由於市場持續下行，寧波已經長時間出現供大於求的情況，這也導致存量節節攀升，截止到11月底，市六區新房存量高達362.5萬平（28057套），創造17年以來的新高。
那麼今天我們就來盤點下各板塊的庫存量，哪些板塊面臨著銷售壓力？哪些板塊則又是真正的實火呢？
首先分區域來看，當前大部分存量都位於鄞州區和奉化區，占比高達61%。
（寧波新地產製圖）
鄞州區作為寧波房地產的主力軍，存量雖大，但是銷售的速度也快。
反觀奉化，作為寧波最年輕的區，剛剛撤市設區5周年，此前價格較低，是寧波的窪地，吸引了較多投資客的目光，經歷了長達3年的牛市，之前的沿地鐵項目幾乎逢開必罄。
但是隨著地價的攀升，房價也在節節上升，與市五區的價格差距也在漸漸拉近，而且今年「4.16新政」更是將奉化區納入圈內購房資格審查範圍，導致投資客數量急劇收縮。
市場也從供小於求轉變為供遠大於求，目前庫存套數已超過萬套，且大部分樓盤都面臨銷售困難，已經開始分銷，個別樓盤的分銷費用更是超過10萬/套。
海曙區存量48.9萬平（3440套），江北區37.1萬平（2282套），北侖區35.8萬平（2806套），這3個區域的存量屬於正常水平，供求相對平衡。
鎮海區存量常年維持在低位，由於總價較低，且距離市中心距離較近，一直都是剛需客的首選區域之一，去化情況較為優異，目前區域內也僅剩為數不多的幾個項目在售。
按照板塊來看，存量在千套以上的共有10個板塊，這些板塊普遍面臨著銷售壓力。
市六區各板塊存量TOP10
板塊存量TOP10中，有4個板塊位於奉化區，分別是岳林板塊、奉化濱海新區、蕭王廟板塊和溪口鎮板塊。
海曙核心板塊存量排名第二，達2779套，共計37.9萬平，大部分存量都位於西門街道和鄞奉板塊內，在售項目眾多，客戶有較大的選擇性，競爭壓力較大。
江東核心板塊存量排名第四，達1903套，共計29.9萬平，由於「江東七子」已經全部入市，導致存量大幅上升，但是板塊內各項目開盤去化以及續銷情況均較為優異，而且板塊內未來很長一段時間內會沒有新增供應量，存量在未來一段時間內會大幅下降。
（來源於公共圖片庫）
甬江北板塊也就是我們熟知的文創港，存量也達到1218套，板塊內城市界面已經發生翻天覆地的變化，眾多企業、商業和學校都在落地當中，且占有一線南向江景，未來板塊發展起來還是非常不錯的。
東錢湖也是在近段時間內迎來了供應井噴，沁廬、雲棲桃花源、宜和東方園三個項目紛紛入市，導致存量大幅上升。
北侖核心板塊存量也達到了1104套，其中一半存量為江山雲起，該項目開盤去化情況優異，很多房源已經預定只是還未網簽備案，但是接下去板塊內會迎來綠城通山未來社區、濱江·萃語華庭、眾安·潮悅府三個項目入市，會產生一定的銷售壓力。
我們盤點了各區新房存量和板塊新房存量的TOP10，但是存量大的板塊並不意味項目銷售速度慢，同理存量小的也不意味著銷售速度快。
那麼我們該如何判斷一個板塊是熱銷還是滯銷呢？
在業內，我們有一個專有名詞來判斷板塊是否熱銷，那就是去化周期，便是指商品房的銷售周期，去化周期越長便意味著板塊銷售越艱難。
去化周期又能分為2種，第一種是狹義去化周期：新建商品住宅的存量除以此前12個月月均成交量而得出；第二種是廣義去化周期：（新建商品住宅的存量+未入市（存量土地）存量）/此前12個月月均成交量而得出。
接下來我們就根據狹義去化周期來看看，各板塊的銷售情況。
狹義去化周期最長TOP15
（寧波新地產製圖）
狹義去化周期排名前15的，去化周期都在8個月以上。
可以發現東部新城、東吳、澥浦、下應和東錢湖的去化周期都超過了兩年。
其中東部新城去化周期更是達到了187個月，主要原因還是東部新城已經斷供一年半，近一年備案量非常少，而且綠城·鳳起潮鳴的人才房還未網簽，導致去化周期被拉長，實際上，東部新城作為寧波的政治經濟文化和商業新中心，幾乎開盤即售罄。
同理，澥浦、下應、東錢湖、鎮海老城、灣頭板塊也是由於斷供較久，在近期才迎來供應井噴，再加上近一年成交量較低，導致去化周期非常長。
（來源於公共圖片庫）
其他的板塊都是比較理性的數據，大部分去化周期長的板塊都位於奉化區，有溪口、蕭王廟、江口、岳林、濱海新區、方橋共6個板塊。
溪口鎮板塊內別墅產品居多，占存量的65%左右，別墅產品去化速度慢也實屬正常。
蕭王廟板塊的存量基本位於創新工業園區，屬於蕭王廟、錦屏、江口三個街道的交匯處，目前配套還未落地，但是周邊工業園區較多，會釋放一定的購房能力。
江口板塊內的綠城·錦上月明剛領證開盤，還未開始備案，導致存量上升。
岳林板塊近幾年成交量較大，已經消耗一大波購房者，但是周邊鄉鎮為了子女教育，結婚等因素，仍會產生源源不斷的購房需求，狹義去化周期也達到了13.8個月。
方橋板塊自從被納入限購圈後，去化速度便急速下降，又加上20000+的備案均價，導致投資客戶也快速下降，今年又成交了6宗宅地，都還未入市，接下去的競爭還會更加激烈，實際的去化周期還要長。
濱海新區更不用多說，新房存量高達23.3萬平，存量宅地建面更是高達143萬平，比海曙、江北、北侖、鎮海的新房庫存之和還要高。
甬江北板塊去化周期也達到9.3個月，整體供求相對平衡，剛剛領證的文創甬江城也將在今天開盤，還未開始網簽備案，導致板塊內存量有所上升。
說完了狹義去化周期最長的15個板塊，接下來我們再看看去化周期最短的15個板塊。
狹義去化周期最短TOP15
（寧波新地產製圖）
狹義去化周期最短的15個板塊，去化周期都在3個月以內，呈現供不應求的現象，其中有一些板塊僅剩個別項目在售甚至無房可售，導致去化周期非常短，比如海曙西、陳婆渡、集士港、莊橋、東部新城東、西塢、蓀湖、長豐這八個板塊。
姚江新城是今年的高光板塊，具有五次開盤，其中四次都是日光，當前新房已經基本售罄，僅剩個別項目尾盤在售，板塊內也僅剩獨苗待售，為綠城·濱河沁月，且剛項目為毛坯交付，限價僅29300元/㎡。
莊市板塊內的崇文花園剛經歷了日光，板塊內也僅剩明洲投資地塊待售，新房供應會有長達6個月以上的空窗期，期間會形成很大一批的意向客戶，熱銷甚至是日光不成問題。
東部新城東也就是明湖板塊，今年所開樓盤全部日光，僅剩一部分房源還沒備案，待售的也僅僅明湖悅府440平的大平層和金隅·金郡府，待這兩個項目售罄後，又將度過漫長的空窗期。
（來源於公共圖片庫）
駱駝板塊當前市場上僅萬科海上都會尾盤和綠城新桂沁瀾在售，綠城·新桂沁瀾的認籌比也超過了1：2，毛坯20900元/㎡的備案均價可以說是圈內最具性價比的樓盤，待售的榮安·三里風荷的毛坯限價也僅21300元/㎡，該價格對剛需客非常友好。
九龍湖板塊位於圈外，不限購，主力在售項目為藍城楊柳映月，待售的項目有利時·玖瓏灣，該項目擇址在九龍湖邊，擁有一線九龍湖湖景景觀，合院最小建面55㎡起，詳情可點擊文章貼片進行查看。
綜上，寧波市六區存量雖然創了近五年新高，但主要存量的增幅都集中在奉化區，和去年同期相比存量上升了約73萬平，奉化區各板塊的去化周期普遍較長，項目銷售速度較慢，且這一現象在政策不放鬆的情況下，會長期存在。
另一點，眾多一批次地塊已經入市或即將入市，大部分都需要毛坯交付，首付金額會有所下降，且臨近年關，將會衝刺指標，或多或少都會有優惠活動，購房者可以適當關注。
最後，江東七子已經全部入市，明湖板塊內的項目也即將入市，而且今年寧波出讓的核心地塊少之又少，待這些項目快速去化後，高端樓盤的可選擇性將快速減少，屆時，寧波的高端樓盤將寥寥無幾，高端改善購房者可以趁著現在選擇面多的情況下，尋找心儀的房子。