這其中就有幾億人從農村進入城市成為城市人,他們在農村和小城鎮有房子嗎?那結果肯定是一定的,那麼這些人一旦進城了,他們也成了「剛需族」,但是他們的家鄉的房子卻也閒置了,這個現象還是很突出的。

第三點——既然房子夠住了,那麼中國的房價回落的幅度有多大?潘總12字給出了底線,人民日報給出了答案!

我們按照一般的邏輯來考慮,供需關係能夠直接導致了價格的走向,供大於求就會下跌,供不應求就會暴漲,既然我國的房子那麼多,居住性夠了,那麼隨著房地產稅等政策來襲,且在多項措施下也會讓多套房這把多餘的房子推向市場。

那麼未來房價會下跌嗎?跌幅有多大,從潘石屹給出的12個字透了個底:

20%就是中國房價下跌的底線!

SOHO中國董事長潘石屹在2018年就這樣說過,對於房地產企業來說,20%是最低的限度,如果房價下跌超出這個幅度,大多數房地產企業不復存在。

那麼可能也會有很多人感到懷疑,難道房企的利潤就僅僅是20%的漲幅嗎?超過這個幅度的企業真的就會虧本嗎?反正小粥認為這個說法並不是很合理,按照一般房地產行業的基本價格邏輯來說,刨除大多數成本例如仍然是高於實體經濟的,縱然是只有10%的利潤率,那也遠遠超出了大多數實體企業的水平。


而作為行業權威人民日報也對這個做出來回應,在最新的《中國房地產市場拒絕「大起大落」》發文中提出,隨著我國房住不炒的觀念深入人心,未來的房價還是趨於平穩的,不會再次出現大起大落的情況。

總結一下,其實這一點我國早就定調了房地產發展方向,我們也明白了房地產發展受到的2個因素影響,第一是供需關係,第二是調控手段,只要兩者具備其一,那麼房價也就不會出現那麼大的波動。

所以記住了,未來在房產調控之下,樓市的主基調還是「房住不炒,穩字當頭」。

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