寧波板塊存量大盤點!哪些才是真正的實火?

2021-12-07T11:19:08+00:00

由於市場持續下行,寧波已經長時間出現供大於求的情況,這也導致存量節節攀升,截止到11月底,市六區新房存量高達362.5萬平(28057套),創造17年以來的新高。那麼今天我們就來盤點下各板塊的庫存量,哪些板塊面臨著銷售壓力?哪些板塊則又是真正的實火呢?

由於市場持續下行,寧波已經長時間出現供大於求的情況,這也導致存量節節攀升,截止到11月底,市六區新房存量高達362.5萬平(28057套),創造17年以來的新高。


那麼今天我們就來盤點下各板塊的庫存量,哪些板塊面臨著銷售壓力?哪些板塊則又是真正的實火呢?



首先分區域來看,當前大部分存量都位於鄞州區和奉化區,占比高達61%。


(寧波新地產製圖)


鄞州區作為寧波房地產的主力軍,存量雖大,但是銷售的速度也快。


反觀奉化,作為寧波最年輕的區,剛剛撤市設區5周年,此前價格較低,是寧波的窪地,吸引了較多投資客的目光,經歷了長達3年的牛市,之前的沿地鐵項目幾乎逢開必罄。


但是隨著地價的攀升,房價也在節節上升,與市五區的價格差距也在漸漸拉近,而且今年「4.16新政」更是將奉化區納入圈內購房資格審查範圍,導致投資客數量急劇收縮。


市場也從供小於求轉變為供遠大於求,目前庫存套數已超過萬套,且大部分樓盤都面臨銷售困難,已經開始分銷,個別樓盤的分銷費用更是超過10萬/套。


海曙區存量48.9萬平(3440套),江北區37.1萬平(2282套),北侖區35.8萬平(2806套),這3個區域的存量屬於正常水平,供求相對平衡。


鎮海區存量常年維持在低位,由於總價較低,且距離市中心距離較近,一直都是剛需客的首選區域之一,去化情況較為優異,目前區域內也僅剩為數不多的幾個項目在售。



按照板塊來看,存量在千套以上的共有10個板塊,這些板塊普遍面臨著銷售壓力。


市六區各板塊存量TOP10


板塊存量TOP10中,有4個板塊位於奉化區,分別是岳林板塊、奉化濱海新區、蕭王廟板塊和溪口鎮板塊。


海曙核心板塊存量排名第二,達2779套,共計37.9萬平,大部分存量都位於西門街道和鄞奉板塊內,在售項目眾多,客戶有較大的選擇性,競爭壓力較大。


江東核心板塊存量排名第四,達1903套,共計29.9萬平,由於「江東七子」已經全部入市,導致存量大幅上升,但是板塊內各項目開盤去化以及續銷情況均較為優異,而且板塊內未來很長一段時間內會沒有新增供應量,存量在未來一段時間內會大幅下降。


(來源於公共圖片庫)


甬江北板塊也就是我們熟知的文創港,存量也達到1218套,板塊內城市界面已經發生翻天覆地的變化,眾多企業、商業和學校都在落地當中,且占有一線南向江景,未來板塊發展起來還是非常不錯的。


東錢湖也是在近段時間內迎來了供應井噴,沁廬、雲棲桃花源、宜和東方園三個項目紛紛入市,導致存量大幅上升。


北侖核心板塊存量也達到了1104套,其中一半存量為江山雲起,該項目開盤去化情況優異,很多房源已經預定只是還未網簽備案,但是接下去板塊內會迎來綠城通山未來社區、濱江·萃語華庭、眾安·潮悅府三個項目入市,會產生一定的銷售壓力。


我們盤點了各區新房存量和板塊新房存量的TOP10,但是存量大的板塊並不意味項目銷售速度慢,同理存量小的也不意味著銷售速度快。


那麼我們該如何判斷一個板塊是熱銷還是滯銷呢?


在業內,我們有一個專有名詞來判斷板塊是否熱銷,那就是去化周期,便是指商品房的銷售周期,去化周期越長便意味著板塊銷售越艱難。


去化周期又能分為2種,第一種是狹義去化周期:新建商品住宅的存量除以此前12個月月均成交量而得出;第二種是廣義去化周期:(新建商品住宅的存量+未入市(存量土地)存量)/此前12個月月均成交量而得出。


接下來我們就根據狹義去化周期來看看,各板塊的銷售情況。


狹義去化周期最長TOP15

(寧波新地產製圖)


狹義去化周期排名前15的,去化周期都在8個月以上。


可以發現東部新城、東吳、澥浦、下應和東錢湖的去化周期都超過了兩年。


其中東部新城去化周期更是達到了187個月,主要原因還是東部新城已經斷供一年半,近一年備案量非常少,而且綠城·鳳起潮鳴的人才房還未網簽,導致去化周期被拉長,實際上,東部新城作為寧波的政治經濟文化和商業新中心,幾乎開盤即售罄。


同理,澥浦、下應、東錢湖、鎮海老城、灣頭板塊也是由於斷供較久,在近期才迎來供應井噴,再加上近一年成交量較低,導致去化周期非常長。


(來源於公共圖片庫)


其他的板塊都是比較理性的數據,大部分去化周期長的板塊都位於奉化區,有溪口、蕭王廟、江口、岳林、濱海新區、方橋共6個板塊。


溪口鎮板塊內別墅產品居多,占存量的65%左右,別墅產品去化速度慢也實屬正常。


蕭王廟板塊的存量基本位於創新工業園區,屬於蕭王廟、錦屏、江口三個街道的交匯處,目前配套還未落地,但是周邊工業園區較多,會釋放一定的購房能力。


江口板塊內的綠城·錦上月明剛領證開盤,還未開始備案,導致存量上升。


岳林板塊近幾年成交量較大,已經消耗一大波購房者,但是周邊鄉鎮為了子女教育,結婚等因素,仍會產生源源不斷的購房需求,狹義去化周期也達到了13.8個月。


方橋板塊自從被納入限購圈後,去化速度便急速下降,又加上20000+的備案均價,導致投資客戶也快速下降,今年又成交了6宗宅地,都還未入市,接下去的競爭還會更加激烈,實際的去化周期還要長。


濱海新區更不用多說,新房存量高達23.3萬平,存量宅地建面更是高達143萬平,比海曙、江北、北侖、鎮海的新房庫存之和還要高。


甬江北板塊去化周期也達到9.3個月,整體供求相對平衡,剛剛領證的文創甬江城也將在今天開盤,還未開始網簽備案,導致板塊內存量有所上升。


說完了狹義去化周期最長的15個板塊,接下來我們再看看去化周期最短的15個板塊。


狹義去化周期最短TOP15

(寧波新地產製圖)


狹義去化周期最短的15個板塊,去化周期都在3個月以內,呈現供不應求的現象,其中有一些板塊僅剩個別項目在售甚至無房可售,導致去化周期非常短,比如海曙西、陳婆渡、集士港、莊橋、東部新城東、西塢、蓀湖、長豐這八個板塊。


姚江新城是今年的高光板塊,具有五次開盤,其中四次都是日光,當前新房已經基本售罄,僅剩個別項目尾盤在售,板塊內也僅剩獨苗待售,為綠城·濱河沁月,且剛項目為毛坯交付,限價僅29300元/㎡。


莊市板塊內的崇文花園剛經歷了日光,板塊內也僅剩明洲投資地塊待售,新房供應會有長達6個月以上的空窗期,期間會形成很大一批的意向客戶,熱銷甚至是日光不成問題。


東部新城東也就是明湖板塊,今年所開樓盤全部日光,僅剩一部分房源還沒備案,待售的也僅僅明湖悅府440平的大平層和金隅·金郡府,待這兩個項目售罄後,又將度過漫長的空窗期。


(來源於公共圖片庫)


駱駝板塊當前市場上僅萬科海上都會尾盤和綠城新桂沁瀾在售,綠城·新桂沁瀾的認籌比也超過了1:2,毛坯20900元/㎡的備案均價可以說是圈內最具性價比的樓盤,待售的榮安·三里風荷的毛坯限價也僅21300元/㎡,該價格對剛需客非常友好。


九龍湖板塊位於圈外,不限購,主力在售項目為藍城楊柳映月,待售的項目有利時·玖瓏灣,該項目擇址在九龍湖邊,擁有一線九龍湖湖景景觀,合院最小建面55㎡起,詳情可點擊文章貼片進行查看。


綜上,寧波市六區存量雖然創了近五年新高,但主要存量的增幅都集中在奉化區,和去年同期相比存量上升了約73萬平,奉化區各板塊的去化周期普遍較長,項目銷售速度較慢,且這一現象在政策不放鬆的情況下,會長期存在。

另一點,眾多一批次地塊已經入市或即將入市,大部分都需要毛坯交付,首付金額會有所下降,且臨近年關,將會衝刺指標,或多或少都會有優惠活動,購房者可以適當關注。

最後,江東七子已經全部入市,明湖板塊內的項目也即將入市,而且今年寧波出讓的核心地塊少之又少,待這些項目快速去化後,高端樓盤的可選擇性將快速減少,屆時,寧波的高端樓盤將寥寥無幾,高端改善購房者可以趁著現在選擇面多的情況下,尋找心儀的房子。

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