流拍!這一次,肥西沒有薅到開發商的羊毛...

地產合肥 發佈 2022-05-22T22:35:31.849179+00:00

肥西蹲肥西蹲,肥西蹲完肥東蹲...4月28日,本是合肥縣域首批集中土拍的節點。但長豐、肥西等區域地塊突然掉鏈子,導致明天土拍成了肥東的「個人秀」。

肥西蹲肥西蹲,肥西蹲完肥東蹲...


4月28日,本是合肥縣域首批集中土拍的節點。


但長豐、肥西等區域地塊突然掉鏈子,導致明天土拍成了肥東的「個人秀」。


連曾經火到燙手的「濱湖西」也流拍,難道合肥真的要加入「土拍跪族」?


圖片背景:近期,長三角多地市的首輪土拍表現多為低迷,流拍、地方國企托底、低溢價成交等現象成了主流;僅有杭州土拍情況稍好,一天賣地收入超820億!超20宗地塊達中止價!


下文我們主要來看:為什麼一直悶不吭聲的肥東,碾壓了肥西的熱度?為什麼曾經熱到發燙的肥西突然就沒人要了?


最重要的是,透過以上的疑點,作為樓市底層的我們,今後買房置換的思路邏輯恐怕要轉變了...否則很有可能成為那些開發商收割的第一茬韭菜...



NO. 1|


首先來看肥東大眾路三胞胎地塊,熱度超過肥西的它們,只是靠位置好?


據小道消息,萬科、尚澤、中海、城建等多家房企均報名多宗地塊,其中據準確線報:中海和城建對於該批地塊有勢在必得之勢,甚至到了絕不可空手而歸的地步...



三宗地塊位置如下。


三宗地塊均為純住宅地塊,無代建商業、教育等其他附加成本,降低了房企們拿地成本,提高了利潤空間。


在區位上,3宗地塊緊鄰區域主幹道大眾路和新安江路,此外,據官方公告顯示,就在地塊附近還有地鐵規劃!再一次拉近了和市區主城的距離,再加東新預期的熱度傳導和賦能。這對於房企和購房者來說都是極大利好。



在學區和其他資源配套上,距離地塊最近的學校是48中和師範附小的分校。即使後期單獨劃校,預計也不會太差,只好和48中、師範附小同等級,特別是中海、城建等國央企拿地之後,依靠特殊關係,對於地塊學校水平更是有著較大的推力。


最後就是價格優勢。容積率2.0限價1.48,即使加上精裝,今後入市價也在1.73w-1.78w之間,和隔壁動輒2.1w以上的瑤海有著較大的懸殊。預計依靠價格和區位優勢會吸引較大部分市區價格外溢購房者。


所以,以上幾點就是三胞胎地塊備受寵幸的原因。而作為購房者,這何嘗不是我們需要考慮到的呢?



說完了肥東地塊的火,我們再來看看肥西的冷。看一看要買肥西的你有沒有踩到這些坑。


其實在20多天前我們就說過,肥西此次供地的誠意並不是很高:僅有偏到遠郊的華南城供應2宗;好不容易濱湖西有一宗商住地塊,還有著40餘畝的代建商業和8年的自持...


這個年代,開發商只是沒錢,又不是傻...一個喜歡薅羊毛的去薅一個天天割韭菜的羊毛,那自然玩不下去了...


丨4月初稿件截圖


玩笑歸玩笑,我們還是要客觀的分析下為什麼肥西突然「涼了」?


首先是令人頭大的庫存壓力。先來看我們前期整理的一組數據:據肥西近年供地計劃,本年度預計有2200畝涉宅地塊出讓,也就是有超27000套房源要來;另外據數據統計,截止到1月份,市區新房存量為18985套。一個縣區供應比全市庫存都多,這讓很多房企都退縮了。



再細化到本次地塊。


華南城兩宗地塊位於萬瑞和保利地塊附近,屬於直接競品關係。據我站統計,華南城四宗地塊累計有約4500套新房供應!這對於一個肥西外圍且板塊認可度還有待提高的純剛需板塊來說,有很大的銷售壓力。這也是該批地塊流拍的主要原因。


正式看到了未來銷售瓶頸的問題,所以華南城某項目開啟了神速首開、率先收割市場的操作。


其次,蓄力衝刺更優質地塊。相較於此次偏遠的華南城地塊和成本較大的濱湖西商住地塊,待入市的泛經開、濱湖西純住宅地塊以及潭沖河地塊的優勢不是更明顯?



面對著這些逢出必搶的地塊,對於大多民企和一些國央企來說,倒不如養精蓄銳,等待目標地塊出現。


除了以上,還有肥西拿地成本上升地塊直接勾兌其他區域優質地塊分流等細節原因,這裡就不多贅述。


據小道:肥西22號地因有著較高商業運營要求,預計為華潤或等同等級房企直接勾兌。房企中滿足此資格包含華潤、龍湖、大悅城(中糧)等,無論哪一個來,對於該板塊均有著巨大的引擎作用。


丨前期肥西新聞截圖


所以,作為購房者,我們買房跟著規划走、跟著房企走、跟著渣土車走都沒錯。


家大業大的開發商都不敢去的地方,我們購房者也一定要小心了!但是,純剛需者除外。


丨濱湖西待拍地塊圖



NO. 2|


這或許是合肥樓市歷史上為數不多的一次,將同等化樓市板塊進行對比且得出答案的展示。


當火熱的濱湖西和高新南完敗於肥東東,這一次,肥西沒有薅到房企們的羊毛。


當開發商們用行動為我們指明了道路,至少證明這些板塊不會錯、不會站崗。這個時候你如果還去沖那些開發商都不願意去的遠郊,那你也就成了被薅羊毛的房企的第一縷新鮮的韭菜。


誰的錢都不是大風颳來的,建議省著點花、看著點花,特別在買房這件事上。



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