作為一個北漂5年的小姐姐，不說對北京各地兒比老家唐山熟也差不了多少，但在北京這麼多年有一個地方總是念錯，那就是馬家堡（pu）。怎麼說呢，每次問起白總都思考再三心中默念一百遍最後還是讀成馬家堡（bao）。在哪裡跌倒，就在哪裡爬起，正巧聽中介小哥說最近那片成交挺活躍，300萬能上車北京南三環還是兩居的房子咱不得去瞅瞅？
大家也知道團隊揭叔作為典型的東高地人，對南城有著不一樣的情懷。每次調侃說「南三不如北五」立馬跳腳，而馬家堡這地兒，妥妥兒的南三環代表。一千個人眼中有一千個馬家堡。有人說馬家堡這邊交通還是挺方便的，價格也不貴，真心比較宜居；還有人說這裡是年輕人結婚租房必選之地。也有人說這邊塔樓居多，住著不舒服，甚至覺得塔樓就是以後的貧民窟，跟現在二環內的平房一樣。不少人總是把馬家堡、草橋、角門等幾個板塊弄混，也難怪，房子太多了，好的差的老的新的離得很近也都在南三環。馬家堡區域其實很大，這次咱專挑便宜、流通好還臨鐵的老舊小看看，典型的就是嘉園一里、嘉園二里和馬家堡西里小區。找個艷陽天，咱走著！
和中介小哥約在了馬家堡地鐵站。第一印象馬家堡這地兒挺親切，透著南城土著的自來熟。等他的功夫，路邊隨手拍幾張照，一提著鳥籠子的大爺都能上跟前兒聊上幾句。另外這擺放整齊的小黃小藍車和出了地鐵口的各種小吃店是不是也很接地氣兒！
嘉園一里、二里
別的不論，離地鐵實在太近了。馬家堡地鐵站A口出來就是嘉園一里東門。看大門也有年頭了，佳爺常說物業管理怎麼樣看門衛嚴不嚴，不管大門還是小門隨意進出沒人管，也不知這物業費收著心不心虛。不過也不能要求太多，好多老小區最被詬病的就是物業了。
一里只有塔樓，總共沒幾棟。基本沒有正南正北的，看著這奇形怪狀各種Y型L型的樓棟，本就路痴的我硬生生轉蒙圈了。小區里沒見到多少年輕人，倒是不少大媽大爺遛彎兒曬太陽。
一里向前走兩三百米就到了嘉園二里。順道還路過了北京市趙登禹學校。二里算是雙地鐵，除了馬家堡還有角門西。不像一里只有塔樓，二里板塔結合，板樓為主。總共四五十棟樓，體量還是挺大的。
用中介小哥的話說小區沒有改造沒有物業管理。看看這密密麻麻的的小廣告和滿是爆皮的牆，有密集恐懼症的人真心受不了！
嘉園一里近期部分成交數據
嘉園二里近期部分成交數據
整體均價一里比二里略高一點，但二里比一里流通好，畢竟房源多小戶型也多，可選擇範圍廣。在這也問問大伙兒，價格差不多，嘉園一里這種帶電梯的高層塔樓和二里這種多是6層沒電梯的板樓，你會選哪種？
馬家堡西里
馬家堡地鐵B口出來就是，算是馬家堡板塊比較核心的位置了，為什麼單拎出來說，成交量大啊，月流通十幾套是常事兒，有的甚至掛牌三五天直接賣出去了。為什麼成交量這麼大，便宜啊！別說300萬了，200多萬的房子都能給你找出一打！馬家堡西里南區之前做了老小區改造，但依舊比嘉園二里舊。不提環境了，咱不能爛的裡邊挑好的。
馬家堡西里近期部分成交數據
作為馬家堡這片兒體量最大的社區，馬家堡西里總共48棟樓，住著7000多戶，北區85年建成，體量小，住著的都是旁邊戲曲學院的老師和學生，南區92-06年的房子都有，社區較大，6層不帶電梯小板樓和塔樓都有。小戶型較多，所以整體均價也會略低一些。一居上車價在230萬-260萬，兩居大概在350萬-370萬左右，看了套43平西南朝陽的一居，報價225萬，怎麼看怎麼彆扭，更沒什麼居住體驗可言。不過小區裡邊還是周邊都挺熱鬧的，西門步行400米就是凱德mall大峽谷，東門出去就是早市菜市場，南門有趙登禹學校，博愛醫院。
踩盤總結
馬家堡這地兒，說實話轉了一圈兒感觸還是挺深的。最大感覺就是一到這個片區很容易迷路。房子就一個字，多。人口密度大。當然了生活氛圍還是很濃的。整體按照價格排序的話是嘉園一里>嘉園二里>馬家堡西里。幾個小區都挨著基本配套共享就放一起說了，優缺點其實很明顯。流通好，市場好的時候月流通十幾二十套；地段好，三環邊兒，交通出行沒得說，地鐵4號線貫通南北，馬家堡向北一站到北京南，像團隊樂神還沒到家呢北漂小姐姐一小時高鐵已經到唐山了，另外還能換乘地鐵14號線。向南一站角門西，換乘地鐵10號線；配套完善，到凱德Mall步行十分鐘，負一層有個大型家樂福，吃喝玩樂基本不愁；價格實惠，300多萬買個一居甚至小兩居，為數不多近市區剛的掉渣的上車板塊。
當然再多優點也掩蓋不住老小區的缺陷。二手房有個通病，就是戶型一般，相對單一。也能理解，二十幾年前的設計自然不能跟現在的新房同日而語。塔樓多，樓道髒亂差，小廣告滿天飛，物業管理不到位甚至是沒物業，小區隨意進出安全性差，房子隔音效果不好，院裡橫七豎八亂停車，車位極度緊張甚至要停外邊大馬路上。小區里幾乎沒綠化，裝修老舊，居住體驗差，房齡比小姐姐我都老，基本都是90年代的房子。雖說現在不少老舊小區外立面都翻新了，但真要普及還需要一定時間和成本。另外金玉其外敗絮其中的例子也有的是。
置業建議
簡單來說，馬家堡板塊總價低，位置好，生活氣息濃，就是老舊小老舊小，最大毛病就是老，舊和小。性價比還可以吧，剛需自住上車對生活品質要求不高可以重點考慮。畢竟300萬上車北京南三環，還能踮踮腳夠個小兩居，還要啥自行車？但要說買這兒為了保值，您省省吧，基本保值屬性好的都是大幾百萬甚至上千萬的品質次新商品房，您見過哪個300萬左右房齡幾十年的「老舊小」保值？
當然南三環也不全是老舊小，還有品質次新。比如大家熟悉的萬年花城、草橋欣園、陽光花園等，兜里預算充足您任選~如果不急著，新房您也可以看看。比如南四環西紅門板塊的橡樹灣，雖說到地鐵有點距離，不過四環小戶型+華潤品質+6萬+的均價還是吸引了不少人上車。這不，最近粉絲問的比較多的二期也要來了，這次75平有南向戶型，少量73平兩居還有普宅。如果您實在實在不差錢兒想改善上車還對環線有要求，那隻剩新宮板塊的中糧天恆·天悅壹號了，純粹四居起步的純商品改善房，最小的房子是130的四居，另外還有少量1600多萬的別墅。附近有4號線和19號線，出門三公里就是四環。當然了，有多大本事攬多少活兒，如果您預算只有300萬，就別操心一千多萬房子的事兒了，踏踏實實看上邊說的三個上車小區。大帝都的魅力也在於它極大的包容性，有外人眼中的豪華的望京天壇CBD，也有二三環老北京人住的那種老舊小，遛鳥兒串門兒趕大集。千姿百態，才是生活。您印象里馬家堡什麼樣？可以評論區聊聊~