文|凱風
中小城市鶴崗化，正在成為常態。
繼鶴崗因「房子跌回白菜價」多次刷榜熱搜之後，黑龍江另一個城市同樣因房價獲得關注。
作為黑龍江第5大城市，牡丹江市房價已跌回2007年水平，目前市面上有不少總價在10萬元以下的房源，有的總價甚至低到5萬元以下。
5萬一套房，牡丹江怎麼了？
01
房價回到15年前
誰都沒有想到，東北城市竟然以這種方式一個接一個出圈。
與一度名不見經傳的鶴崗不同，牡丹江一直都是國家統計局劃定的70個大中城市之一。
要知道，蘇州、佛山、東莞等經濟強市都未能躋身其中。
然而，在70城中，牡丹江房價走勢卻一直處於墊底位置，房價已經跌回15年前。
最新國家統計局數據顯示，與2020年相比，牡丹江二手房價變化為-15.4%，為全國唯一跌幅為雙位數的城市，跌幅位居70城之首。
這不是牡丹江房價第一次下跌了。
從2020年至今，牡丹江房價一直處於下跌通道，連跌2年多，沒有出現任何反彈跡象。
與2019年的最高點相比，3年來，牡丹江房價最高跌幅超過22%。
要知道，這還是平均數據，一些偏遠地區房價腰斬或許不是孤例，5萬一套房的出現也就不令人奇怪。
事實上，牡丹江房價並非一直橫盤，在歷史上也曾創下50%的巨大漲幅，但最終擋不住經濟、產業、人口基本面的制約。
2006-2010年，中國房地產迎來史詩級大漲，一二線城市房價集體翻倍，而牡丹江房價也一度上漲50%以上。
然而，2011-2015年，中國樓市面臨第一次高庫存之困，多個城市房價橫盤，而牡丹江一度下跌20%以上。
當然，這一次高庫存，最終被漲價去庫存、棚改貨幣化等組合拳力挽狂瀾，一眾城市開啟了新一輪房價狂歡。
在這場狂歡中，牡丹江雖然整體漲幅不高，但市場迅速回暖，當地樓市一度極其火熱。
然而，狂歡終不長久。
2020年以來，在經濟增速放緩、疫情衝擊以及樓市大盤見頂的衝擊之下，牡丹江房價一路走跌，回到15年前。
業內人士表示，「現在牡丹江市差不多是人均兩套房及以上的狀態，住房保有量很大。」
5萬一套房或許是孤例，但房價跌回15年前，卻是不爭的事實。
02
人口回到40年前
房價，終究只是表象。
眾所周知，房價短期看金融及政策，中期看土地供求，長期則取決於經濟產業與人口。
房子跌回白菜價背後，要麼是經濟產業出了問題，要麼是人口出了問題，或者是幾者全部出了問題。
牡丹江面臨的問題，當地官方報告曾經直言不諱：
牡丹江市經濟欠發達、經濟總量小、產業結構不盡合理、城市化水平不高，缺少能牽動全市經濟發展的大項目，導致在報酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。
牡丹江經濟總量，在黑龍江位居第5，在東北排在TOP15，但早已不及高峰時期的水平，與全國差距越來越大。
2021年，牡丹江GDP為875億元，人均GDP僅為3.5萬元，不到全國平均水平的一半。
要知道，10年前，牡丹江就已官宣GDP突破900億元，而2017年更是一度創下1404億元的歷史新高。
當然，這些數據都是初核數據，經過第四次全國經濟普查及各地主動擠水分之後，牡丹江2011年、2017年的GDP分別核減到504億元、789億元。
與經濟相比，人口流失更為嚴重，10年時間人口減少50萬。
眾所周知，過去10年，東北三省人口整體減少1100萬，除了瀋陽、大連、長春保持正增長之外，其他地市全部減少。（參閱《東北人都去哪了？海南排不進前十》）
牡丹江就是其中之一。2010-2020年，牡丹江常住人口從279萬減少到229萬人，降幅超過18%。
與經濟總量回到10年前相比，牡丹江的人口體量更是回到了40年前的水平。
早在1980年，牡丹江的戶籍人口就已高達221萬，與目前的常住人口規模相當。
對於習慣了經濟、人口、收入高增長的國人來說，經濟總量回到10年前、人口回到40年前，是超乎想像的事情。
然而，這一切都在真實發生，而且向更多中小城市蔓延。
03
當產業衰退之後
在中小城市裡，鶴崗與牡丹江都具有一定代表性。
鶴崗是典型的資源枯竭型城市，因煤而興，因煤而衰，產業未能及時轉型，造就如今的困境。
與鶴崗不同，牡丹江雖然也是資源型城市，但其主導資源不是礦產，而是森林，加上地處北緯45度世界黃金玉米帶、奶源帶、黑土帶，造就了第一產業的主導地位。
這從牡丹江的三次產業結構就能看出來。
2021年，牡丹江第一產業占比高達24.2%，而以工業為主的第二產業占比僅為21%，這是少有的第二產業比重低於第一產業的地市。
這一數據，與許多人對牡丹江的傳統印象相違背。眾所周知，牡丹江最初正是以工業城市而聞名的，作為東北重要的老工業基地，第二產業占比一度接近50%。
短短几十年過去，牡丹江工業占比大幅腰斬，到底發生了什麼？
同時，作為邊境城市，牡丹江與俄羅斯毗鄰，距離俄羅斯遠東交通樞紐烏蘇里斯克209公里、海運樞紐海參崴248公里、遠東最大貨運不凍港納霍德卡331公里。
在重工業時代，牡丹江形成了以化學、機械、紡織、電力為代表的產業體系，但這些產業在市場年代都失去了競爭力。
與此同時，俄羅斯經濟不復以往，而其遠東地區更是戰略忽視地帶，牡丹江的區位優勢難以真正發揮。
如今，牡丹江能拿出手的僅剩下冰雪旅遊、農業及森林工業，這些產業固然重要，但要想讓牡丹江重回歷史榮光，顯然遠遠不夠。
而作為延邊城市，牡丹江這兩年一直處於外防輸入的最前線，曾因疫情反彈而封城，對經濟造成了難以估量的影響。
拋開疫情影響，牡丹江及黑龍江如何突圍，東北老工業基地如何振興，仍舊是一道難題。