老靜安真正的宜居地段,不輸衡復風貌區

魔都財觀 發佈 2022-06-24T06:45:15.327261+00:00

世界級商圈的南京西路、華山醫院、靜安寺&南京西路三軌交站、南北/延安路高架的交匯點都在老靜安。不少超高淨值,同時很懂地段的新上海人,也會選擇在老靜安置業。

老靜安是上海綜合實力最強的區域。

城市界面高大上,各項配套的檔次、密度都獨占鰲頭。

世界級商圈的南京西路、華山醫院、靜安寺(2/7/14)&南京西路(2/12/13)三軌交站、南北/延安路高架的交匯點都在老靜安。

在老靜安擁有一套自己的房子,是無數上海土著的夢想。

不少超高淨值,同時很懂地段的新上海人,也會選擇在老靜安置業。

老靜安裡面逼格最高的,是我們之前介紹過的南京西路和靜安寺,次新豪宅都在靜安寺街道。

而1500-2500萬中產房源最充足的,就是江寧路板塊


江寧路的前世今生

江寧路是一個住宅為主的區域,商業、交通配套主要依託於南面的靜安寺和南京西路。

靜安寺是上海歷史最悠久、最有故事的區域之一。

靜安寺相傳最早可追溯至三國孫吳赤烏十年(247年)。如今的靜安寺已經成為上海的地標,與周邊的現代建築和諧共處。

圖:靜安寺

在20世紀30年代,靜安寺路(現南京西路)逐漸熱鬧繁華起來,成為一條與東面的南京路接連而成的十里洋場。

不過,靜安寺路商業街的氣氛與東面喧囂的南京東路截然不同,經營方向趨向高檔。以高級舞廳、電影院、咖啡館和時裝店聞名。

最知名的就是百樂門,曾被譽為「遠東第一樂府」,至今還在作為飯店和舞廳營業,英文名的Paramount寓意為「至高無上」。

到了建國之後,雖然社會體制發生了根本性的扭轉,但靜安寺依然是上海的市中心。1954年,中蘇友好大廈(現上海展覽中心)建成於南京西路上。

也曾舉行過一些歷史性的會議,如榮毅仁(下圖)出席的資本主義工商業申請公私合營大會。

改開後的80年代,靜安寺也是第一個吃到螃蟹的板塊。

當時,國內的經濟實力還很薄弱,政府招攬外商來投資是頭等大事。

1990年,上海商城,也就是波特曼酒店建成,當時即採用國際上最領先的建設標準,每一個進酒店的人無不為其奢華所震驚。

圖:上海商城

波特曼酒店的落成只是南京西路復興的開始。

十年過後,梅隴鎮廣場、中信泰富、恒隆廣場3個奢侈品商場相繼落地,組成的「梅泰恆」金三角成為了高檔購物的代名詞。

延安路、南北高架建成,並在南西東南側交匯。

最近這十年,靜安寺地鐵站附近形成空前強大的商圈。

嘉里中心、芮歐百貨、晶品、太古匯等商場像下餃子一般連續開業,「梅泰恆」也迎來了一輪翻新。

圖:南京西路CBD夜景

如今的靜安寺,首先是上海最頂尖的商業區,沒有之一;其次是上海最高檔的CBD,越洋廣場、嘉里中心等辦公樓,租金水平與陸家嘴並列。

在上海2035城市規劃中,南京西路是中央活動區的中心位置,江寧路板塊也身在其中。

老靜安的傳奇故事並非到此為止。張園太古里、華潤南西上蓋項目、靜安合生匯都在路上。靜安合生匯、靜安MOHO項目都是在江寧路板塊。


江寧路的配套

江寧路最強的就是教育配套。全市公辦頭牌的靜教院附校、以及靜安區一梯隊的靜安一中心小學就在江寧路板塊。

靜教院對口的商品房是靜安晶華園、東海園。著名高端樓盤的靜安楓景苑、靜安豪景苑則對口靜安一中心小學。

江寧路板塊地鐵密度一般,離大多數小區最近的是地鐵7號線昌平路站。少數小區離靜安寺站比較近。

不過,由於自身也是CAZ核心區域,步行、開車去哪裡都比較方便。

江寧路的商業配套主要依賴於靜安寺和南京西路。

從靜安寺地鐵站南京西路站短短2公里不到的路程,匯聚了靜安嘉里中心、芮歐百貨、久光百貨、晶品、上海商城、恒隆廣場、中信泰富、梅龍鎮廣場、興業太古匯接近十個商業綜合體。消費層級定位中產至頂級。

圖:芮歐百貨

圖:恒隆廣場

在大眾點評上,南京西路/靜安寺附近人均1000+的餐飲有25家,中/西/日式皆有。

上海其他幾大高端餐飲中心分別是外灘(人均1000+有25家)、淮海路(16家)、陸家嘴(15家)和虹橋古北(16家)。

不誇張地說,靜安寺-南京西路就是上海第一商圈,且今後長期將保持領先地位。


江寧路標杆樓盤

江寧路板塊沒有九龍倉靜安壹號、嘉天匯那樣的頂豪項目,但畢竟是老靜安的區域,商品房的檔次不低,很多小區都是同年代裡的佼佼者。

連動遷房的靜安南洋家園,都造得比很多商品房更像樣。

圖:靜安南洋家園

江寧路板塊最為出名的,就是新加坡吉寶置業開發的靜安豪景苑和靜安楓景苑。

靜安豪景苑採用大面積落地窗,室內採光極佳;公共區域一流,絲毫不亞於很多大面積豪宅。

小區的會所也是遠近聞名,帶游泳池、健身房、網球場、壁球場。

圖:靜安豪景苑

靜安楓景苑的布局與靜安豪景類似,也有自帶的會所。就是房齡更老,外牆略顯舊了。

圖:靜安楓景苑

靜安豪景苑、靜安楓景苑小區檔次較高,位置靠近靜安寺,又對口靜安一中心小學,所以,售價在江寧路板塊里屬於天花板水平,兩房1800萬,三房2400萬左右。

江寧路板塊其他2005年以後商品房的兩房在1400-1600萬,三房2000萬出頭。如君御豪庭,是2009年的次新房,品相也是相當不錯的。

圖:君御豪庭

實際上,在江寧路板塊,除了教育資源和地段、商業的優勢,生活環境也是相當好的,與衡復風貌區有的一拼。

主幹道的昌平路上綠樹成蔭,非商務區域車流量較少。

人行道上各處都是修剪過的公共綠化,一步一景。

圖:江寧路板塊街景

在江寧路板塊,很多小區大門外都有一個小花園。如靜安鳳凰苑和麗致公寓,既改善了環境,又增加了樓棟到馬路的距離,居民的私密度有了保障。

圖:靜安鳳凰苑

圖:麗致公寓

江寧路板塊在不久後還將添加新生力量——靜投72/73新房項目,預計售價會在14萬/㎡,二手房大概率突破22萬/㎡。

圖:靜投72地塊

這將是老靜安好幾年來僅有的新房項目,預算1500-3000萬的高積分選手可重點關注。


江寧路板塊評析及購房建議

雖然傳統意義上,江寧路不算頂級地段,但南面很近距離就是南京西路和靜安寺CBD,是CAZ里非常核心的區域,商業、軌交、醫療資源都很優秀。

此外,江寧路板塊教育資源頂尖,有靜教院9年制和靜安一中心兩個一梯隊的XQ。

對口的商品房,如靜安晶華園、靜安豪景苑的XQ溢價不明顯,與其他XQ房相比,地段優勢明顯,性價比較高。

江寧路的環境、居住氛圍很不錯,很多小區門口都有小花園,樓棟不直接臨街,這在市中心非常罕見。

板塊內的商品房,大多都是2005年前後建造的品質小區,兩房1500-1600萬,三房2000萬出頭。

房價相比黃浦區同區位的板塊如五里橋、打浦橋、老西門更低,而江寧路板塊的生活環境和商業配套要更好。

瑞虹新城近幾年熱度很高,房價已經追上江寧路板塊。但仔細考量一下的話,瑞虹的地段、交通、商業、教育配套都要遜於江寧路,甚至小區內部的品質也不一定比得上靜安豪景苑等樓盤。

總的來講,江寧路南邊是全上海最頂級的CBD/商圈,上限很高,房子的保值性很好。周邊在建和規劃商辦項目有吉寶靜安中心、靜安MOHO、靜安合生匯,發展潛力也不差。

在1500-2500萬的總價段,江寧路的綜合評分非常高,是一個兼顧自住和投資的優質板塊。

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約會時他問我:『怎麼晚上你的口氣還香香的呢~剛沒看到你刷牙啊』

2021-10-25T03:34:53.320380+00:00

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