在廣州，珠江新城是當之無愧最頂流的板塊。
而在珠江新城，保利天御作為最後的住宅項目，成為2022年廣州最頂流的住宅。
最近，冼村舊改融資區豪宅項目曝光，公布了一系列效果圖、總規劃圖和設計方案，推出革新理念樓王450產品和340產品。
目前保利天御吹風20萬+/㎡，按照最大面積447.5㎡計算，一套房總價將可能超過一個億。
今日，樓主到施工地為大家拍到了最新的航拍圖。
▲珠江新城
▲天河北
▲保利天御工地
▲保利天御融資區一期工地
▲冼村回遷房
▲冼村釘子戶
01
珠江新城最後的住宅項目
保利天御位於天河黃埔大道以南，冼村路以東，金穗路以北，屬於珠江新城板塊，是冼村舊改項目。
2011年12月，保利地產成為冼村改造項目合作夥伴，正式承接冼村舊改。冼村改造項目融資區一期AT110305、AT110308地塊在2021年推出，轉化為珠江新城最後的住宅項目——保利天御。
▲兩個地塊區位地圖
在《廣州市2022年重點建設項目計劃》涉及的48個城市更新項目中，包含了眾所周知的天河區冼村「城中村」改造項目，這如同把冼村舊改項目放進了保險箱。
冼村舊改項目總用地面積18.49萬㎡，總建築量107.7萬㎡，容積率6.99。含村民住宅回遷安置住宅、公建配套、商業商辦、住宅、公服設施等。
▲保利天御規劃圖
2022年4月，冼村改造項目融資區地塊批後公布圖發布。規劃分為AT110305、AT110308兩宗地塊，總用地面積達4.63萬㎡。其中AT110305地塊計容建築面積為19.52萬㎡；AT110308地塊計容建築面積為3140㎡。
根據規劃圖，項目將建1棟3-4層的商業中心，3棟23層-49層的辦公樓，3棟47層高的住宅樓，1所幼兒園，以及和地鐵合建的地下商業廣場。
▲保利天御效果圖
02
冼村舊改之路舉步維艱
在2021年冼村改造項目融資區一期推出之前，珠江新城上一次的出讓宅地可以追朔到2009年，中間間隔12年。
D8-C3是珠江新城最後一塊住宅用地，於2009年6月正式拍賣。該地塊臨近珠江公園，經過50輪激烈競拍，最終以1.53萬/㎡的樓面地價成交，花落越秀城建，成為當年珠江新城新地王，即越秀·星匯御府。
越秀·星匯御府的西側就是著名的冼村。冼村位於珠江新城核心區東側，是廣州CBD片區最後一個城中村，也是珠江新城最難改造的一個舊村。
自2008年啟動改造以來，冼村舊改之路舉步維艱，一度因拆遷問題陷入瓶頸，且由於受到拆遷安置、增加公共服務設施等因素的影響，至今尚未完成，這也就促成了現今大家所看到的舊村與頂級CBD大樓出現在同一片區的獨特景觀。
2010年2月，冼村三舊改造方案通過；2011年12月，保利介入冼村舊改；2012年9月，冼村復建安置地塊修建性詳細規劃獲得批覆；2015年1月，冼村股東代表大會高票通過，冼村改造工程全面開工。
▲2020年航拍冼村舊改項目
2018年市更新領導小組會議審議通過冼村改造調整方案；2019年3月，《冼村地塊控制性詳細規劃》在市規委會城市更新專業委員會上獲得全票通過；截至目前，冼村舊改一、二期已完成回遷，三期回遷房封頂，四、五期仍在建設之中。
2021年3月，冼村改造項目融資區一期AT110305、AT110308地塊出現在廣州市2021年建設用地供應計劃中，但最後並未進行公開出讓；2022年4月，冼村改造項目融資區地塊批後公布圖發布；截至目前，融資區仍在建設中。
▲2022年航拍冼村舊改項目
▲2022年航拍冼村舊改項目
03
樓王賣一個億
保利天御所在的位置有兩個「最」。
一個是最高級的商業中心。保利天御自身將配建超甲級寫字樓以及五星級酒店與購物中心，主樓高350米，這裡也將為周邊居民提供最頂級的購物體驗。
另一個是地表最快的地鐵18號線。18號線是採用最高運行時速160公里的市域快線列車，18號線冼村站就在項目旁邊，而且在這裡可以與13號線換乘。
除了軌道交通，項目周邊有黃埔大道、冼村路等城市幹道，公交系統發達，自駕出行，都極為方便。可惜珠江新城由於人多、車多，黃埔大道西路段是出了名的堵車黑點，上下班高峰期沒塞半個小時出不來。
▲最擁堵的黃埔大道西路段之一
▲項目規劃圖
有意在此置業的讀者可能更加關注保利天御的戶型面積，根據最新的消息，該項目將推出建面447.5㎡和340.7㎡戶型。
447.5㎡是項目革新理念樓王450產品，為5房3廳4.5衛設計（其中開敞書房可改為一房），得房率為80.11%。
▲447.5㎡5房3廳4.5衛戶型
340.7㎡是項目340產品，為4房3廳3衛設計，得房率為79.2%。獨立雙梯入戶，中西雙廚，主、次臥套房。
▲340.7㎡4房3廳3衛戶型
保利天御的吹風價20萬+/㎡，這個價格如果是放在去年的限價環境，這個定價很難，但放在今年，豪宅定價的靈活性就很大了。按照最新曝光的450產品，最貴一套房總價將可能超過一個小目標（一個億）。
在二手平台中，珠江新城中區板塊掛牌均價為13萬/㎡，有16個盤掛牌出售。保利天御一路之隔是網紅二手盤保利心語，該盤去年掛牌價格一度高達18萬/㎡，目前二手房指導價為9.69萬/㎡。
珠江新城第一梯隊主要有天鑾、嘉裕公館、利雅灣、博雅首府等，掛牌價在13-16萬/㎡之間；第二梯隊主要是中海花城灣、匯峰苑、中海璟暉華庭、雋峰苑、高德公館、方圓月島、尚東君御雅苑、領峰園等，掛牌價在7-9萬/㎡之間。