近兩天廣州樓市再次回歸「血洗」話題。
誰「血洗」誰不知道，但其核心指向的是「內卷」。
一個是位於黃埔南崗街西部的萬科黃埔新城，最近放出更低價的風聲，93㎡北向最低2.8萬/㎡，93㎡南向3.2-3.5萬/㎡，大戶型要3.8-4.1萬/㎡以上。
另一個位於增城朱村板塊的保利水木芳華，首開更離譜的不行，卷死朱村各大樓盤，首推#1樓折後單價低至1.65-1.75萬/㎡。
關於這兩個盤的消息，朋友圈很火熱，現場視頻、圖片滿天飛，據說裡面的托也很多。趁熱打鐵，水木芳華繼續推出#3樓。
樓主之前寫過一篇文章 萬科黃埔新城值多少錢？
黃埔新城還是認認真真地看了樓主這篇文章，最終吹風價與樓主的調查結果如出一轍。
在這篇文章中，樓主對黃埔新城的開盤價格做了一個市場調查，在讀者投票中設置三個價格檔次，分別為「3萬/㎡-3.5萬/㎡」「3.5萬/㎡-4萬/㎡」和「4萬/㎡以上」。
投票結果出來了
「3萬/㎡-3.5萬/㎡」最多人選擇，占73%，說明黃埔新城在大家的心裡價位是3-3.5萬/㎡，這部分是主力買家，如果開盤價格是這個區間，未來這批人有可能成為該樓盤業主。
「3.5萬/㎡-4萬/㎡」只占19%，不足二成的購房者接受3.5-4萬/㎡的價位，這部分應為剛改買家，4萬的價位或許是他們的支付上限。
「4萬/㎡以上」只有6%，可以忽略不計。
根據樓主粉絲畫像，如果把投票擴大10倍，各價格區間的人數占比基本不變，一面倒的結果可以看出大部分（至少七成）剛需購房者對黃埔新城的心裡價位只在3-3.5萬/㎡。
結果這份調查結果成了黃埔新城的「血拼價」，最終2字頭大關會不會回歸還是個未知數，但3字頭將成為這個盤的主流。
▲萬科黃埔新城區位地圖
按照黃埔新城吹風價，很多人會把這個價格對比周邊樓盤價格，如果拿4萬+甚至5萬+的均價，黃埔新城自然在性價比更具優勢；但如果拿3萬+甚至2萬+的均價，那被嚴重吐槽的71%使用率，你會發現黃埔新城的價格並不低。
正常情況下，黃埔新城會走「低開高走」策略，開盤價格普遍低於3.2萬/㎡是有可能的，這個價格更能吸引剛需到此置業，起碼可以把一部分廟頭意向者收入囊中。
▲萬科黃埔新城
樓主在上一篇文章的預測中，黃埔新城如果高於3.5萬/㎡開盤的情況，會把一部分買家拱手讓給南崗、新塘等樓盤。
這些「血的教訓」，黃埔新城看在眼裡，為賣得好點，最終的定價策略只能這樣。看著吧！
6月3日端午節，朱村板塊的保利水木芳華正式開盤，據說現場十分火爆，人（托）擠人（托）。
保利水木芳華所在的板塊也叫廣州科教城，項目距離地鐵21號線鳳崗站（快線站）約1公里，步行15分鐘左右。
保利水木芳華項目總占地約8萬㎡，總建面約33萬㎡，規劃建設12棟住宅，配建一所24班小學與約1萬㎡商業，周邊缺乏大型商業配套。
保利水木芳華項目首推產品有69㎡三房、80㎡三房以及101㎡四房。
▲保利水木芳華區位地圖（來源網絡）
朱村是增城距離中心城區最近的一個板塊，承接著中心城區置業的外溢需求。我們在百度地圖可以看到，科教城所在的板塊綠色環繞，極具鄉土氣息。
雖然環境不錯，但生活配套缺乏給居民帶來了很多不便，地鐵21號線的開通無疑為板塊居民帶來了出行便利。
▲科教城地塊
朱村經過近幾年建設，板塊內遍布一手、二手樓盤，樓市交投活躍。靠近科教城地塊已有碧桂園城市花園、中鐵國際花園、江山時代、保利中航城、西福藍灣和科慧花園等樓盤建成。
根據克而瑞數據，自2015年起，朱村板塊合計網簽成交約3.2萬套新房，2015年的朱村新房均價不到1萬元。在地鐵21號線開通前，板塊內以科慧花園為代表的不少樓盤突破2萬元，直奔3字頭，2019年的網簽售價達到了2萬元/㎡。
▲科慧花園
2020年，一手住宅項目大約在1.8-2.4萬/㎡，二手次新房大約在1.6-1.9萬/㎡。由於各大樓盤圍繞，周邊居住氣氛還算可以。得益於地鐵的開通，科教城開建，朱村的配套也逐漸完善起來。
2022年，廣州多區去化壓力增大，一手住宅難以消化，雖信貸環境寬鬆，高層有意促成市場成交轉暖，可惜事與願違，據克而瑞統計，截至2022年4月增城去化周期為18.6個月（按照行業公認的庫存警戒線，只要庫存量超過12個月，就被認為存銷比過大）。
▲克而瑞數據
增城5月前半月一手住宅成交均價為1.85萬/㎡，環比下降3%，同比下降10%，幾乎與2020年初疫情時期齊平。細化到朱村板塊，5月前半月均價為1.79萬/㎡，去年均價為1.96萬/㎡，同比下降9%。
▲克而瑞數據
看到這些觸目驚心的「血拼價」，你還買嗎？