廣州國際創新城:產業不夠 房產來湊

樓主說樓市 發佈 2022-06-21T18:43:12.145688+00:00

廣州國際創新城,即廣州大學城-國際創新城。廣州國際創新城包含大學城(創新城北岸)、生物島和創新城南岸三部分。近兩年在廣州房產圈興起一種口號——到廣州國際創新城買房,也很多人到這裡買了,但到底有多少個業主真正了解廣州國際創新城?我們無法統計,也不用統計。


廣州國際創新城,即廣州大學城-國際創新城。


廣州國際創新城包含大學城(創新城北岸)、生物島和創新城南岸三部分。


近兩年在廣州房產圈興起一種口號——到廣州國際創新城買房,也很多人到這裡買了,但到底有多少個業主真正了解廣州國際創新城?我們無法統計,也不用統計。


為讓個別小白弄懂這個區域,幫助他們了解國際創新城,樓主還是出了這期的板塊點評。


廣州國際創新城位於番禺區東北部,北至侖頭水道,東、南至金山大道、西至南沙港快速,面積73平方公里。


整個國際創新城包括北翼的生物島、核心的大學城和南翼的南岸起步區、南村地區、化龍地區、國際展貿城,在空間結構上形成了「一核兩翼」。



在2017年發布的《廣深科技走廊規劃綱要》中,廣東省政府明確提出10大科技創新極點,廣州國際創新城(廣州大學城-國際創新城)就是其中之一。


廣深科技走廊規劃綱要


大學城核心區位於小谷圍島區域,是個非常純粹的大學聚集區,環境優美、書香濃厚。早在2013年5月,大學城核心區就停止批覆房地產開發用地,加強大學城的公寓等基礎設施配套建設。


但這種規劃卻帶來了弊病:居住人口的數量很少,醫療、老人服務、教育、社區服務設施方面建設滯後,被人詬病「只見大學不見城」。


大學城將公共配套放在了中心區域,但實際上很多配套設施並未建,大學城內的服務功能很大一部分都是附近的村提供的。



為了解決這個痛點,廣州市政府決定將大學城擴容,升級為「國際創新城」。


2013年8月,創新城南岸起步區控規經廣州市政府批准,以金光東大道為界,分成東西兩區:西區總面積7.7平方公里,主要有思科智慧城、國際校區、暨大校區和科創綜合組團。東區總面積4.94平方公里,主要有廣州醫科大學一、二期。


創新城南岸起步區控規


目前,廣州國際創新城的三大片區中,各有特色,但發展進度較不平均。


經過十年努力,廣州國際生物島發展碩果纍纍,正成為廣州生物醫藥產業的核心引擎;核心區大學城發展也較為完善,但缺少住宅供應;南岸起步區即新造鎮及周邊地區發展則相對滯後,成熟還有待時日,目前最興旺的當屬房地產。


很多人對廣州國際創新城的印象,可能停留在南岸起步區,因為這裡的發展是由房地產帶動的,而且番禺最響亮的一條快速路南大幹線就在這裡穿過。


南大幹線是番禺北連接東西部的經濟帶,多數房企重金進駐,特別是新造這段已經修好,嶄新的路面和嶄新的建築物映入眼帘,完全就是一座新城,來到這裡大家可能忘記了這裡是番禺。


國際創新城現狀


隨著廣州向南拓展,番禺「一馬平川」的東部逐漸成為眾多開發商眼中的香饃饃,沒有(很少)舊改的負擔,沒有(很少)重大工業污染,良好的居住環境也促動大家到此置業。


南岸起步區目前最亮眼的是三座大學城,廣州醫科大學(番禺校區)、華南理工大學(廣州國際校區)和暨南大學(番禺校區),但配套依然是這個板塊的空白。


南岸起步區(南大幹線新造段)新項目陸續開盤,這些項目雖自身也帶有配套,但各自經營的門面難以支撐起龐大的消費群體,而創新城真正的商業綜合體,只能等,但願「有大學又有城」的期盼不會再失落。


國際創新城對面是大學城


南岸起步區天生的地理優勢,附近大片農田整體規劃乾淨整齊,簡單利落,臨近大學城,金光東隧道建成後直達大學城,華工國際校區、暨南大學番禺校區就在旁邊,人才輸入根本不用愁。地鐵7號線二期、南大幹線開通後,通往琶洲、魚珠、萬博更有利於引入人才。


根據官方數據,目前大學城智慧谷已經進駐超40家名企,包括華潤電力、中建不二幕牆、韓國LS集團、北京先進數通、河南省交通規劃設計研究院、廣州艾媒數聚信息諮詢股份有限公司等多家世界500強、上市公司與高新技術企業,涵蓋了建築類國企、軟體開發類、大數據、5G 通訊、電商、文化教育等,產業氛圍日漸濃厚。


國際創新城現狀




相對於廣州國際創新城南岸起步區(新造)的發展,購房者可能更關注的是這裡的樓盤價格,本地房地產公司越秀重倉的番禺新造,有它自己的考量,如果這裡發展不好,越秀也不會花大本錢在這裡打造一座「越秀城」。


經過多次的現場考察,樓主對這裡有了更多的理解,與大家分享。


一是區位方面。越秀三個住宅項目進駐新造板塊,對面就是大學城、生物島,直線距離非常近,只剩下跨江的問題了。如果沒有在建中的金光東隧道、準備開建的沙魚洲隧道,從新造到大學城、黃埔區都是一件麻煩事,但這兩條隧道拉近了彼此的距離。


南大幹線


二是交通方面。越秀三個項目靠近在修中的南大幹線,新造這段已經修好,但還沒有打通到萬博這一段。2023年南大幹線修好後,東西兩側的人流匯聚到這裡,將提高這個位置的人氣。但地鐵4號線新造站與7號線板橋站沒有穿過起步區,始終是這個板塊的失落點。


三是學位方面。越秀三個新項目在學位方面各有不同。對於郊區大盤來說,最吸引人的其實還是教育配套,只要有教育配套就會有家長為此買單,特別是優質教育配套。樓主想想,大學城旁邊的教育配套應該不會差,如果學校資質差,那家長們的素質也不會差,對面的大學城老師肯定會盯著對面這些住宅項目。


暨南大學(番禺校區)


四是商業方面。目前商業是這個片區的空白,基本靠樓盤底商支撐,買菜什麼的短期內肯定不方便,由於比較偏僻,美團撲撲送上門服務可能都得耽誤點時間。不過好在目前三個項目都規劃有商業,只能等等了,八年十年要的。


五是環境方面。大家可以在樓主的航拍圖可以看清楚,新造現在到底是一個什麼樣的情況,待開發的土地非常多,土地也非常空曠,新造包括整個番禺東部都存在這種情況。不過這個片區由於沒有重工業,更適合居住。


越秀·大學城·和樾府


六是價格方面。目前星匯文璽均價4.3-4.6萬/㎡,奧園·恒基·學苑壹號均價4.2-4.7萬/㎡,越秀·大學·星匯城均價4.3-4.6萬/㎡,越秀·大學城·和樾府吹風價5-6萬/㎡,最後這個吹風為什麼這麼貴?3.35萬元/㎡的樓面價貴呀。


七是產業方面。2017年4月,思科全球CEO羅卓克來到廣州,為思科智慧城市項目奠基。這座將聚集產、學、研、商、城於一體的智慧城市樣板,從那時起開始綻放出了光芒。經過三年的建設,表面看似毫無波瀾的思科智慧城,坊間卻傳出思科已撤資的消息。2021年9月,原「思科智慧城CSC」公眾號認證為「廣州大學城智慧谷」,一種莫名的失落感油然而生。


越秀·大學·星匯


最後也沒什麼好總結的了,一個區域的發展總有一批人先到這裡安家落戶,再帶動一批人到此紮根娶妻生子。有些人用金錢換時間,有些人則用時間換金錢。

關鍵字:

美髮師強調:一定要好好養護頭皮!

2021-11-08T07:57:48.336662+00:00

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