作者:Michael Gerrity，《世界財產雜誌》，2022年7月22日上午9:13
邁阿密的別墅銷量同比下降26%，其中共管公寓銷量同比下降30%。
美國房地產
2022年仲夏，美國經濟的不確定性增加和利率上升正在影響邁阿密的房地產市場。
根據邁阿密房地產經紀人的數據，由於庫存不足和抵押貸款利率上升，邁阿密-戴德縣的單戶別墅銷量同比下降26.1%，從2021年6月創紀錄的1,542套，到2022年6月的1139套。
由於庫存不足和抵押貸款利率上升，邁阿密現有公寓銷售也同比下降了30.3%，從2021年6月創紀錄的2515套下降到2022年6月的1752套。
2022年6月中端市場（40萬- 60萬美元）的公寓銷量增長
2022年6月，售價在40萬至60萬美元之間的邁阿密現有公寓銷售同比增長5.1%，至416筆交易。而由於庫存不足，售價在40萬美元至60萬美元之間的邁阿密獨棟別墅交易量同比下降22.7%至430套。
中端市場的公寓銷售正在增長，因為那裡的庫存較高。價格在40萬美元至60萬美元之間的公寓有3.2個月的供應量。這是供應量第三高的公寓價格區間，此前為100萬美元以上(供應量為7.0個月)和60萬至999999美元(供應量為4.5個月)。需求如此之高，如果邁阿密有更多的供應，就會有更多的銷量。
全球買家也是主要的共管公寓買家。隨著全球疫苗接種的增加和世界各地政局的不穩定，南佛羅里達州的外國購房者正在增加。
在2021年11月，接種過疫苗的外國人被允許恢復前往美國的旅行，這導致了更多的國際投資在南佛羅里達州——外國買家在美國的第一大目的地。
獨棟別墅庫存連續第二個月同比增長
2022年6月，獨棟住宅庫存同比增長19.9%，從去年的2853套活躍房源增至上個月的3422套。公寓庫存同比下降30.8%，從2021年同期的8,409套降至5,817套。
邁阿密新掛牌的獨棟住宅數量從1,798套增至1,939套，增幅7.8%。新掛牌的共管公寓數量下降5.1%，從2772套降至2630套。
單戶別墅的庫存供應量同比增長27.3%至2.8個月，這表明賣方市場。現有公寓庫存減少了43.1%，至2.9個月，這也表明賣方市場。買方和賣方之間的平衡市場提供6至9個月的供應量。
截至2022年6月底，活躍上市房屋總數同比下降17.9%，從11262家降至9239家。
截至6月末，全國住宅庫存為126萬套，比5月份增加了9.6%，比去年同期(123萬套)增加了2.4%。按照目前的銷售速度，未售出庫存的供應量為3.0個月，高於2021年5月的2.6個月和6月的2.5個月。
就在2022年6月，邁阿密房地產公司為當地帶來3.252億美元的經濟
每賣出一套房子，就會對經濟產生正向影響:房地產產業產生的收入(佣金、手續費、搬家費用)、與購買住宅有關的支出(家具和裝修費用)、住宅相關支出的乘數(因出售住宅而獲得的收入再循環到經濟中)和新建設(增加住宅銷售導致增加住宅生產)。
根據NAR的數據，一套典型的佛羅里達州房屋銷售的總經濟影響為11.25萬美元。邁阿密戴德縣在2022年6月售出了2891套住房，對當地經濟產生了3.252億美元的影響。
2022年6月，邁阿密的總交易額達到25億美元。獨棟別墅成交額同比下降17.4%，從15億美元降至12億美元。公寓交易額同比下降19.8%，從16億美元降至13億美元。
邁阿密拍賣房數量減少
上個月，邁阿密所有已成交住宅銷售中只有1.9%陷入困境，包括REO(銀行擁有的房產)和短售房，而2021年6月這一比例為1.5%。2009年，低價銷售占邁阿密銷售總額的70%。
2022年6月，邁阿密的折價銷售數量同比下降12.9%，從62套降至54套。2022年6月，短售房和reo同比分別占邁阿密總銷售的0.4%和1.5%。短售房交易量同比下降了50%，而REOs增長了7.5%。
邁阿密的低價銷售比例與全國的水平相當。在全國範圍內，6月份低價銷售占銷售額的比例不到1%，與2022年5月和2021年6月基本持平。
邁阿密的銷售增幅繼續超過全國，全州
在佛羅里達州，全州獨棟住宅的成交總數為28296套，同比下降17.2%，而現有共管公寓的銷售總數為11796套，比2021年6月的15491套下降27%。成交銷售可能發生在銷售合同簽訂後的30到90多天。
從全國來看，6月份現房成交量(包括獨棟住宅、聯排別墅、共管公寓和合作公寓)經季節因素調整後折合成年率為512萬套，較5月份下降5.4%。與去年同期相比，銷量下降14.2%(2021年6月為597萬套)。
佛羅里達州房地產經紀人研究部(Florida Realtors Research Department)與當地房地產經紀人委員會/協會合作發布的數據顯示，全州獨棟現房銷售價格中值為42萬美元，較上年上漲19.7%。上個月，全州範圍內的共管公寓單元價格中值為324,900美元，較上年同期增長26.4%。
從全國來看，6月份所有住房類型的成屋價格中值為41.6萬美元，比2021年6月(36.69萬美元)上漲了13.4%，所有地區的價格都在上漲。這標誌著連續124個月同比增長，是有記錄以來最長的連續增長。
邁阿密房地產吸引多個出價，買家出價超過標價
2022年6月，獨棟住宅的售價與原始掛牌價格中值比為100%，比去年的99.4%上升了0.6%。現有共管公寓的為99.8%，較去年的96.4%上漲了3.5%。
對於獨棟別墅，從掛牌日到簽約日的時間中值為15天，較去年的14天增加了7.1%。銷售時間中值為60天，比去年的63天減少了4.8%。
對於公寓，從掛牌日到合約日的天數中值為22天，較51天減少了56.9%。銷售時間的中位數為67天，較96天減少了30.2%。
2022年6月，邁阿密現金銷售占比比全國數據高出75.6%
2022年6月，現金銷售占邁阿密成交銷售的43.9%，而2021年6月這一比例為40.5%。NAR的最新統計數據顯示，美國約25%的房屋銷售是以現金形式完成的。
現金買家不會因利率上升而卻步。現金買家的比例如此之高，反映出邁阿密是最受外國買家歡迎的美國房地產市場。外國買家傾向於用全部現金購買房產，也有一些人從價格較高的美國市場轉移過來，他們可以用房地產銷售的利潤購買更多的房產。
現金交易占邁阿密現有共管公寓銷售總額的52.8%，占獨棟住宅交易總額的30.2%。
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