一聲令下，千呼百應。
中國房地產上一個時代宣告結束，新周期正式啟動。
從5月開始，樓市，註定要大逆轉。
4月29日，中央政治局會議的93個字，意味著發令槍響：
要有效管控重點風險，守住不發生系統性風險底線。
要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。
中央政治局會議的「終極指導」，意思明確——樓市大底就在眼前。
國家層面的大救市，正在全面鋪開，而且尺度越來越大。
4月15日，央行宣布降准，釋放長期資金約5300億元。
5月15日，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》：
首套住房商業性個人住房貸款利率下限減20個基點。
5月20日，最新LPR報價出爐，5年期以上貸款市場報價利率為4.45%，直降15個基點。
疊加5月15日的信貸政策，首套房商業貸款利率最低可達4.25%！
完全從行政端的「托市」，轉變為金融端的「刺激」。
越來越多的城市，首套首付降到2成，二套降到3、4成，或者直接取消限購、限售……
時代，變化，太快了。
中央經濟工作會議疊加住建部工作會議、疊加中央財經委講話，疊加央行兩會的會議和講話、疊加十四五規劃......
一切的一切，指向一個標誌性flag。
2022年，中國樓市新周期元年來了！
近15年來，樓市共出現四次懸崖式下跌：
第一次：2008年12月；
第二次：2011年12月；
第三次：2014年9月；
第四次：2022年1月。
而每次下跌之後，跟著的就是樓市政策寬鬆期，即樓市新周期！
記住一句買房人不愛聽的話：
考慮到房地產對經濟的重要性，只要樓市火不燃，救市動作就不會停。
拴在樓市身上的韁繩越來越松，這匹馬，關不住。
風，又要起了。
迎著新一輪樓市周期，該怎麼買房？
在整個賽道里，每個人的定位不同，沒有統一的答案。
但歷史是輪迴。
過去的調控，更多的是從剛需首套入手，但剛需買房的積極性根本沒那麼高，因為他們屬於買房群體中最不輕易入手的人。
剛需之所以是剛需，不是因為沒錢，而是他們總是猶豫，喜歡跟風，而不是自己來做那股領頭的「風」。
所以，率先扶持剛需，效果並不好；
改善才是容易起量的群體，因為他們過去從房產裡面受過益，對房子理解也更深。
歷史告訴我們：
每一次行情起勢，都是改善先行。
作為樓市風向標，一線城市的豪宅市場已率先啟動。
廣州珠江新城的豪宅匯悅台，1300平米的頂層複式成交單價高達38萬，總價4億多，再度刷新房價天花板。
杭州藍色錢江一套面積227平米的豪宅，以總價2766萬成交，單價約12萬/平米。
就連疫情，也沒能阻止買豪宅的彪悍力量。
上海陸家嘴的中糧海景壹號，作為法拍房，經過141輪競價，以1.78億總價成交。
超出起拍價6870萬元，單價高達30萬/平米！
均價9萬/平米的北京永定府，9000多人搶391套房源，開盤當天全部售罄。
牛市看剛需，熊市看改善。
哈爾濱不會有瘋魔行情，但改善盤具備這種「體質」。
房價大幅跳水的2021年，最穩的就是改善盤。
今年一季度，當剛需還在猶豫觀望的時候，改善群體已開始搶跑。
1-3月，哈爾濱新房成交金額TOP6中，竟有兩個改善盤上榜！
▲數據來源：同策樓市黑龍江
有人說「我怎麼沒感覺到？我去的幾個售樓處都沒人……」
如果大家體感一致，這市場就摁不住了。
你得相信，這個社會，真正的有產者和富有的人，不會在網絡上輕易發聲。
要不怎麼會有「悶聲發大財」這四個字。
螞蚱不知有冬，夏蟲不可言冰，這是「倖存者偏見」，也是「認知差異」。
站在哈爾濱新一輪樓市周期的臨界點，改善，是時候進場了。
三個原因，告訴你為什麼改善的窗口期來了。
一、供應端沒貨
既然是改善，那必然是核心地塊。
位置好選，房子不好選，因為選擇餘地太小。
2021年，哈爾濱共成交商住用地28宗。
成交宗數、成交面積、成交金額全部腰斬，僅為2020的一半，甚至四分之一！
這其中，南崗、道里核心板塊的出讓更少。
現在已是5月，僅有一宗臨空經濟區的住宅用地成交。
而2021年成交的地塊，現在已基本入市。
也就是說，當下可選的改善盤，就這麼多。
持續去庫存後，供需一定不平衡。
二、需求端「爆發」
去年，受調控、暴雷的影響，哈爾濱商品房僅成交了411萬㎡，走出10年來最差成績。
也就是說，最少有100萬㎡的需求被抑制了。
但該釋放的，終究會慢慢釋放。
最關鍵的是，哈爾濱樓市結構，正在發生「革命性」變化：
①經歷去年房價大跳水，買房半徑收縮，購房重心重回市區，特別是核心區；
②疫情反反覆覆，讓人們對居家生活有了重新認識，提升居住品質的需求增強；
③哈爾濱城鎮化率已達71%，人口紅利效應遞減，未來不缺房子，但需要改善。
三、政策端刺激
從今年兩會，到央行降准放水再到429中央政治局會議後，基調很明確：
樓市交易量掉不得，掉了就要托住。
缺錢，就資金補給；消費意願低，就刺激消費，降低各種門檻。
政策目的很單純：讓樓市熱起來。
而恰巧，每一次行情起勢，都是改善先行。
樓市金字塔，剛需是基座，改善是塔尖。
雖然剛需的底盤最大，但高度的決定權卻掌握在改善手中。
剛需以價格論英雄，但改善的邏輯，大相逕庭。
以上榜一季度成交金額TOP6的寶宇·天邑瓏灣為例，瓏灣1號樓，開盤即去化50%，目前僅剩88套。
在如今的市場中，堪稱「現象級」！
光速去化，最大的原因，就是項目完美融合了改善客群的選房邏輯：
改善地段、改善配套、改善產品，三者兼備。
❶改善地段
買房千萬條，地段論是顛簸不破的真理。
去年的行情也驗證了，好地段的房子才具備穿越周期的韌性。
寶宇·天邑瓏灣位於道外區友誼東路818號。
地處二環內核心位置，盤踞老道外百年商業發源地，距離中央大街1000米。
它是城市原點，也是價值圓心。
東臨百年街區巴洛克，西有索菲亞教堂、中央大街，坐擁哈市百年文化旅遊區。
說起現在哈爾濱最核心的地段，那非二環內莫屬。
一環黃金熱土近乎飽和，幾乎無地可供，且在2010年以後無明顯配套升級；
而同樣身處城市核心地段的二環在2010年以後不斷升級。
目前已是哈爾濱公認的傳統富人區與商務及商業中心，引領這座城市的發展與變革。
便捷的交通體系、優質的教育資源、繁榮的商業配套、豐厚的行政資源以及獨特的歷史人文，二環內獨特的地段、配套，是不可複製的。
可出讓的土地已如一環一樣，越來越少，新盤更是鳳毛麟角。
物以稀為貴。
二環內，稀缺已是市場共識。
❷改善配套
房子的價值在窗外，對於改善盤來說，尤其如此。
- 一線松花江景
哈爾濱人節假日最喜歡的活動是啥？
去！江！邊！
松花江在哈爾濱穿城而過，養育了哈爾濱人，也造就了哈爾濱人「有事沒事去江邊」的特殊情懷。
住進松花江旁的江景房，更是哈爾濱人的終極改善目標。
那不僅是財富的象徵，更是身份的象徵。
寶宇·天邑瓏灣北側一道之隔就是浩瀚的松花江。
占據瞰江C位，直面松花江一線江景，大美風光盡收眼底，別人周末才能看的「江邊」，在寶宇·天邑瓏灣，只是窗前最日常的景色。
- 商業
寶宇·天邑瓏灣五分鐘商圈內哈一百、中央商城、百盛等商業林立；
此外，項目還規劃近7萬㎡高端購物中心，涵蓋商業步行街、購物中心，下樓即shopping，方便無憂。
- 交通
項目周邊多條公交線路，通達全城。
寶宇·天邑瓏灣是純正的地鐵上蓋建築，地鐵3號線和規劃中的4號線交匯換乘站北馬路站，步行三分鐘即可到達，未來出行高效便捷。
「地鐵一響，黃金萬兩」。
地鐵作為大都市交通路網中最重要的一環，既能改善交通，還能帶動沿線房產不斷增值。
- 學校
教育，已成家長們關心的頭等大事。
寶宇·天邑瓏灣坐擁寶宇繼紅小學校、寶宇六十九中學校兩大名校。
教學設備先進、師資力量雄厚，升學率高達84%。
業主子女在家門口就能享九年一站式精英教育，不用早起，也不用擔心接送擁堵。
- 休閒醫療
寶宇·天邑瓏灣周邊中東鐵路公園、江畔公園、兆麟公園、史達林公園等五大公園環繞，休閒放鬆有去處；
哈爾濱市老年大學、市少年兒童活動中心僅一道之隔，老人孩子生活豐富多彩；
市兒童醫院、第一醫院、醫大四院、醫大一院等醫療配套充分保障業主的健康生活......
二環內絕版地段、集萃兩大千億商圈、雙地鐵、雙名校、五大公園，寶宇·天邑瓏灣，「學、鐵、商、公、醫」配套五全，堪稱醇熟生活頂配！
❸改善產品
站在樓市金字塔的塔尖，改善人群的多數選擇是「雙重卡位法」。
城市資源的卡位，卡的是稀缺之位。
產品結構的卡位，卡的是不可替代之位。
直白的說，塔尖人群要的是：身份的象徵以及不可替代的產品。
寶宇·天邑瓏灣1號樓打造建面147-249㎡三居至四居，奢闊空間，一線觀江視野，滿足高端人群對品質的追求。
三種戶型設計，布局舒適合理，充分考慮了觀江的景觀效果、通風、採光的需要等因素，讓生活更舒適愜意。
建面約147-150㎡三室兩廳兩衛戶型：
南北東三個朝向，採光和通風極佳。
4.8米寬廳，增加了採光面積，可容納一家人的歡樂；
南向雙臥室，最大開間3.6米，享更多陽光，舒適健康；
雙衛設計，主臥獨立明衛，保護隱私，互不干擾。
建面約187-197㎡三室兩廳兩衛戶型：
南北通透，經典H格局，兼顧觀江與實用。
餐客廚LDK一體化，動線流暢，採光及通風效果好；
4.5米寬廳，連接寬敞陽台，暢享一線江景；
南向雙臥，主臥獨立衛生間和衣帽間，自成一方天地。
雙衛、雙衣帽間設計，給生活更多隱私，更多便利。
建面約249-251㎡四室兩廳三衛戶型：
南北西三面採光，能容納更多風景。
4.8米寬廳，臥室最大開間3.8米，觀江陽台開間4.3米，生活無懼拘束；
客廳、廚房、餐廳、陽台LDKB一體化，動線劃分科學，採光、通風極佳；
衣帽間、雙獨立明衛、雙陽台，每一天都是奢闊自在的生活。
家家觀江，戶戶寬廳，再加上科學的布局設計，正是改善人群，鍾愛的「那一款」。
改善必備的自然資源和城市界面，寶宇·天邑瓏灣一個也沒有落下。
買房，買的不止房子，更是一種生活。
寶宇·天邑瓏灣，不止有生活，還具有收藏價值。
哈爾濱二環內的觀江房，已全面進入存量時代，真的是賣一套少一套了。
稀缺的松花江景+二環內核心地段，寶宇·天邑瓏灣，是二環內最後一個觀江盤。
寶宇·瓏灣1號，又是這最後觀江盤的最後一棟觀江產品，是難得的「最後遺珠」。
寶宇·瓏灣1號央景樓王，最後88套，18888元/㎡起，限量爭藏！
以上正文，來自@龍江樓市
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