這個月有個非常重要的事情，就是上海很快將迎來第二輪土拍。
在上一次土拍中，共出讓涉宅用地36宗，攬金834.72億元，平均溢價率3.46%，這樣的成績在全國都是非常亮眼的。
而這一次土拍一共拿出32塊地，起拍總價681.73億元，雖然這次土地數量和金額不如前一次，但是這次供地的位置相當不錯，可謂誠意滿滿。
如果這次土拍依然能取得不錯的成績，那就說明上海的樓市徹底翻紅了，所以今天我就來說說自己的一些預判和想法。
都說股市是經濟的晴雨表，那我覺得土拍就是樓市的晴雨表了，畢竟麵粉的價格決定了麵包的價格。
從第一輪土拍情況來看，上海的表現普遍超過了市場的預期。
因為疫情的影響，上半年上海的樓市可以說達到了歷史上最差的時點，但是對比強烈的是這次土拍的成交金額竟然創造了上海集中供地以來的新高！
在這次土拍中，有多家頭部央企參與拍地，市場熱情極高。
36宗成交的商品住宅用地中超過三分之一的地塊觸及中止價成交，並且無一宗土地流拍。
而這些熱點地塊多集中在近郊，如閔行古美、浦江、松江新城、青浦趙巷、西虹橋等板塊。
這些地塊有一個共同特點，就是變現能力強，通俗地說，也就是房子建成以後的去化迅速。
我為什麼說上海第一輪土拍表現優異，因為全國首輪集中供地情況其實並不理想。
在全國首輪土拍中累計推出465宗宅地，成交393宗，對應成交建面和金額分別為3895萬平和4924億元，僅相當於去年首輪的34%和46%，縮量趨勢明顯。
參與集中土拍的22城截至目前累計宅地成交進度僅為2021年的17%，上海為21%，是為數不多超越平均值的城市。
而非集中土拍的城市1-5月累計成交金額同比跌幅較22城更深達到-65%，成交均價同比跌幅達兩成。
資料來源：中指資料庫，中金公司研究部
當然上海能在疫情的陰霾下迅速走出低谷，並在首輪土拍中能取得這麼好的成績並非偶然。
就在土拍前的5月29日，推出了《上海市加快經濟恢復和重整行動方案》，關於土拍，進行了這樣的改動：優化土地出讓條件，合理確定住宅用地起始價，降低商業辦公用地自持比例。
這就給房企提供了足夠的利潤空間，為什麼這次會吸引開發商爭相拿地，其實大家都是為了一個利字。
在樓市下行的行情中，能夠拿到去化率塊，利潤率高的地，在短時間內就能給企業補充足夠的現金流，這對於現在的房企來說就是生命線！
根據CRIC測算，36宗商品住宅用地在剔除不可售的商辦及自持住宅面積後，平均地房比約為0.51，有接近七成的地塊房地價差空間超過2萬元/平方米。
13幅觸及中止價進入一次性報價階段的地塊平均地房比達0.58，平均房地價差也2.3萬元/平方米以上，盈利空間仍然充裕。
除此之外，在這輪土拍中，還給了開發商很多拍地的新政策，比如：
取消了打分入圍
土地監管資金從原來最高130%降至110%，其中20%的保證金可以抵自有資金金額
降低了競拍資金，允許受讓人申請延期繳付或分期繳付土地出讓價款
所有政策可謂誠意滿滿！
說到這裡，我要開始給大家劃重點了，大家有沒有發現，其實土拍結果的好壞其實跟城市當下的樓市狀況並非有很強的關聯性！
而只跟兩個因素相關，一個是城市的基本面，另一個是土拍政策體現出的誠意！
為了不讓大家覺得我是個上海吹，我拿其他城市舉個例子。
從上面半年度宅地成交進度圖中可以看出，相較於上海在一線城市中的表現，合肥在二線城市中的表現也同樣亮眼。
而且在所有22個集中供地城市中，合肥推地速度是最快的，幾乎不到半年的時間已經推出了相當於去年全年的宅地量。
在如此高強度的推地壓力下，成交量仍然如此優秀，就說明當地政府對未來的預期很高，而且這種預期也得到了市場的認可。
我們都知道合肥現在可是長三角的網紅城市，這幾年新興產業崛起的很快，當地政府的招商能力也被市場譽為最強投資團隊。
和上海一樣，在今年第一輪土拍中，合肥也採取了同樣讓利於開發商的策略。
比如合肥這次推出的17宗涉宅地塊的平均利潤率達到10.8%，能滿足多數房企目前的利潤要求。
並且提高新房毛坯限價，像濱湖科學城BK202205地塊毛坯限價26351元/平方米，比2021年板塊內最高新房毛坯限價25433元/㎡，高出近1000元/平方米，這也就是多出1000元/平方米的利潤。
除此之外，還提高了熱點地塊的容積率，這相當於直接給開發商送錢。
比如濱科城BK202203、BK202204、BK202205這3宗地塊，在2021年公布的容積率分別為2.3、2.0、1.6、現在分別調高到2.8、2.2、2.0，這意味著可開發的房源增多，直接增加了2.41-5.96億元的毛利潤，加上精裝修的溢價，利潤就更多了。
所以我覺得上海第二輪土拍大概率還是會非常突出，儘管最近疫情又有點反覆，而下半年的樓市可能會因為疫情的影響存在一定不確定性。
就像我上面說的，當下的土拍市場並不完全取決於樓市的表現，但是相反，今天的土拍卻決定了未來上海樓市的走向。
而這一切歸根結底都源於上海管理層的遠見卓識以及願意讓利於民的膽識，其實今年上海是受疫情影響最嚴重的的城市之一，很多產業都受到了影響，很多行業也都直接停擺，抗議也花了很多錢。
照理來說上海是最渴望從拍地中獲得利潤來填補財政資金的，但是從兩次土拍中，我們看到了管理層對土拍的克制和誠意，願意拿出一些好的地塊，並且讓出利潤吸引優質的開發商參與建設。
這就是我對上海樓市有信心的最基本的邏輯，也是我深愛這片土地最根本的原因，上海加油！
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