大灣區樓市調控,極具意義的一次

格隆匯 發佈 2022-05-22T22:58:00.792050+00:00

原本以為政策底已經夯實了,但事實上政策底越來越寬,甚至遠還沒到結束的層面。這是大灣區樓市,第一個定向放鬆限購的城市,也是在全國放鬆調控的城市中,第一個這麼做的城市。

原本以為政策底已經夯實了,但事實上政策底越來越寬,甚至遠還沒到結束的層面。

昨天(4月26日),佛山傳出重磅消息,登記滿5年的住宅放開限購,包括法拍房、轉贈的情況。

這是大灣區樓市,第一個定向放鬆限購的城市,也是在全國放鬆調控的城市中,第一個這麼做的城市。

這次佛山放鬆政策,需要讀懂2個方面。

1、只利好局部

從2016年開始,佛山才開始進行分區限購,禪城全區、南海桂城、大瀝、里水、陳村、北滘、樂從、大良,其他區不限購。

限購區限購的條件是本地戶口或者有優粵佛山A/B/C/T卡只能買2套;非本地戶口或者本科以上學歷,有1年社保/個稅證明只能買1套。

對於登記住房滿5年的家庭、法拍、贈送就不算入住房登記數量。

這就意味著「滿五」的房子,將不再占用家庭買房名額,在佛山買房,未來不管是戶籍還是非戶籍,在限購區都有資格擁有2套以上的住房。

對於佛山的市場來說,無疑是釋放了購房需求的。

2、對一套剛需意義不大

雖然限購政策是放鬆了的,但是對佛山來說,作用並不大。

限對購房存在限制的政策除了限購,還有限貸。

不認房了,但是銀行還是會認貸,上一套雖然夠5年可以再買新房或者二手了,但貸款資格沒放開,想買2套以上的,需要全款。

這對一套剛需來說,算不上什麼利好消息。

一套的剛需,對貸款的需求度才是比較高的,不像改善,能夠輕鬆拿出更多的首付或者全款。

顯然,雖然佛山放鬆了買房門檻,但利好沒那麼大。

所以很明顯佛山這次調控的目的,是為了促活改善全體的剩餘需求,在保持應有的流動性的情況下,讓二手房也多點活躍起來。

另外,這次放鬆文件內部文件,但截止發稿,廣州日報已經求證,佛山住建局回應「滿5年不限購」文件還未正式生效,待調試後正式公布。

這就意味著,刷屏的政策文件是真的,但在大家吃瓜高潮過後,仍舊有變數,甚至作廢也不是不可能。

對於想要在獲得2套住房資格的人來說,只需大專以上學歷(包含非全日制)+1個月社保/個稅就可以了。

可以說,在佛山買房的門檻是非常低的。

那麼一個限購本來就不怎麼嚴格的城市,為何突然加大力度放鬆?這意味著什麼?

一是把高層3月金融穩定會議傳達出的精神落實到位。

3月在國務院金融穩定發展會議上,高層特別強調了「積極出台對市場有利的政策,慎重出台收縮性政策。」

而4月近半個月召開的一些重要會議,沒有一個會議是不提房地產行業,不揪著房地產行業的領子來討論的。

4月18日,央行聯合外匯局發布金融救市政策。

4月19日,央行聯合銀保監會召開「金融支持實體經濟座談會」。

4月24日,住建部組織學習會議指出「研究採取更大力度的政策舉措,推動釋放內需潛力」。

4月25日,上海證券報消息,金融管理部門指導全力支持地產融資。

這些會議結合起來,重點都是在談如何支持房地產行業。

其中在「金融支持實體經濟座談會」中,房地產行業還直接被劃歸了「實體經濟」,並且4月19日和4月25日召開會議的主體是同一撥人。

而這背後暗藏了高層對房地產行業態度的巨大轉變和金融政策的轉向。

如今政策放鬆的城市,已經疊加到85個,連長沙這種作為過去調控被模仿學習的優等生也加入行列。

這就意味著,各個城市大力放鬆調控政策,和高層對房地產態度的轉變,不無關係。

二是佛山土拍熱度消退,急需扭轉預期。

對於佛山放鬆限購來說,指向性意義大於實質意義。更多是給市場傳遞一些積極的信號,扭轉房企拿地的消極性。

一季度佛山出現6宗宅地未能成功出讓,2宗終止出讓,4宗延期,其實總金額超過9.26億。

在這些地塊中,不少還是優質地塊,比如位於千燈湖中軸的大瀝亞鋁二期地塊,大良富人區的萬家樂地塊、佛山新城婦幼旁地塊等。

而且不少地塊,即便能夠成交也只是底價成交,並無溢價。

三是加碼人才吸引,促活市場。

結合佛山的人才購房政策傳遞到底層邏輯,就是希望能夠吸引更多的人才。

前段時間佛山放鬆了T卡門檻,人才T卡的申領門檻由「具有全日制大專學歷證書」修改為「具有全日制或非全日制大專、非全日制本科學歷」。

但是效果並不理想。政策實施一個月下來,佛山的成交並沒有太多明顯的變化。

所以,現在既然已經那麼多城市放鬆政策,借著調控腔調搶人,搶購房需求,比如湖州、煙臺、長沙等,要麼放寬人才購房貸款政策,要麼放寬人才落戶政策,不如也跟著加大放鬆好了。

在搶人才大戰越來越內卷的情況下,精尖人才,不太好搶奪,那就多爭取中等以上的人才。

但是要搶奪人才,單單調低人才認定門檻是不太夠的,不如放寬限購配套意義的措施來得更實在。

會帶來什麼影響?

對於佛山來說,這次放鬆限購,指導性意義是大於實際意義的。

因為不管是過去還是現在,佛山的二手房市場本身就不是特別活躍,支撐佛山整個樓市的重心在新房方面,而且就算大家想買二手,還有非限購區等著。

而大家還留存購買慾的,基本也都集中在臨廣的限購區。

所以後續的影響,頂多也只是增加一點臨廣限購區的二手房交易,而更多的是促進新房的成交。

若促進新房成交,對房佛山來說,無疑是最微妙的調控,既起到釋放改善需求去庫存的作用,也起到紓困房企資金壓力的作用,更能起到避免放鬆限購一刀切的作用。

另一方面,雖然已經超過80城推出鬆綁政策的,但是能夠出新意的城市都不多。

大部分都把功夫落在了降低落戶門檻、提升貸款額度、給人才購房給予部分傾斜的層面。

而佛山想出了個一舉N得的政策,把「因城施策」的奧義發揮到極致。

所以就城市調控決策創新的角度來看,佛山此舉,指向性的意義遠大於實際意義,是非常值得其他城市借鑑的。

作者 | 騎豬英雄

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2021-08-02T08:30:33.032879+00:00

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