◇智庫報告◇
多條地鐵、城軌組成線網，
軌道宜居優勢盡顯
宜居大灣區軌道便利指數廣州南版發布
繼今年3月發布首期廣州軌道便利指數報告後，南方產業智庫持續聚焦廣州各重點發展區域，相繼推出了廣州軌道便利指數增城版和白鵝潭版，通過對相應區域各重點在售樓盤與軌道交通站點的距離、接駁時間等梳理分析，從而形成了廣州樓市全新的置業指南。
上期白鵝潭版軌道便利指數引入了最新的指標評價體系。本次南方產業智庫將目光轉向番禺，推出廣州軌道便利指數報告（廣州南版），對範圍內在建、在售的32個重點住宅、商業樓盤進行了詳細盤點。
相比增城和荔灣，番禺面積廣闊，擁有多條在運營、在建的軌道交通線路。其中在運營的包括地鐵2號線（洛溪－廣州南站）、3號線（廈滘－番禺廣場）、4號線（大學城北－低涌）、7號線（大學城南－大洲）、18號線（沙溪－番禺廣場）、22號線（陳頭崗－番禺廣場），此外還有以廣州南站為始發點的佛山地鐵2號線。與此同時，3號線東延段、廣佛環線城際、廣惠城際、穗莞深城際琶洲支線等多條途經番禺的地鐵及城際鐵路正在緊張建設中。
在番禺，大量大型社區分散在華南板塊、洛溪、祈福新村、市橋、蓮花灣、亞運城等地，且居民眾多，因此勢必需要通過興建軌道交通網絡，將各個片區串聯起來，因此從軌道交通角度盤點番禺宜居宜業價值就顯得很有必要。
◇溫馨提示◇
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南方產業智庫出品
9個項目超過90分
最高者109分
從總體得分來看，32個樓盤項目中有9個評分在90分以上，60至80分區段有9個，60分以下共有14個。
值得注意的是，此次軌道便利指數中，得分達到甚至超過100分的共有5個項目，分別是新鴻基廣州南站TOD、耀勝新世界廣場、敏捷廣場、越秀·萬博·和樾府和星瀚TOD。
其中評分最高的新鴻基廣州南站TOD達到109分。這與軌道便利指數疊加鄰近軌道線路數量相關，由於該項目靠近的廣州南站，已經擁有4條線路，若加上在建的廣惠城際和廣佛環線城際，未來將有6條軌道加持，因而得分最高。
除緊鄰22號線的星瀚TOD正好是滿分外，其他幾個超過100分的新建項目，全都滿足臨近站點有多條軌道加持的條件。
同時，這些高分項目與相應軌道交通站點的距離都在300米以內，基本實現了步行5分鐘內可達。其中，新世界中國與廣州地鐵合作打造的耀勝新世界廣場，屬於本次分析中出現的唯一真正「軌道交通上蓋」物業，各項指標均為滿分。
所有90分以上的樓盤項目，距離軌道交通站點都在500米以內，從分布上來看，除了祈福名望天下、星瀚TOD、廣州大學城智慧谷外，其餘樓盤都在地鐵7號線站點沿線，這也能看出7號線在番禺串起了多個商務區、居住區的功能，是番禺名副其實的東西交通動脈。
距離站點較遠者吃虧
有項目成「負分」
為了更好地體現軌道便利程度，從白鵝潭版開始，南方產業智庫對分析指標進行了優化，更加強調步行距離和公交接駁的重要性，並將單一站點多條軌道和軌道線路開通情況等變量指標考慮在內。因此與首期便利指數相比，最新版指數中各類樓盤得分差距進一步拉大。
從番禺的32個樓盤來看，所有步行距離超過1000米的項目，得分均在80分以下，典型的如中鐵建花語嶺南（73分）、星河灣半島四期（63分），這類項目若想前往鄰近的軌道站點，往往要步行15分鐘以上甚至更長的時間，因此前往軌道站點會更加依賴公交接駁等出行方式。
「地鐵盤」其實並沒有明確的標準，更多是各大開發商為了項目自我宣傳而製造的概念。在廣州房地產市場，比較受認可的「地鐵盤」標準是距離1000米以內或者10分鐘左右能夠到達。此次分析的32個在售重點樓盤中，有20餘個距離軌道站點在1000米以上，它們其實並不能算作真正的「地鐵盤」。
軌道交通站點的輻射，對這20個樓盤所在區域居民出行當然有利，但需要仰賴「最後一公里」的接駁，因此良好的公交覆蓋、騎行慢行系統打造，以及軌道沿線站點周邊的停車場配置就顯得尤為重要了。
部分距離更遠的樓盤項目顯然在軌道便利指數中會「吃虧」一些。本次統計結果出現了一個負分樓盤，即龍光天瀛（-3分）。離該樓盤項目最近的3號線市橋站，步行距離也得5000米，因而從該樓盤出發，前往地鐵站，走路並不現實，只能通過駕車（打車）或者搭乘公交，軌道交通之於該片區並不便利，甚至可能並不在多數居民的出行考慮範圍內。
規劃不斷完善
有軌道後出行更便利
儘管部分樓盤軌道便利情況不甚理想，分數較低，但這並不代表永遠不便利。隨著番禺交通網絡的持續完善，各片區道路建設不斷推進，地鐵、城際鐵路規劃兌現，相關樓盤的軌道便利指數也將發生動態變化。
此次統計的32個在售重點樓盤中，就有不少能在未來實現漲分。
典型的例子是龍湖·金地天峯，從該項目到在建的地鐵3號線東延段番禺客運站，直線距離不過250米，但受地鐵及道路施工的影響，目前從該項目出發前往地鐵站需要繞行，且繞行距離超過1000米，再加上3號線東延段並未通車，這使得該項目當前評分僅有68分。
但當3號線東延段竣工通車、周邊道路施工完畢並投入使用後，該項目到地鐵站的距離將大幅縮短，屆時軌道便利指數得分也將大幅提升。
位於番禺東部的蓮花灣片區，此前僅有一條地鐵4號線，大量片區並沒有軌道交通覆蓋，廣惠城際、穗莞深城際琶洲支線的建設將改變這一局面。兩線交會處的廣州蓮花山站，鄰近的智聯汽車小鎮、凱德·山海連城、保利領秀海和珠江未來城評分都在40分以下。一方面是因為步行距離均超過2000米，另一方面也與廣州蓮花山站尚未投入使用、周邊公路在建、暫無站前公交接駁相關。
不過通常情況下，軌道線路開通後，站點周邊公交線路會同步調整，方便接駁。部分新建站點周邊的規劃道路也會逐步完善。另外公開信息顯示，廣州地鐵第三期建設規劃調整已上報國家發改委，其中地鐵8號線東延段（萬勝圍－蓮花）將駛入該片區，若規劃和建設能夠順利推進，該站點周邊樓盤項目的軌道便利程度也將進一步上升。
專題回顧
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【出品】南方產業智庫
【記者】葛政涵
【數據分析】葛政涵
【圖表】陳樂
【作者】 葛政涵
【來源】 南方報業傳媒集團南方+客戶端