最近我觀察市場。
針對剛需、改善和豪宅客群梳理出三個最新的買房邏輯，分享給大家。
剛需不要追求地段，先保障居住條件。
我一直跟大家強調，買房要有接盤俠思維。
如果不是終極改善，你買的房子未來肯定是要置換的，置換給誰，誰會來接盤你的房子？這個問題一定要想清楚。
現在上海樓市的主力接盤俠是新上海人，是年輕人。
相比地段，這一屆年輕人更關注產品力。
這種現象背後有幾點原因：
首先，這些90後、95後的新上海人，是見過世面的。
他們在自己家鄉城市住的房子，品質不會比上海差，只是城市能級不如上海。
而且對於上海，他們沒有土著那種地段情結。
你讓一個市區土著搬到青浦，他多半不願意。
但對新上海人來說，青浦也好，市區也罷，反正我要住新一點的房子，至少有要有電梯吧?車位也要充足吧 ？
年代久遠、戶型奇葩的老破小他們看不上，地段再好又能怎樣？
房子終究是用來住的，你出去逛街的時間會有多久？每天大部分時間都還是在房子裡、小區里度過。
對剛需來講，窗戶大一點，小區安靜點，物業好一點，居住80%的煩惱就已經解決了。
至於周邊的繁華，和你關係真的不大。
一個好地段，你要有與他匹配的消費能力，那才是有意義的。
比如TX淮海這種年輕化、溢價高、講情調的商場，住在成都路那邊老房子的居民，多少年才進去消費一次，甚至從來沒進去過。
那這種地方燈紅酒綠和你有什麼關係，是伐？
買房子這個事情，地段確實重要。
但對剛需來講，為了地段，只能窩在連廁所都沒有的老破小裡面，那也是自欺欺人了。
尤其這次疫情，封在老破小里的人簡直苦不堪言。
索性不如住的遠一點，先解決自己的居住問題，那才是真的。
很多人的生活其實不用天天TX淮海的呀，有個大潤發就夠了。
其次，上海的發展多點開花，外環外也布局了不少產業和商業高地，大虹橋產業園，唐鎮卡園……
產城融合，宜居宜業，大家不一定都要擠在市中心。
第三，越來越方便的地鐵，汽車，網際網路，也把地段的劣勢給補上來了。
出入開車，一般購物周邊便利店及網購，大型購物去超市，基本上補上了地段的不足，這也越來越成為一種趨勢。
所以，對500w以內的剛需來講，就別追求地段了，找個外環外潛力地塊，買個好點的小區，住個好點的房子，才是首要的。
即便買投資房，也要考慮未來接盤俠的自住功能。現在不缺房子，你自己都不願意住的房子，是賣不給別人的。
一個90後朋友，新上海人，工作在徐家匯，購房預算500萬，原本一直在看徐匯的老公房。
後來在我的建議下他沿著9號線去九亭、泗涇看了那邊的次新房，回來後跟我說完全不考慮老破小了。
同樣是500萬的總價，小區環境、居住品質差太多了。住在次新房裡，才是真正的生活，最後他買在了北九亭。
改善需求，地段和品質要做好均衡。
舉兩個例子。
第一個，剛出中環一丟丟的華潤華發靜安府，在大寧其實屬於次一級的地段。
當初高層的均價8.6萬，現在的成交價都是穩定上13萬的。
房子不滿五，買家付了增值稅，還照樣要買，迫切的背後，是對稀缺優質產品的念念不忘，因為這樣的產品太少太少。
但寶華城市之星憑藉著超高的品質，已經出圈，是名副其實的「網紅」小區。
可以說是中產的預算，豪宅的體驗。
目前掛牌價格在13-16萬之間，但當時新房的價格，最後的樓王批次才剛破10萬。
那如何判斷房子的品質好不好？最簡單的就是看外立面。
外立面具有長期價值，外立面的美觀程度對於房子的定價也有著相當高的權重。
比較好的外立面材料，可以保證樓盤在十幾、二十年後依然維護如新。
更重要的是，外立面的成本造價大不一樣，使用好的外立面材料的小區，都不會差到哪裡去。
一般來說，外立面的品質從高到低，可以這樣排序：干掛石材=鋁板>貼面磚=真石漆>塗料外牆。
為什麼我建議大家注重品質？
因為限價新房品質差，品質樓盤真的很稀缺。
當下土地成交溢價高，各種建材原材料價格又大幅上漲，限價之下，開發商的利潤空間被壓到極限，能有1%到2%就是燒高香了。
而在上海中環內、內環內這樣倒掛嚴重的地方，新房出來就秒空，根本不愁賣，開發商幹嘛辛辛苦苦折騰質量？
所以，15年左右的房子，經典作品要多關注。
尤其中內環的品質次新房，這類產品未來的供需關係會越來越緊張。
另外品質的好處，就是一旦口碑落地，就會展現其強大的硬通貨特點，二手價格比別人貴、還好賣。
買豪宅最好要進caz。
豪宅買的是稀缺，買的是圈層。
地段稀缺，產品稀缺，景觀稀缺，配套稀缺，圈層統一，才是買豪宅所要追求的幾個要素。
而所謂caz，就是中央活動區，這是一個比內環內還小的區域，可以說是「市中心的中心」，地段價值毋庸置疑。
在上海的2035規劃《上海市城市總體規劃(2017-2035年)》中，中央活動區（CAZ）是定位最高的區域。
2035規劃圖
該區域占地約75平方公里，僅占上海市轄區面積的1.18%，但卻貢獻全市GDP超過25%，未來將達到45%，可謂全市的經濟心臟。
它和非CAZ之間的差異也是比較大的，無論是規劃落地、城市界面、資源配套等，CAZ明顯更為優質。
比如徐匯濱江、漢中路、前灘是CAZ，而斜土路、北廣場、三林就是非CAZ，區別很明顯。
在最近兩年上海樓市的一輪行情中，CAZ區域更是完成了價值回歸。
只有在CAZ里，才有梧桐樹下的小資情調，才有外灘江畔的百年風華，才有陸家嘴的地標三件套，這才是大家眼中的上海。
而徐匯濱江、前灘，雖然已經出了內環，但卻被劃到了caz，這兩個地方未來也會達到市中心的高度。
它們有產業，有規劃，有居住品質，城市界面新，歷史包袱小，潛力無限。
最後，建議買新一點的房子。
這是上海2010年的戶型，103平米只做了兩房一衛：
這是2019年的戶型，95平米做了三房兩廳兩衛全明房，而且客廳加寬：
產品的代際變化是非常大的。
每隔五年，住宅產品會有一個大的創新。新一代產品是碾壓老一代產品的。
所以大家儘可能買這個片區里房齡比較新的產品。
注意房齡新是相對的，不應該是固定的某個年代，而是至少要比這個片區里最主力成交房子的房齡新個幾年。
從現在開始，上海買房的邏輯，有些變化了。
願你我向上攀登，都做與時俱進的買房人。
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