從年初以來，全國各地的調控放鬆政策層出不窮。
雖然各地的政策五花八門，但是總結起來也就三點：放鬆限購、限貸和限售。
不過我發現有趣的是，即使是非常相似的政策，每個地區的效果卻大相逕庭，這背後的邏輯是什麼，究竟樓市回暖的真正秘訣在哪裡，今天我就花點時間談談我的想法。
雖然我是個深耕上海樓市的大V，但是我也非常關注全國一些比較有代表的城市，特別是長三角周邊的城市。
比如這次的 南京和蘇州，這兩座城市在限購、限貸和限售方面都做了相關 的 政策調整，但是結果卻相差很大。
上圖來自冰山指數
從上面的統計對比圖中可以很明顯的看出在執行了類似的調控放鬆政策之後，蘇州的市場活躍度已經有了明顯的提升，價格在交易量企穩後也逐漸完成築底開始出現上揚的態勢，回暖已然確立。
但是南京的交易量雖然有所提升，但是交易價格仍然在下行，整個市場的悲觀情緒依然比較重，現在的成交量的增加多是以犧牲價格形成的，市場還沒有完成築底。
我也諮詢了蘇州和南京當地的小夥伴，和統計數據反映的結果基本一致。
比如蘇州大多數樓盤的售樓處看房的人明顯增多，而一些熱點樓盤節假日更是被擠得水泄不通。
蘇州某樓盤現場火熱，圖片來自蘇州樓市
而反觀南京，得益於近期限售政策的放鬆，前期很多熱點區域的樓盤二手次新房供應量極具上升，但是較前期成交價格回落明顯，10%以上的跌幅一般都比較常見，以價換量明顯。
南京某熱點樓盤價格回撤明顯，圖片來自貝殼網
起初我認為可能是政策調整上的差異引起的，於是我仔細查看了一下這一輪南京和蘇州政策調整的情況。
南京這一輪的放鬆最早是從放鬆限購政策開始的，一開始只是放開溧水、高淳兩個比較遠的區域，然後逐漸擴展到非熱點板塊，比如浦口區非江北直管區所有板塊、雨花台區、江寧區及棲霞區相對偏遠板塊。
後來熱門板塊江北核心區限購政策也「鬆綁」，南京本地戶籍在該區域購房不受限制。至此，南京市限購區域僅剩建鄴區、鼓樓區、秦淮區、玄武區等。
為了配合限購放開的政策，南京進一步放鬆了外地人的購房條件，1年內在南京累計繳納6個月個稅或社保，即可開具購房者證明。
此外南京還對二孩及以上家庭可購第三套房，對A、B、C、D類及博士人才也可增購1套住房。
在限售方面，南京目前調整了新房限售政策，新房限售時間從原來的辦證滿三年，調整為合同（備案）日期滿三年。
最後在限貸方面，南京還是比較保守的，仍然按照認房認貸的政策執行，只有首套住房享受三成首付，如果名下有貸款已結清首付五成，如果仍未結清首付按八成計算。
作為同屬江蘇地區的蘇州，其實在這三項政策方面差異並不大。
在限購政策方面，蘇州本地戶籍人口3套以內的住房是不限購的。對於外地戶籍，目前蘇州市區、崑山市和太倉市仍為限購區域，對於非限購區域，只要滿足3年內在蘇州連續繳納6個月及以上個稅或社保即可開具購房證明。
在限售方面，蘇州僅對新房做了要求，蘇州市區新房在取得不動產證2年後才可進行交易，而對二手房是不限售的。
在限貸方面，蘇州則與南京一樣，執行嚴格的認房認貸政策，也是首套住房享受三成首付，如果名下有貸款已結清首付五成，如果仍未結清首付按八成計算。
南京和蘇州目前的樓市調控政策幾乎相同！
在我看來這兩座江蘇的城市這兩年的發展可謂旗鼓相當，雖然南京作為江蘇的省會，有著政治、教育、交通、文化等多方面的優勢，但是蘇州在經濟、人口總量和產業布局上卻並不落後。
所以在基本面大致相同的情況下，調控政策也幾乎一樣，為什麼樓市的結果會出現如此大的差異值得我們深思！
我覺得原因比較多，大概總結一下，先看看南京自身的原因。
首先，我覺得是前期新房和二手房倒掛明顯，過度透支了購買力。
大家都知道一直到去年三季度，南京的樓市都高燒不退，經常出現「日光碟」和「萬人搖號」的現象，即使是在信貸政策不斷加碼，首付比例提高到八成的情況下熱度依然不減。
主要原因還是新房與二手房的倒掛存在。
很多熱點區域的單價倒掛基本都在1萬到2萬之間，所以只要買到新房基本都能賺到幾百萬的差價。這種看得見的收益，過度透支了前期的購買力，自然很難在短期內就恢復到前期的交易量和交易價格。
其次，疫情疊加了樓市下行期，阻礙了周邊購買力的形成。
其實南京對周邊部分安徽區域以及鄰近的蘇南、蘇中區域甚至整個蘇北的吸引力還是很大的，前期正是有這樣一群購買力才支撐了南京樓市基本面的火熱。
但是由於疫情的影響，很多外地人沒法來南京購房，造成了整體購買力的下滑。
有南京的小夥伴稱，在疫情期間德基廣場奢侈品店的門口都不排隊了，就說明外地人現在真的都不來南京了。
但是相比較而言，蘇州更多的還是本地的購買力，所以疫情的影響也相對來說較小。
最後，我覺得是xq房的影響。很多人可能都忽視了這一點，在南京上一輪的行情中，其實是由xq房帶動逐漸形成了這一輪的行情。
但是在這一輪的周期中我們可以發現，xq房是被重點調控的對象，失去這塊房價的引擎，也是導致這輪恢復行情南京在短期內價格難以復甦的主要原因。
相比較而言，在上一輪周期中蘇州受益於xq房價格上漲並不不是很明顯，那麼這一輪的復甦自然也不會受此拖累。
反觀南京，蘇州新政之後市場回暖明顯，我覺得有其獨特的優勢。
比如，蘇州的常住人口接近1300萬，但是南京的人口僅有900多萬，這400萬的人口差距是支撐蘇州樓市好於南京 的基本面。
在前期購買力沒有被過度透支，以及疫情對市內人口流動影響較小的情況下，一旦政策放鬆，就能使得這些潛在的購房人群迅速轉化為實際購買力。
再比如，從地理位置上來看，蘇州更加臨近上海和杭州，經歷過幾輪樓市周期後，上海和杭州已經和蘇州拉開了房價差距，目前蘇州的房價比較效應明顯。很多在上海和杭州買不起房子的人會選擇退而求其次，安家蘇州。
特別是這輪疫情後，很多還沒有在上海買房的年輕人，可能會重新考慮後疫情時代自己真正的生活需求，一方面他們希望能很便利享受一線城市的繁華，另一方面也要避免面對大城市未來可能還會出現的應急響應機制和高額房價對生活質量的蠶食。
那麼選擇臨近上海的蘇州也許目前來看是個不錯的選擇，這種對上海外溢人口的承接也許在後疫情時代會更加的明顯。
看似基本面很接近的城市，救市政策也比較相似，但是只要深入的分析其中的原因你就會發現樓市是否能回暖並非偶然的現象，而是有非常強的邏輯性和必然性。
所以如果你所在的城市恰好也在慢慢放鬆樓市調控，你不要立刻覺得新的一輪上漲周期就要來了，而是要仔細思考有沒有以下的因素存在：
1.城市基本面是不是足夠強勁，未來人口流入是否足以支撐新城新的購買力；
2.前期是否出現過長時間的大漲，過度透支購買力；
3.對周邊城市的人口是否有足夠的吸引力，能否承接住更高能城市的外溢人口；
4.疫情的影響是否會長期阻隔人員流動。
如果你所在的城市具備上述幾個條件，那麼不要猶豫，趕緊出手，因為救市後新的一輪上漲一定箭在弦上！
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