黃埔新城「血拼價」,2字頭大關將回歸?

樓主說樓市 發佈 2022-06-06T19:27:43.304728+00:00

一個是位於黃埔南崗街西部的萬科黃埔新城,最近放出更低價的風聲,93㎡北向最低2.8萬/㎡,93㎡南向3.2-3.5萬/㎡,大戶型要3.8-4.1萬/㎡以上。

近兩天廣州樓市再次回歸「血洗」話題。


誰「血洗」誰不知道,但其核心指向的是「內卷」。


一個是位於黃埔南崗街西部的萬科黃埔新城,最近放出更低價的風聲,93㎡北向最低2.8萬/㎡,93㎡南向3.2-3.5萬/㎡,大戶型要3.8-4.1萬/㎡以上。



另一個位於增城朱村板塊的保利水木芳華,首開更離譜的不行,卷死朱村各大樓盤,首推#1樓折後單價低至1.65-1.75萬/㎡。



關於這兩個盤的消息,朋友圈很火熱,現場視頻、圖片滿天飛,據說裡面的托也很多。趁熱打鐵,水木芳華繼續推出#3樓。



樓主之前寫過一篇文章 萬科黃埔新城值多少錢?


黃埔新城還是認認真真地看了樓主這篇文章,最終吹風價與樓主的調查結果如出一轍。


在這篇文章中,樓主對黃埔新城的開盤價格做了一個市場調查,在讀者投票中設置三個價格檔次,分別為「3萬/㎡-3.5萬/㎡」「3.5萬/㎡-4萬/㎡」和「4萬/㎡以上」。


投票結果出來了



「3萬/㎡-3.5萬/㎡」最多人選擇,占73%,說明黃埔新城在大家的心裡價位是3-3.5萬/㎡,這部分是主力買家,如果開盤價格是這個區間,未來這批人有可能成為該樓盤業主。


「3.5萬/㎡-4萬/㎡」只占19%,不足二成的購房者接受3.5-4萬/㎡的價位,這部分應為剛改買家,4萬的價位或許是他們的支付上限。


「4萬/㎡以上」只有6%,可以忽略不計。


根據樓主粉絲畫像,如果把投票擴大10倍,各價格區間的人數占比基本不變,一面倒的結果可以看出大部分(至少七成)剛需購房者對黃埔新城的心裡價位只在3-3.5萬/㎡。


結果這份調查結果成了黃埔新城的「血拼價」,最終2字頭大關會不會回歸還是個未知數,但3字頭將成為這個盤的主流。


萬科黃埔新城區位地圖


按照黃埔新城吹風價,很多人會把這個價格對比周邊樓盤價格,如果拿4萬+甚至5萬+的均價,黃埔新城自然在性價比更具優勢;但如果拿3萬+甚至2萬+的均價,那被嚴重吐槽的71%使用率,你會發現黃埔新城的價格並不低。


正常情況下,黃埔新城會走「低開高走」策略,開盤價格普遍低於3.2萬/㎡是有可能的,這個價格更能吸引剛需到此置業,起碼可以把一部分廟頭意向者收入囊中。


萬科黃埔新城


樓主在上一篇文章的預測中,黃埔新城如果高於3.5萬/㎡開盤的情況,會把一部分買家拱手讓給南崗、新塘等樓盤。


這些「血的教訓」,黃埔新城看在眼裡,為賣得好點,最終的定價策略只能這樣。看著吧!





6月3日端午節,朱村板塊的保利水木芳華正式開盤,據說現場十分火爆,人(托)擠人(托)。


保利水木芳華所在的板塊也叫廣州科教城,項目距離地鐵21號線鳳崗站(快線站)約1公里,步行15分鐘左右。


保利水木芳華項目總占地約8萬㎡,總建面約33萬㎡,規劃建設12棟住宅,配建一所24班小學與約1萬㎡商業,周邊缺乏大型商業配套。


保利水木芳華項目首推產品有69㎡三房、80㎡三房以及101㎡四房。


保利水木芳華區位地圖(來源網絡)


朱村是增城距離中心城區最近的一個板塊,承接著中心城區置業的外溢需求。我們在百度地圖可以看到,科教城所在的板塊綠色環繞,極具鄉土氣息。


雖然環境不錯,但生活配套缺乏給居民帶來了很多不便,地鐵21號線的開通無疑為板塊居民帶來了出行便利。


科教城地塊


朱村經過近幾年建設,板塊內遍布一手、二手樓盤,樓市交投活躍。靠近科教城地塊已有碧桂園城市花園、中鐵國際花園、江山時代、保利中航城、西福藍灣和科慧花園等樓盤建成。


根據克而瑞數據,自2015年起,朱村板塊合計網簽成交約3.2萬套新房,2015年的朱村新房均價不到1萬元。在地鐵21號線開通前,板塊內以科慧花園為代表的不少樓盤突破2萬元,直奔3字頭,2019年的網簽售價達到了2萬元/㎡。


科慧花園


2020年,一手住宅項目大約在1.8-2.4萬/㎡,二手次新房大約在1.6-1.9萬/㎡。由於各大樓盤圍繞,周邊居住氣氛還算可以。得益於地鐵的開通,科教城開建,朱村的配套也逐漸完善起來。


2022年,廣州多區去化壓力增大,一手住宅難以消化,雖信貸環境寬鬆,高層有意促成市場成交轉暖,可惜事與願違,據克而瑞統計,截至2022年4月增城去化周期為18.6個月(按照行業公認的庫存警戒線,只要庫存量超過12個月,就被認為存銷比過大)。


克而瑞數據


增城5月前半月一手住宅成交均價為1.85萬/㎡,環比下降3%,同比下降10%,幾乎與2020年初疫情時期齊平。細化到朱村板塊,5月前半月均價為1.79萬/㎡,去年均價為1.96萬/㎡,同比下降9%。


克而瑞數據


看到這些觸目驚心的「血拼價」,你還買嗎?

關鍵字:

來這是男友買給我的

2021-06-25T08:55:38.348039+00:00

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來這是男友買給我的

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我跟男友講話都很直接

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