浦東的有錢人,都住在哪裡?

魔都財觀 發佈 2022-06-12T18:45:47.013951+00:00

浦東在上海是一個特立獨行的存在,它和浦西像是完全不同的兩座城市。他們的選擇一定程度上代表了新上海人的價值取向,對我們買房有重要參考意義。

浦東在上海是一個特立獨行的存在,它和浦西像是完全不同的兩座城市。


這裡是新上海人的天下。


他們的選擇一定程度上代表了新上海人的價值取向,對我們買房有重要參考意義。



浦東新區的面積很大,它的地段大概可以分為四個梯隊。


浦東位置最好、最有名的地方,非陸家嘴莫屬。


這裡是上海的門面,中國的金融中心,浦東人民的宇宙中心。


陸家嘴三件套代表了上海的高度,陸家嘴濱江的頂級豪宅則代表了上海房價的高度。


雖然近些年被前灘搶去了不少風頭,但陸家嘴才是浦東真正的大哥。


這裡最好的房子是湯臣一品、中糧海景壹號和濱江凱旋門。


湯臣一品,不用多講,在全國都是聲名在外,一直被稱為是滬上第一豪宅。


一線江景,頂級地段,頂級品質,且都是400平以上的大戶型。


金色鋁板的外立面,尤其凸顯土豪風範。



陸家嘴二梯隊的樓盤是盛大金磐和財富海景花園,三梯隊的是仁恆濱江園、世茂濱江花園、匯豪天下、江臨天下等。


成片的高品質住宅,營造了陸家嘴濱江高端的社區氛圍,這裡是真正的富人區。


另外陸家嘴也有不少八九十年代的老破小,拉低了板塊的均價,這些老公房適合剛需和有教育需求的人群。


洋涇菊園實驗學校是浦東優質的九年一貫制學校,因為入戶年限要求低,是不少剛落戶的新上海家庭首選。



陸家嘴之外,浦東二梯隊的地段,是北濱江、源深、聯洋、花木、洋涇、碧雲、前灘這幾個地方。


這幾個地方地段比陸家嘴差一點,但住的總體還是有錢人。


北濱江是浦東近兩年炙手可熱的地段,不過它不是一個獨立的板塊,源深路以西是陸家嘴街道,源深路以東是洋涇街道。


北濱江這裡,陸家嘴壹號院、恆大濱江華府、九廬、萬科翡翠濱江都是上海塔尖豪宅。


這裡畢竟是浦東內環的濱江帶,但地段還是比不上陸家嘴。


源深的社區品質很高,教育資源十分優質,交通、商業也很發達,這裡的代表性小區是盛世年華、山水國際和陸家嘴花園等。


聯洋是上海第二代國際社區,它的名氣比源深要大不少,這裡是上海金融精英的聚集區,據說陸家嘴一半的基金經理都住在這裡。


疫情期間因防疫指南而出名的仁恆河濱城,是聯洋板塊的標杆產品。



花木是上海的城市副中心,它的名氣比徐家匯弱了不少,但居住氛圍則更勝一籌。


這裡的教育資源不如源深聯洋,不過浦東嘉里城的商業配套是加分項。


九間堂別墅和御翠園也拔高了花木的圈層上限,從煤老闆到Jack馬,房子都在這裡。


碧雲和聯洋同屬於上海第二代國際社區,相比其他幾個地方,碧雲的地段吃虧一些,出了內環,但居住品質可以說是無可匹敵。


碧雲是真正意義上的低密國際社區,這裡最初的定位是面向歐美企業高管,所以房子以大面積別墅為主。


但同樣因為人口密度太低,碧雲的商業是個很大的短板,不太適合喜歡熱鬧的中產。

教育資源上,碧雲的上實東校是浦東最好的九年一貫制學校。


整體來說,碧雲板塊內部的房源分化還是比較嚴重的,既有維詩凱亞、雲間綠大地這樣的純別墅小區, 也有世茂湖濱這樣的公寓加別墅,還有羅山花苑這樣的老破小。


至於前灘,這些年概念都飛上天了,浦東最新的宇宙中心,甚至隱隱都要超越陸家嘴。


這裡的房子很新,單價很高,一度被炒到20萬以上,但偏小的戶型,註定了這裡還是以高端中產為主,不是純粹的富人區。

此外,和浦西的長寧西郊一樣,浦東同樣也有一個大隱隱於市的別墅區,位於東郊國賓館附近。


俗話說「西有檀宮,東有君庭」,這裡最有名的別墅自然是華洲君庭,業主圈層直接拉滿,最新樓王掛牌價9個億。


次一點的合生東郊別墅,總價也以小目標為單位。



浦東第三梯隊的地段,是楊東、塘橋、北蔡、金楊、森蘭、楊思、三林、張江、御橋、唐鎮、周浦、康橋這幾個地方。


這是浦東的中產和普通人住的地方。


楊東和塘橋算是浦東內環內的一對難兄難弟,知名度低,價格也低洼。


一方面是這兩個地方的教育資源一般,而且楊東缺地鐵,塘橋老房子太多,不夠宜居。


不過楊東的居住品質著實不錯,塘橋在沿江也有一些豪宅,比如九龍倉和國信世紀海景。


北蔡是浦東中環內的一個大型居住板塊,大華錦繡片區是北蔡最值得關注的大體量居住片區,其中品質、環境最好的是靠著川楊河的十四到十九街區。


片區內的昌邑小學和上南中學東校也都是浦東不錯的學校。


對浦東的中產來說,這是一個沒有明顯短板的地方,而且總價不高。


楊思和三林本質上屬於前灘輻射區,隔著一條濟陽路,楊思的房價比前灘低了不少,合生時代錦園是楊思不錯的品質次新房。


三林也是地理位置優越的宜居片區,這裡是浦東800萬到1000萬預算的上佳選擇,萬科金色雅築的小三房十分搶手。


金楊的地段不錯,14號線通車也給金楊帶了不小的利好,尤其值得一提的是這裡的教育資源,浦東一梯隊初中的建平實驗中學和一梯隊小學的六師附小都在金楊。


金楊最好的房子是金橋瑞士花園,單價在10萬以上。


其實金楊更多的是房齡在20年以上的動遷房,但品質比一般的老公房要好一些。


森蘭號稱第四代國際社區,屬於高行板塊,是高行居住品質最高的片區。這裡綠化環繞、住宅密度低,十分宜居, 但商業和交通配套都偏弱。


張江是上海的產業高地,聚集了一大批高端人才,張江集團中學可能是全市最好的初中。


但可惜這裡的品質住宅實在太少,以至於張江湯臣豪園房價瘋漲,張江的外溢需求也帶動了周邊一大批板塊。


御橋在浦東也是一個以XQ出名的板塊,建平實驗地傑校區,在浦東屬於二梯隊。


御橋的商業配套也很強,有百聯東郊購物中心、復地活力城,但由於靠近垃圾焚燒廠,宜居度一般。


接下來就是唐鎮,作為一個外環外的板塊,唐鎮衝上10萬,看似出乎意料,實則情理之中。


這裡交通很便利,而且房子品質很不錯,比如唐鎮的綠城玉蘭花園一期。


當初造的時候,開發商不計成本把品質堆高,標杆出來了,整個板塊的上限都被拔高。



最重要的,唐鎮自身有唐鎮卡園,又接收了張江外溢,還有好的學校,被浦東人民青睞,並不意外。


周浦、康橋和唐鎮的邏輯一樣,都屬於張江外溢。


周浦的澧溪小學、澧溪中學是浦東二梯隊的學校,吸引了不少xq客群;


康橋的動遷房品質不錯,吸引了不少剛需。



最後,就是浦東比較拉胯的幾個板塊,他們的特點是位於浦東腹地且沒有地鐵,居民以當地土著為主。


比如惠南、祝橋、宣橋、新場等。


惠南起點不低,以前畢竟是老南匯的中心。


後來這裡也是有過規劃的,五角世貿商城,大學城,但都開發不利。


後來大學搬走了,商業也是半死不活。


最重要的是這裡位置太遠,浦東外環內還管不過來呢,惠南現在根本照顧不到。


有人看這裡便宜,想去挖筍,千萬別,萬年不漲的地方。


判斷一個地方有沒有前途,就看這裡的接盤俠都是什麼人。


只有上海本地人接盤的地方,都是標準的老縣城,不要碰就是了,惠南就是典型。


新場,宣橋,也是同樣的地方,不要買就是了。


至於祝橋,有人覺得:祝橋和大虹橋多像啊,有機場,還有個火車東站,怎麼會差?


大虹橋能起來,不僅僅是因為這兩個原因。


房子是給人住的,大虹橋的產業和人口,不知道要甩開祝橋幾條街。


很明顯,浦東的心思根本不在祝橋,在浦東心裡,祝橋屬於二流規劃;老話說得好,想致富,先修路,但祝橋目前啥也沒有。


如果手握300到500萬的預算,買祝橋不如買臨港,買臨港不如買周浦、孫橋,三林動遷房。


這幾個地方位置絕佳,去張江去只要15分鐘,難道不比祝橋香嗎?


至於臨港,那裡是浦東外環外的宇宙中心,潛力無窮,但發展周期預估很長,去臨港就不要買二手房了,新房供應量太大了。

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2021-11-16T06:16:29.169001+00:00

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