房價跌回15年前!東北,又一個鶴崗誕生?

國民經略 發佈 2022-07-06T15:42:22.009253+00:00

繼鶴崗因「房子跌回白菜價」多次刷榜熱搜之後,黑龍江另一個城市同樣因房價獲得關注。作為黑龍江第5大城市,牡丹江市房價已跌回2007年水平,目前市面上有不少總價在10萬元以下的房源,有的總價甚至低到5萬元以下。

文|凱風

中小城市鶴崗化,正在成為常態。

繼鶴崗因「房子跌回白菜價」多次刷榜熱搜之後,黑龍江另一個城市同樣因房價獲得關注。

作為黑龍江第5大城市,牡丹江市房價已跌回2007年水平,目前市面上有不少總價在10萬元以下的房源,有的總價甚至低到5萬元以下。

5萬一套房,牡丹江怎麼了?


01

房價回到15年前

誰都沒有想到,東北城市竟然以這種方式一個接一個出圈。

與一度名不見經傳的鶴崗不同,牡丹江一直都是國家統計局劃定的70個大中城市之一

要知道,蘇州、佛山、東莞等經濟強市都未能躋身其中。

然而,在70城中,牡丹江房價走勢卻一直處於墊底位置,房價已經跌回15年前。

最新國家統計局數據顯示,與2020年相比,牡丹江二手房價變化為-15.4%,為全國唯一跌幅為雙位數的城市,跌幅位居70城之首。


這不是牡丹江房價第一次下跌了。

從2020年至今,牡丹江房價一直處於下跌通道,連跌2年多,沒有出現任何反彈跡象。

與2019年的最高點相比,3年來,牡丹江房價最高跌幅超過22%。

要知道,這還是平均數據,一些偏遠地區房價腰斬或許不是孤例,5萬一套房的出現也就不令人奇怪。

事實上,牡丹江房價並非一直橫盤,在歷史上也曾創下50%的巨大漲幅,但最終擋不住經濟、產業、人口基本面的制約。

2006-2010年,中國房地產迎來史詩級大漲,一二線城市房價集體翻倍,而牡丹江房價也一度上漲50%以上。

然而,2011-2015年,中國樓市面臨第一次高庫存之困,多個城市房價橫盤,而牡丹江一度下跌20%以上。


當然,這一次高庫存,最終被漲價去庫存、棚改貨幣化等組合拳力挽狂瀾,一眾城市開啟了新一輪房價狂歡。

在這場狂歡中,牡丹江雖然整體漲幅不高,但市場迅速回暖,當地樓市一度極其火熱。

然而,狂歡終不長久。

2020年以來,在經濟增速放緩、疫情衝擊以及樓市大盤見頂的衝擊之下,牡丹江房價一路走跌,回到15年前。

業內人士表示,「現在牡丹江市差不多是人均兩套房及以上的狀態,住房保有量很大。」

5萬一套房或許是孤例,但房價跌回15年前,卻是不爭的事實。


02

人口回到40年前

房價,終究只是表象。

眾所周知,房價短期看金融及政策,中期看土地供求,長期則取決於經濟產業與人口。

房子跌回白菜價背後,要麼是經濟產業出了問題,要麼是人口出了問題,或者是幾者全部出了問題。

牡丹江面臨的問題,當地官方報告曾經直言不諱:

牡丹江市經濟欠發達、經濟總量小、產業結構不盡合理、城市化水平不高,缺少能牽動全市經濟發展的大項目,導致在報酬、福利、待遇等方面缺少吸引力,加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。

牡丹江經濟總量,在黑龍江位居第5,在東北排在TOP15,但早已不及高峰時期的水平,與全國差距越來越大。

2021年,牡丹江GDP為875億元,人均GDP僅為3.5萬元,不到全國平均水平的一半。

要知道,10年前,牡丹江就已官宣GDP突破900億元,而2017年更是一度創下1404億元的歷史新高。

當然,這些數據都是初核數據,經過第四次全國經濟普查及各地主動擠水分之後,牡丹江2011年、2017年的GDP分別核減到504億元、789億元。


與經濟相比,人口流失更為嚴重,10年時間人口減少50萬。

眾所周知,過去10年,東北三省人口整體減少1100萬,除了瀋陽、大連、長春保持正增長之外,其他地市全部減少。(參閱《東北人都去哪了?海南排不進前十》)

牡丹江就是其中之一。2010-2020年,牡丹江常住人口從279萬減少到229萬人,降幅超過18%。

與經濟總量回到10年前相比,牡丹江的人口體量更是回到了40年前的水平。

早在1980年,牡丹江的戶籍人口就已高達221萬,與目前的常住人口規模相當。

對於習慣了經濟、人口、收入高增長的國人來說,經濟總量回到10年前、人口回到40年前,是超乎想像的事情。

然而,這一切都在真實發生,而且向更多中小城市蔓延。


03

當產業衰退之後

在中小城市裡,鶴崗與牡丹江都具有一定代表性。

鶴崗是典型的資源枯竭型城市,因煤而興,因煤而衰,產業未能及時轉型,造就如今的困境。

與鶴崗不同,牡丹江雖然也是資源型城市,但其主導資源不是礦產,而是森林,加上地處北緯45度世界黃金玉米帶、奶源帶、黑土帶,造就了第一產業的主導地位。

這從牡丹江的三次產業結構就能看出來。

2021年,牡丹江第一產業占比高達24.2%,而以工業為主的第二產業占比僅為21%,這是少有的第二產業比重低於第一產業的地市。

這一數據,與許多人對牡丹江的傳統印象相違背。眾所周知,牡丹江最初正是以工業城市而聞名的,作為東北重要的老工業基地,第二產業占比一度接近50%。

短短几十年過去,牡丹江工業占比大幅腰斬,到底發生了什麼?

同時,作為邊境城市,牡丹江與俄羅斯毗鄰,距離俄羅斯遠東交通樞紐烏蘇里斯克209公里、海運樞紐海參崴248公里、遠東最大貨運不凍港納霍德卡331公里。


在重工業時代,牡丹江形成了以化學、機械、紡織、電力為代表的產業體系,但這些產業在市場年代都失去了競爭力。

與此同時,俄羅斯經濟不復以往,而其遠東地區更是戰略忽視地帶,牡丹江的區位優勢難以真正發揮。

如今,牡丹江能拿出手的僅剩下冰雪旅遊、農業及森林工業,這些產業固然重要,但要想讓牡丹江重回歷史榮光,顯然遠遠不夠。

而作為延邊城市,牡丹江這兩年一直處於外防輸入的最前線,曾因疫情反彈而封城,對經濟造成了難以估量的影響。

拋開疫情影響,牡丹江及黑龍江如何突圍,東北老工業基地如何振興,仍舊是一道難題。

關鍵字:

孕媽咪變SO不是空談!我現在比懷孕前還苗條

2021-07-15T10:30:56.259881+00:00

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