虹口、楊浦、普陀的有錢人,都住在哪裡?

魔都財觀 發佈 2022-07-18T23:03:56.900530+00:00

虹口,楊浦,普陀三個區,均在蘇州河以北,是上海市區中的傳統「破落戶」。不過,好歹是中心城區,這三個區還是有著郊區不可比擬的地段優勢,他們各自也在區域內部形成了屬於自己的豪強板塊。

虹口,楊浦,普陀三個區,均在蘇州河以北,是上海市區中的傳統「破落戶」。


不過,好歹是中心城區,這三個區還是有著郊區不可比擬的地段優勢,他們各自也在區域內部形成了屬於自己的豪強板塊。


這三個區的有錢人住在哪裡,對我們在浦西買房有重要參考意義。


虹口

虹口區地方不大,有錢人買房主要是兩個地段。


虹口區地段最好、發展最快的地方,是北外灘。


北外灘的核心優勢,就是區位。


跨蘇州河往南,是上海的人文中心外灘;隔江到對岸,就是上海的金融中心陸家嘴。



而且北外灘的濱江高層,是上海唯一可以坐北朝南,看陸家嘴三件套以及外灘萬國建築群的地方。


這裡是虹口區下了重注的地方,未來是要對標陸家嘴的存在。


虹口以後能不能逆襲,就看北外灘能發展到什麼程度。


北外灘最好的房子,是白金灣府邸,雖然只有1棟樓,放在整個上海也屬於豪宅梯隊了,品質相當能打,價格也相當高。


不過,它的中區視野被酒店遮擋,只有高區才有一覽無餘的一線江景。


北外灘二梯隊的房子,就是外灘豪景苑、白金府邸、耀江國際廣場。



北外灘還有一個熱點小區——新外灘花苑,臨江第一排,視野非常好。


但可惜這個項目品質非常普通,就是個塗料板樓,肉眼可見的牆體漏水。


北外灘之外,虹口區發展最好的地方就是臨平路(瑞虹新城)。


瑞虹新城是浦西內環內少有的成片開發的中產社區,片區內都是品質次新房。


當年的流氓窟虹鎮老街被瑞安打造成這樣一個居住IP,很不容易。


對虹口的中產來說,可能沒有比這裡更好的選擇。


它的知名度有多高?在有了瑞虹新城之後,人們幾乎已經忘記臨平路這個板塊了。


瑞虹新城5期


掛著「瑞虹新城」的Title,每平方就能比隔壁的建邦16區、虹葉茗園貴上幾萬。


商業配套上,去年9月太陽宮已經開業,周邊的居民終於不用再遠去五角場逛街了。


另一個關鍵點是,北外灘住宅其實很有限,瑞虹新城就成為北外灘的專屬後花園。


當然它的價格也是不低的,目前瑞虹新城璟庭高層的掛牌單價在15w以上。


總體來講,瑞虹新城是屬於中產以上、豪宅之下的存在。


虹口的其他幾個地方,四川北路、魯迅公園、曲陽還有涼城,基本都以老房子為主,住的都是普通人。


其中老上海人最喜歡的就是四川北路,第一人民醫院也在這裡。


四川北路在當年可是與南京路、淮海路齊名的商業街,但可惜後來沒落了,

最有情調的地方是魯迅公園,歷史保護建築多,綠樹成蔭,虹口足球場和凱德龍之夢也在這一塊。


教育資源最好的曲陽,虹口教育資源的半壁江山都在曲陽。


地段再次一點的,就是涼城和江灣鎮。


涼城其實地段不算差,但吃虧在沒有地鐵,19號線、20號線一直沒有通過去。


江灣鎮是動遷大居,位於虹口最北面。


雖然是虹口地段最差的地方,但那好歹也是市區,用來做動遷基地,實在有點可惜。


虹口的動遷戶,都想拿江灣鎮彩虹灣的動遷房,但現在基本沒有了。


總結來說,虹口的有錢人基本就住在北外灘和瑞虹新城這兩個地方,普通人則住在四川北路、魯迅公園、曲陽,再差一點,就得住到涼城北面和江灣鎮去了。




楊浦區

楊浦區面積不小,有錢人買房,主要也是兩個地段。


楊浦區環境最好、界面最漂亮、有錢人最多的地方,是新江灣城。


這裡以前是軍用機場,後來機場搬走之後,被開發為第三代國際社區。


現在這裡人口低密,環境優美,就居住品質來講,在北上海是獨一檔。


對於楊浦和寶山的有錢人來說,沒有比新江灣城更好的地方了。


這裡的房子整體房齡都比較新,別墅大平層扎堆,且戶型都比較大,總價也比較高,圈層很純粹。


新江灣城的另外一大優勢,是擁有楊浦最好的公辦初中——上音實驗學校,吸引了一大批註重教育的家庭。


這裡最好的房子是新江灣首府、中建大公館。


新江灣城之外,楊浦的另一個富人區,是地處內環內的濱江帶東外灘,這裡也是楊浦區未來最有潛力的地方。


要知道,上海的濱江帶是稀缺資源,內環濱江更是稀缺中的稀缺, 而且東外灘的部分區域還可以坐北朝南看江。


這裡已經被劃入了caz,是楊浦唯一的一塊中央活動區。


現在這裡造了一大批品質不錯的新房,但分數要求比較高,基本都要搶,比如仁恆海上源。


二手房的標杆是保利翡麗甲第,價格已經攀上18萬,雖然有很多人不認可,但也有人真金白銀地買在這裡。


楊浦其他幾個地方,好一點的是黃興公園。


在新江灣城開發之前,這裡是楊浦居住氛圍最好的地方,也是現在楊浦為數不多的城市界面良好的板塊,居民以教師、國企領導為主。


周家嘴路、鞍山、控江路這幾個地方,以老房子為主,未來的希望之拆遷,但周期很長,這幾個板塊的特色是學校還不錯。


至於城市副中心五角場,以商業聞名,居住氛圍其實很一般,學校也一般。


最後就是中原了,地處交通死角,基本都是老房子,整個板塊除了長海醫院和共青森林公園,沒什麼亮點,這裡的居民基本都是楊浦土著。



普陀


普陀區面積很大,老上海眼中的「又破又大」就是它了,被稱為是上海的大西北。


不過,在經過了幾十年的飛速發展後,普陀區現在有不少地方也十分不錯。


普陀區城市界面最好、居住品質最高、有錢人最多的地方,是長風。


長風最早是工業區,在經過整體規劃開發之後已經成為一個比較純粹的富人區。


長風的商業設施很強,自身有中環真北市級商圈,板塊內部布局合理,基本每個街角處都有配套商業。


長風的產業區發展地也很棒,總體量超過150萬方,已經有大量企業入駐。


最絕的是這裡居住氛圍,中海紫御豪庭、國浩長風、雅戈爾8號、沁和園等一大批高端住宅,拔高了長風的層次。



相比真如,長風更像是普陀的親兒子,其產業、商業、醫療、教育在普陀區都屬於王者地位。


如果你想在浦西內中環買個大平層,長風真的是不錯的選擇,目前長風的單價在13w-14w之間。


不過,普陀區最好的地段,其實是地處內環內的長壽路,直接受到南京西路的輻射。


這裡以前風月場所比較多,拉低了人們對這個地方的印象,長壽路也一直是內環內的價格窪地。


長壽路最好的房子,是錦繡里。


和長壽路同處內環內的武寧和中遠兩灣城,地段也不錯。


武寧最好的房子是新湖明珠城3期。


中遠兩灣城以前因為群租亂象,給人印象不好,但換了萬科物業之後,改善很多。


環蘇州河的步道也修好了,現在這裡已經是一個成熟的中產社區,整體很宜居。


普陀其他的幾個地方:


光新地處內中環,地段一般,但整個普陀的品質標杆小區——寶華城市之星,就在這裡,吸引了不少有錢人,另外香溢花城品質也還可以。


真如是城市副中心,但因為李嘉誠的緣故,一直沒造好,是普陀的一大遺憾,不過這裡的未來還是值得期待的,板塊內的品尊國際值得一看。


萬里,地鐵發達,城市界面不錯,房子也比較新,中產住的地方。


曹楊,上海有名的工人新村,老房子超多,老齡化很嚴重。


甘泉宜川,也基本全是老房子,商業配套以蘭州拉麵、沙縣小吃和五金店為主,明確不建議買,這裡的唯一亮點是同濟醫院。


長征,受到長寧的輻射,最大的特色是商業發達,品質小區是上河灣,上海中外環間的品質標杆。


真光,界面雜亂,沒什麼亮點。


桃浦,特點是面積大,但住宅不多。基本都是工業園區。


總的來說,普陀的有錢人主要住在長風和內環內,其他的地段萬里、真如、光新、長征還不錯,剩下的幾個地方就比較拉胯了。


最後,虹口,楊浦,普陀這幾個區的富人區,雖然在價值認同上比不過黃浦、靜安、徐匯、長寧的富人區,但價格要友好很多。


同等預算買在這幾個區,產品力和面積都能更上一層。

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關鍵字:

其實產後恢復沒這麼難~~

2021-10-05T04:17:57.879929+00:00

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