本文來源：時代財經 作者：林心林
圖片來源：圖蟲創意
2022年深圳第一個打新的「網紅盤」終於出現了。
5月26日，深圳福田安托山片區項目海德園A區，在意向登記一周後終於公布了入圍結果。據悉，海德園A區此次推出239套住宅、均價12.6萬元/平方米，共有2348人登記、1820人提交資料。
經過審核，最終入圍的最低積分為53.5分，入圍並完成意向保證金凍結的客戶686批。換言之，686批次客戶將通過搖號爭奪239套住宅，中籤率約為34.83%。
作為深圳著名的網紅盤，去年海德園首次入市時就備受關注。2021年11月，捂盤近兩年的海德園面世，首開盤B區181套房源引來熱搶，最低入圍積分為62.2分，為去年新盤登記入圍積分最高的樓盤之一。最終，海德園B區開盤僅5小時便宣告售罄，開發商一天收金約33.67億元。
而按照目前A區接近三倍的認籌數來看，海德園大概率將鎖定2022年深圳首個日光豪宅盤。
開發商花式拒客，手握900萬現金也被拒
早在5月初，海德園A區開盤的消息便活躍在深圳各大買房群。
緊挨香蜜湖豪宅圈的優越位置、「紅嶺實驗小學+深高南學區」雙學位教育配套，以及與周邊二手房近7萬元的倒掛價差，讓不少打新者為之瘋狂。因為限價要求，海德園兩次的推售均價都在12.6萬元/平方米，而周圍大部分樓盤的二手房成交價則在20萬元/平方米左右。
以海德園A區一套251平方米的戶型計算，業主以周邊二手房價格20萬元/平方米左右出售的話，可淨賺約1355萬元。
因此，即便第一次開盤至今，神秘的海德園從未設置售樓處、銷售員，也沒有開放過樣板房，但這並不影響買房者的熱情。
「萬人矚目的項目，沒有VR戶型展示，也沒有一張清晰戶型圖，都可以被搶光。」福田中介張鵬平時在香蜜湖、華僑城、安托山幾個臨近的豪宅板塊帶客戶，自5月開盤消息曝光之後，海德園工地外圍每天都有不少買房者在徘徊、觀察樓層朝向，而他自己前後也已帶了幾組老客戶過來實地考察。
張鵬笑稱，海德園並不需要任何中介帶客，他也只是幫忙維繫客戶關係，賺幾個紅包錢。「開盤前，我有幾個客戶已經在摩拳擦掌了，忙著準備銀行流水、資產和社保等證明資料。」
「這是我第一次打新，就入圍了！」5月25日中午，周欣收到了海德園入圍通知和意向登記保證金凍結的提示。與其他入圍買家相比，周欣的積分僅58分，並不算高，若放在去年底的話，會被攔在入圍門檻外。
但周欣決定賭一把，「今年的戶型面積比去年大了很多，要求的總價高，應該積分要求會低一些。」
據悉，此次海德園A區所推房源最小戶型為143平方米，總價起步價1800萬元，相比去年推的最低121平方米，上車門檻高了將近277萬元。此外，之前市場最期待的89平方米「小戶型」並沒有出現，這也攔住了許多預算有限的買家。
不過，仍有超兩千名有資金實力的買家參與打新登記。而從最後公布的入圍積分53.5分來看，比去年低了將近10分。
時代財經了解到，不少買家在網上曬出了自己資料被拒的各種理由，譬如首付款來源資產證明不足、擔保人流水無交易對手方、資產證明體現不了為本人持有等等，反映出資料的審核更為嚴苛。
「開發商根本不愁客，樓盤這麼搶手，所以變著法子拒絕一些客戶，去年不少網紅盤就是這麼花式拒客的。」張鵬向時代財經說道。
從審核數據也可以看出，此次有1820人提交資料，通過審核的僅有1175人，意味著光是資料已篩選了約600組，通過率在七成以下。即便是通過審核的買家，也不少面臨資料不斷被打回的情況。
周欣告訴時代財經，自己花了一星期把資料準備周全，但因為提供股票資金的證明截圖不通過，資料還是被打回了一次。
「深圳新房打新競爭真的太激烈了，第一次打新就遇到這麼嚴格的審查，被打回了七次。」相比之下，彭穎打新過程更坎坷一些，因為不動產查詢證明、銀行流水等問題反覆修改。
彭穎還透露，其他樓盤打新一般只需要證明首付能力即可，而海德園A區則需要摸查買房者的總資產。「開發商傾向可以全款買房的客戶，像我這種手中現金900萬的還瞧不上。」
最終，積分為50.5的彭穎並沒有入圍。她表示，接下來會繼續等待今年推出的新房。
新盤打新潮不再，二手房出現止跌回溫
海德園是2022年深圳第一個啟動積分的樓盤，也是今年以來認籌數最高的樓盤。
「海德園這次開盤如此火熱，反映了深圳市場的需求還是比較旺盛的，尤其是價差大、交通便利、學位優質，受捧其實是必然。」深職院房地產研究所所長鄧志旺說道。
不過，在鄧志旺看來，海德園是一個非典型、稀缺的個案，其銷售情況對於深圳市場並不具有太強的代表性。
據時代財經了解，就在近日同樣有一個均價「10萬+」的豪宅盤招商仕林臻邸入市，被市場視為是海德園的競品。
5月24日，招商仕林臻邸登記人名冊公示，此次推盤不需要積分要求，共有251批客戶參與187套住宅搖號，中籤率達74.5%。5月26日，項目正式開盤選房，線上線下共銷售178套房源，剩餘9套房源，去化率為95%。
與海德園相比，招商仕林臻的打新難度顯然小了許多。
此外，去年12月開盤的華潤置地潤璽二期還在近期發布了一張與抖音巨量引擎合作賣房3000萬的成交喜報，這意味著昔日「萬人搖」網紅盤歷時半年仍沒有售罄，這一幕放在前兩年似乎很難想像。
「目前新房市場還是比較平穩，沒有像過去那麼火熱，很多項目並不需要積分、搖號。」鄧志旺認為，目前限購、限貸、限售政策，包括去年二手房官方指導價政策對於房價增值預期、倒掛價差的影響等都導致買家購房意願下降。
另據深圳中原研究中心顯示，4月份，深圳新房住宅成交2851套，環比下滑0.28%；成交面積為29.3萬平，環比下滑4.52%；國家統計局發布的4月全國房價數據顯示，深圳新房銷售價格環比下跌0.1%，同比上漲3.9%。
不過，二手房方面則逐漸出現回溫，4月深圳二手房銷售價格環比上漲0.5%，自2021年5月開始連跌11個月後出現止跌反升。成交量也出現上升，深圳中原數據顯示，4月深圳全市二手住宅過戶套數為1860套，環比上升66.5%。
5月至今，張鵬就已成交了三套二手房，這是去年下半年以來他開單最多的一個月。而張鵬周圍的中介門店也逐漸活躍起來，有一家規模較大的門店當月已成交了20多單。
中介王亮則告訴時代財經，最近二手房確實成交開始增多，但是基本上是業主讓價才促成的。「與指導價相差太遠的房子肯定賣不動，我這幾個月賣的幾套都是接近指導價成交的，上調幅度大概只在20萬左右。」
鄧志旺則認為，目前二手房市場距離正常成交水平仍有一定距離。「很多地方都出了樓市新政，但深圳本地並沒有出現任何政策上的鬆動，所以大家可能還是處在一個觀望的氛圍。」
（除了鄧志旺，文中受訪者均為化名）