1.
雖然業界一片歡呼，但直到昨天下午之前，市面上對長沙此前「租賃換房票」的樓市政策調整，還是頗有微詞的。
很多人都在擔心，它會不會成為一把「偷雞」利器，甚至變成社會資源與財富分配的「貧富擴大機」。
主要邏輯是，既然名下房產出租就可核減，那麼就可以循環下去，甚至可以「無限破限購」，只要有錢。
但一旦如此，房產作為重要的社會民生資源，大概率會朝著少數人靠攏。且不說對房價的刺激效應，也不說對「房住不炒」的影響，造成的市場恐慌不可避免。
其實這份擔憂不是沒有依據，之前二套房資格「首套滿六年變滿四年」的時候，就有置業顧問跟客戶說過這樣的話：
雖然在我們看來屬於信口開河甚至有點搞笑，但對於不了解樓市的多數購房者來說，這份壓迫感不能說可以小到視而不見。
這還是其一，並且是影響還比較輕的一種。畢竟房地產市場的風向，還是掌控在政府手裡。
但是，他們認為，如果房產占有集中化局面真的形成，可能後續影響更廣泛。
比如，教育這個幾乎所有人都在意的城市資源，屆時該如何合理利用與公平分配？比如，未來二手市場話語權，在能否確保買賣雙方相對平等……
所以有人說，多重優勢地位的結合，社會資源與財富分配的權重傾向多產者，將為後期的社會治理提出一系列的挑戰。
還有人認為，這些大概也只能算作是「術」的層面，正的深層問題並不在此，以房產這樣的民生重資產為核心的財富集中，涉及到普遍敏感的階層固化、上升通道等，可能將是不得不面對的課題。
當然，以上這些「預言」都是質疑者或懷疑者在理論上的推演，並且看起來多少有些過慮了。
最重要的是，已經註定不可能成為現實。
2.
昨天，長沙市住建局在接受媒體採訪時，公布了「租賃換房票」政策的補丁。
最重要的一條，就是「有多套住房出租的家庭，在家庭住房套數計算時均只核減一套，不影響多套住房盤活用作租賃房。」
直白點說就是：無論你有多少套房，租出去多少套，在審查購房資格時，只能核減一套。
打個比方，如果你有三套房，租出去兩套，結果就是認定你名下有兩套，按照現行的調控政策，你依舊沒有購房資格。
不過，如果你有兩套房租出去一套，那麼就只算你只有一套房，你就可以再購買一套。
所以，簡單粗暴一點理解的話，長沙此番「租賃換房票」的政策，大體上可以被視為「三套房放開」。
我們認為，這才叫精準調控。並不是什麼「一石多鳥」，也不是什麼「天才操作」，而是基於本土實情的人性化調整。
為何？
先舉兩個身邊的例子。
一位是業內的朋友，他名下有兩套房產，一是拆遷所得的安置房，大約80來平米，另一套是購買的商品住宅，面積大概120左右，想換大一點的房子苦於沒有房票；
另一位是公務員，剛參加工作那會買了個70年產權的公寓，後來成家之後購得一套140平左右的住宅，二孩之後明顯不夠用，想換房同樣沒有房票。
這可能是長沙改善人群的一個縮影，他們有一個比較普遍的共性：雖然有兩套房，但是面積都不大，已經不能滿足「美好生活的嚮往」。
你可能會疑惑，為什麼他們不賣掉一套去換更大的，只要你看看長沙二手市場的表現，大概就能明白他們的苦衷了。
不管怎麼說，這次「租賃換房票」精準命中了長沙樓市最憋屈的一個購房群體，既可以解放真實的房票需求，又能夠規避炒房風險，這才是真正的高明之處。
3.
此前，全國已有近120城出台樓市的調控政策，主要措施還是放寬限購限售、下調房貸利率、發放購房補貼、放鬆房企融資環境、降低首付比例、交房即發證等常規操作，基本上大同小異。
長沙的新玩法，無疑具備示範性意義，因為它的首要出發點並不在於從供應端的視角輸出普遍性利好，而是像精確制導武器般準確命中需求端的痛點。
「因城施策」的頂層設計，目前看來也只有長沙拿出真正本土化解決方案。
其實，這次政策調整並不是長沙「精準調控」的全部。此前「產證滿六年到網簽滿四年」的二套房資格認定，也是其中的一點。
從更長的時間段來看，「二手房轉手年限」、「二手房指導價」」機制、「法拍房限制資格」措施等，無一不是在穩定房價。
從某種意義上說，也是精準調控的措施。
你可以站在投資論的立場說它們是「限制二手房流通」，在長沙的政策出發點來看，是在真正需要購買自住用房的角度，在「房用住人」的維度，最大限度地去保障購房者的利益。
所以，在解讀長沙樓市調控政策變動的時候，請不要忘記一個基本前提：
長沙，是一個把炒房視為「階級敵人」的城市。
本文來自：地產中文系