浦東北蔡,真的不菜

魔都財觀 發佈 2022-07-15T12:24:34.578886+00:00

這裡開發較早,現在發展已經十分成熟。雖然名字很接地氣,但北蔡真的不菜。綜合來看,北蔡是浦東中產的一個均衡之選,性價比很高。

北蔡是浦東一個大型的居住社區。


這裡開發較早,現在發展已經十分成熟。


雖然名字很接地氣,但北蔡真的不菜。


綜合來看,北蔡是浦東中產的一個均衡之選,性價比很高。



北蔡地處浦東內中環間,是一個大型的純居住社區。


因為缺少產業,北蔡一直沒什麼宏大的規劃,在浦東眾板塊中是個十分低調的存在。


整個北蔡的面積很大,人口很多,住了差不多29萬人。


這裡最值得一提的,是它的區位優勢和交通配套。


在地圖上看,北蔡的區位優勢很明顯,北接花木,西接楊思前灘,東靠張江。


金融高地,企業總部,科創中心,周邊的一眾富鄰給北蔡帶來了大量的優質客群。



軌交配套上,北蔡有7號線、13號線、18號線三條軌交,站點均勻分布,乘車十分便捷。


在北蔡,幾乎每個小區都可以說是地鐵房。


其中東西走向的13號線,能級很高,經過漢中路、南京西路、新天地、世博大道、中科路等高能級站點。


7號線也不差,經過靜安寺、龍華中路、花木路這幾站。


路面交通這一塊,北蔡南北向有羅山路高架、滬南路、楊高南路,東西向有高科西路、成山路以及上海中環,都是主幹道。


區位和交通的優勢,讓北蔡一直是浦東一個熱門的置業板塊。


這裡既不失煙火氣,又不像浦西市區那麼擁擠。


北蔡的住宅產品十分豐富,從動遷房、洋房、高層到別墅都有,滿足不同人群的居住需求。


北蔡最值得關注的區域,是大華錦繡華城片區,一個占地面積達3.3平方公里的城中城。


這裡也是整個北蔡城市界面最好、配套最優良的區域。


大華錦繡華城片區由大華集團整體開發,在此深耕近二十年。


現在這一塊城市界面優美,綠化率高,中產氛圍濃厚,商業也很豐富,居民購物生活都十分便利。


大華錦繡華城一共19個街區,每一個街區都獨立成為小區,各有各的名字,也各有各的特點。


即使你住在這裡,都不一定能搞清楚哪裡是哪裡。



這裡有動遷房與商品房之分,整個區域可以以北艾路為界,北艾路以北是動遷小區,以南是商品房小區(4街區除外)。


因此整個大華,基本是房子離內環越遠,品質越高。


其中大華斐樂公園品質最高,是洋房+疊墅的低密組合。


沿著川楊河的十四到十九街區,品質也比較高。


尤其是十四街區和十五街區。


十四街區包括悅豪斯和伊斐墅,悅豪斯為公寓和大平層,伊斐墅是十四街區的三期聯排。


小區內建築以干掛石材外立面為主,因為品質高,房東惜售,整體換手率較低。


兩房的價格在1100萬左右。



十五街區琺朵公館建於2013年,共兩期,其中一期為2梯8戶小戶型,二期2梯3戶和2梯4戶的雙南兩房和南北通3房。



十六街區建築風格多樣,由小高層、洋房和沿川楊河的聯體別墅組成,街區人車分流,擁有中心水景花園及健身會所。


十八街區綠化率很高,整體很安靜,居住氛圍濃厚。



不過十六、十八街區的外立面稍顯老舊。


十九街區規模很大,開發較早,建於2006年,停車困難。


其他幾個街區,要麼是純動遷房,要麼是動遷房商品房混合,要麼年代較老,品質相對次一些。


另外大華斐勒公園二期新房估計會在今年入市,主力戶型是150平以上的四房,預計開盤價格在11萬左右。


在中產家庭最看重的教育配套這一塊,大華錦繡華城有二梯隊的小學昌邑小學,和三梯隊的初中上南東校。




昌邑小學(大華校區)一直理性地貫徹著快樂教育的理念,這裡的老師的整體素質很高,老師珍視每一個孩子,不會歧視差生,注重孩子的全面發展。


在昌邑小學(大華校區)就讀,小升初階段進可攻退可守。


如以四校為目的,可以考慮考建平西校或者建平實驗中學或外區好學校。


家長中有相當部分是重視教育的新上海人,所以學校裡面的學習氣氛還是比較濃厚的。


不過需要注意的是,大華不是每個小區都對口昌邑小學,具體是錦尊路以東,9/10/11/12/18/19這幾個街區對口。


其中十一街區的位置不錯,房齡也新一點,是片區內xq房最熱門的小區,不過部分戶型比較差。


值得一提的是,錦尊路以西的新時代小學已經改成了進才實驗小學西校(大華校區),不知道會不會給這邊的小區帶來利好。



大華錦繡華城的另一個亮點,是豐富且均勻分布的商業。


經過多年的開發建設,大華現在有大大小小多個商業體:


成山路上的巴黎春天、華潤萬家、家樂福;



高科西路上的山姆會員店;


錦尊路上的大華嘉年華、北艾路上的盒馬生鮮;



以及豐富的底商,完全能夠滿足區域內居民各類日常所需。



這些商業體均勻分布在整個片區,讓每個街區的居民購物都不會太遠,十分方便。


目前大華錦繡華城品質好一點的房子單價基本都在10萬以上了,部分房源價格已經攀上了12萬。



沿著成山路往東走,過了錦繡路,還有幾個商品房小區與大華錦繡華城形成組團。


分別是寶華海尚郡領、陸家嘴錦繡前程、海上國際花園。


其中寶華海尚郡領品質最高,畢竟寶華出品。小區戶型偏大,單價在12萬以上。



陸家嘴錦繡里是2015年的次新房,價格低一些,但單價也在9萬以上了。


海上國際花園的單價就更低一些,不過它的三期有獨棟別墅產品。



另外在十四街區的西側,還有一個2019的次新房,凱利海華府,品質也很高,當時開盤價9萬,去年二手成交單價已經高達13萬。


至於高科西路以北的陸家嘴錦繡前程,浦東知名豪宅星河灣,在行政區劃上實際屬於花木街道,不過也有不少人把它們歸為北蔡板塊。


無論如何,龍陽路交通樞紐的規劃,讓北蔡迎來和花木一體化的機會,利好很大。


北蔡另一個值得期待的地方,是北蔡楔形綠地,未來將在這裡規劃產業、居住以及大面積綠化,有點像三林前灘南楔形綠地。




最初開發的時候,北蔡被當做動遷基地,接收了大量從市區動遷過來的居民。


因此北蔡片區的動遷房很多,居住品質、城市界面都很一般,比如蓮溪、南新、綠川、鵬海幾個社區。


另外還有不少城中村。


這些城中村居住環境複雜、衛生環境差,共用衛生間,在上海這輪疫情中成為「風暴眼」。


好消息是,幾個城中村今年就會啟動拆遷改造,是北蔡有史以來最大的城中村改造項目,共涉及5個村,總面積近3000畝。


這也是北蔡的一大利好。



整體來看,北蔡尤其大華錦繡華城片區的城市界面、居住氛圍都很好,居民素質也比較高。


商業,交通,教育配套亦不俗,是浦東中產家庭的均衡之選,而且價格也比較實在,未來預期跑贏大盤沒有任何問題。


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2021-11-16T06:16:29.169001+00:00

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