文 | 小粥

時至今日，房價依舊是很多人所關心的熱點話題，也是大家在閒暇時最常提到的話題。2020年已經到來，回顧過去一年，各大城市的調控力度不減反增，在「房住不炒，穩字當頭」的主要政策思想下，調控次數也屢創新高。雖然在19年的上半年，出現過短暫的小陽春，但是這個苗頭一處，也就立即被抑制住了，平穩還是未來房價的主流。

截至目前為止，對於房價的大趨勢還是平穩為主，大勢已定。對於未來的房價如何，每路專家也給出了自己的預測答案，有人看漲有人看跌。正所謂仁者見仁智者見智，而小粥總結一下現在市面上主流的兩類觀點：

第一，以馬雲、曹德旺、任正非等傳統企業家大佬的觀點為主要思想，他們認為房價是下降的，馬雲曾說，房價如蔥，曹德旺也是說過應該降低房價，年輕人在高房價的時候買房，對於他們來說是很不合理的。任正非也說過，房價增加了企業的競爭成本，造成了一些企業的競爭力下降。

第二，就是以一些研究院或者協會為主的專家觀點，認為房價還是未來的支出產業，他們認為房價未來還大有可為，鑒於我國目前的城市化階段不足60%，所以說城市化至少還有十幾年的時間可以走，城市化進程持續推進，必然帶動房價的上漲。而不管是房價的漲跌如何，我們始終要保持了一顆謹慎的新，努力做好自己的事就行了，但是對於這幾種房子，也一定要注意，明年開始，對於這4類房子可能賣不動，甚至想要申請貸款也不好辦。

①類—— 未來存在產權糾紛的房子，將不能出售也不能辦理按揭款

對於房子產權糾紛的問題，成因是很多的，在合理舉一個簡單的例子：假設有一套房子，由夫妻雙方共同持有產權，要出售這套房子的話，那就必須在雙方都同意的情況下才能出售。如果雙方這套房子的處理意見不一樣，那麼這套房子就不能出售和辦理貸款。

而房屋所有權就是屬於個人產權，受我國《物權法》保護的一種私有財產。產權糾紛問題除了共有產權外，還有幾種以下情況：如果該套房涉及到抵押、訴訟或者說在拆遷範圍內，也不能出售轉賣；如果這種房子的土地使用權的屬性為集體或者被劃撥，以上的房子遇到這種情況也是不能出售和辦理按揭貸款的。

②類——小產權房

小產權房指的就是「鄉產權房、 村證房」，這些房子從最初的土地出開始，就沒有辦理相關合法手續，在農村集體土地上建設的房子，開發商沒有繳納土地出讓費用，也沒有國家房管部門頒發的產權。這就意味著這種類型的房子沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，在房產局查不到這棟房子相關備案。

所以呢，銀行是無法給這樣的房子辦理按揭貸款，這樣的房子一旦發生相關的糾紛，往往這樣的交易就會被判定為無效。要知道，國家一再強調不得將農村集體土地上建設的房屋私自轉賣。

那麼為什麼存在這麼多的弊端，在前幾年的這種小產權房子如此盛行呢？總結一下原因也有這2個：

一、在前幾年，由於大家購房沒有那麼強的醫院，一些開發商會用「套路」來弱化小產權房的利弊，所以存在買房誤解。

二、這些房子都是相當於正常的商品房，價格確實有很大的優勢，在高房價的壓力下，人們也會退而求其次，都是為了解決目前的剛需的問題，暫時買下的這類的房子。隨著房產意識的普及以及國家的調控，目前現在在主流的商品房買賣市場基本上都銷聲匿跡。

③類——房齡大的房子

先從簡單的貸款上分析，銀行對於按揭貸款設置了，一定的房齡年限和相應的額度限制，對於二手房來說一旦超過了20年，很多的銀行的辦不了貸款，因為銀行貸款考慮的因素也有很多，房齡超過20年的房子的貶值風險比較大。

而從出售的角度上來，房子一旦進過了20年的風吹日曬之後，房子本身的損耗是存在的，房子裡的設施也就比較陳舊了。現在的發展日新月異，新的房屋類型不斷推出。而之前的老房子已經不能滿足現在人們的住房需求。也沒有現在房屋類型的方便舒適，人們對於小區建設也越來越重視，而那些擁擠，沒有停車位的房子正在慢慢被拋棄。

④類——商住房不能買

所謂的商住方顧名思義的也就是商住兩用的房子，其實這樣房子不符合國家的建造規定，至於作為投資，這類的房子的增值空間不大。而如果自己住的話很擁擠，房屋的規格設計也會跟普通的商品房差之甚遠，住起來也不會很方便。

那麼這類房子為什麼會存在呢？其實這類房子是因為開發商的投機取巧，因為商業用地的地價比住宅的高。

簡單的總結一下這上面四點，隨著房地產市場的規範化推進，這類不符合建造規格的房子後期房地產要貸款也不是很容易。