黃浦vs老靜安,誰才是上海第一?

魔都財觀 發佈 2022-08-02T01:58:57.406838+00:00

黃浦區和老靜安,是上海最中心的區域,一直以來都是互相比較的對象。黃浦是十里洋場,老城廂、外灘是最具上海本土特色的區域。

黃浦區和老靜安,是上海最中心的區域,一直以來都是互相比較的對象。

黃浦是十里洋場,老城廂、外灘是最具上海本土特色的區域。老靜安則代表著精緻的都市氣質,國際靜安,捨我其誰。

本文將從配套、底蘊、發展前景、樓盤這幾個方面,全面比較分析黃浦和老靜安的方方面面。

黃浦vs老靜安 配套PK

黃浦和老靜安都是中心區域,交通方面,兩者不相伯仲。

黃浦的三軌交站有人民廣場(1/2/8),還有與徐匯共享的陝西南路(1/10/12)。

黃浦能級較高的雙軌交站有:南京東路(2/10)、黃陂南路(1/14)、豫園(10/14)、新天地(10/13)、馬當路(9/13)。

老盧灣的住宅區域(新天地、淮海中路、五里橋),軌交多為雙軌,駕車出行也比較方便。

老南市濱江區域,也就是董家渡金融城,地鐵密度較為稀疏。

再來看看老靜安。

老靜安的三軌交站有:靜安寺(2/7/14)、南京西路(2/12/13)兩個市中心的王者站點。

老靜安雙軌交站有曹家渡居住區的武寧路(13/14)。

CBD的交通,老靜安更強,靜安寺、南京西路均為3軌交站。

但在住宅區域,江寧路和曹家渡的很多地方是7/14號線單軌,黃浦住宅區域雙軌站點多。

商業方面,黃浦實力很強,但只能自嘆一句:既生瑜何生亮。老靜安才是上海的天花板。

從靜安寺到南京西路地鐵站,短短2公里不到的路程,匯聚了靜安嘉里中心、芮歐百貨、久光百貨、晶品、上海商城、恒隆廣場、中信泰富、錦滄文華廣場、梅龍鎮廣場、興業太古匯十個商業綜合體。消費層級定位中產至頂級。

圖:芮歐百貨

其他商圈最多也就3個像樣的高端綜合體,如橫跨徐匯和黃浦的淮海路(iapm、大上海時代廣場、K11)

從消費品類的角度來看,南京西路在零售、商旅2個方面均位列上海首位。餐飲方面處於第一梯隊。

恒隆廣場是上海的奢侈品旗艦,愛馬仕、Chanel、LV等幾十個世界名牌一網打盡。

圖:恒隆廣場

在大眾點評上,南京西路/靜安寺附近人均1000+的餐飲有20家,中/西/日式齊全。上海人均1000+餐飲數量與南京西路相當的,是建國西路/衡山路(23家)和外灘(19家)。

南京西路也是上海超五星級酒店最密集的地區,坐擁靜安瑞吉、璞麗、四季、波特曼麗思卡爾頓、香格里拉、鏞舍和素凱泰。

整個黃浦,檔次最高的是外灘商圈。高端餐飲數量與南京西路相當,五星級酒店也有半島、華爾道夫、萬達瑞華、外灘英迪格酒店。只不過,外灘缺少與南京西路相匹配的商業綜合體,BFC獨木難支。

黃浦和老靜安的公共資源基本打平。三甲醫院陣容上,黃浦有瑞金醫院、仁濟西院、九院、曙光醫院。老靜安有華山醫院、華東醫院、一婦嬰。長征醫院在兩區交界處。

黃浦比較好的小學+對口初中有:曹光彪+格致初、上外黃浦+大同初、海華+盧灣初。

老靜安則有:靜教院、一師附小/萬小+市西初/七一、靜安一中心+培明中學。

圖:靜教院附校



黃浦vs老靜安 底蘊&發展前景PK

黃浦和老靜安的居民愛談歷史底蘊,都覺得自己家的地段最老牌,誰也不服氣誰。

實際是怎麼樣呢?

純粹論歷史地位而言,老黃浦的萬國建築群是上海的門面,百年前就是遠東的國際金融中心、航運樞紐。

不過,到目前為止,老黃浦都沒有一個高端小區。居民財富底蘊薄弱,是老黃浦的一個問題,居民區的城市界面都比較破敗。

隔開一條南北高架,老黃浦和老靜安的觀感形成了鮮明反差。

圖:老黃浦 鳳陽路

圖:老靜安 雕塑公園

黃浦是由老黃浦、老盧灣、老南市3區合併而成的,行政區內貧富差距較大。

老盧灣,尤其是北盧灣的瑞金二路、淮海中路街道,居民的財富實力雄厚。老黃浦、老南市則要遜色很多。

老靜安發展比較平均,在北面的江寧路和曹家渡板塊,城市界面也是相當好的。

圖:江寧路板塊街景

細分板塊而言,黃浦和老靜安各大片區的財富底蘊大概是這樣的:北盧灣>=靜安寺&南京西路>江寧路&曹家渡>南盧灣>老黃浦>老南市。

到目前為止,老靜安城市發展的平均水平是要超過黃浦的。不過,黃浦可開發的地皮更多,未來上升的空間更大。

黃浦區成片的土地都是豫園這個百廢待興的樣子。舊里已拆除,豪宅/高樓即將拔地而起。

黃浦區的商辦有三大重點項目。

即將建成的是董家渡金融城,20年磨一劍,老南市濱江的門面工程。

圖:董家渡金融城效果圖

正在建設中的是瑞安太平洋項目和K11二期尚賢坊,建成後將較大幅度提升新天地的商業能級。

圖:太平洋新天地中心

落成還需5-10年的是外灘嘉里中心。2021年,金陵東路地塊花落嘉里建設,總投資額將達到400億。

老靜安這邊,也有更新升級的動作。

中信泰富、錦滄文華廣場剛翻修完畢,北面的靜安合生匯、靜安MOHO在建,張園太古里也在籌劃中。但總的來講,開發體量比不上黃浦區。

住宅開發方面,黃浦區具有壓倒性的優勢。待上市的項目就有翠湖天地6期、綠城黃浦灣2期、融創外灘壹號院2期、新昌壹號、喬家地塊別墅、士林華苑2期、洛克外灘源。

老靜安已經沒有多少地皮能開發住宅,待上市的只有靜投72/73街坊。

2022上海舊改面積,黃浦一個區就占了80%以上。城市更新的重頭戲在黃浦。

展望遠期,黃浦區和老靜安的角色分工不同。老靜安對標的是東京都中央區,商業中心+交通樞紐的功能,住宅比較少。

南京西路已經在國內登頂,下一步要挑戰的是銀座世界第一商圈的地位。

圖:東京銀座

黃浦區則更像是東京都港區,靠江(靠海)、豪宅數目龐大、企業總部聚集地,商業實力也不差。

圖:東京港區

在東京,「住在港區」是可以拿出來炫耀的一件事情。近兩年,隨著黃浦全面的豪宅化,黃浦的IP也隨之崛起,超越了原先老靜安的地位。



黃浦vs老靜安 樓盤PK

黃浦區的豪宅數量完全碾壓老靜安,現已形成淮海中路-新天地、南外灘和世博濱江三大豪宅區。

淮海中路-新天地的地段最老牌,配套也最為成熟。近期成交價破30萬/㎡的翠湖天地4期和凱德茂名公館,都是上海公寓豪宅的標杆。

圖:翠湖天地4期

圖:凱德茂名公館

除了翠湖系列之外,新天地還有華府天地、錦鱗天地、復興瓏御等頂豪小區。

南外灘依靠著董家渡金融城的開發,以及綠城黃浦灣、融創外灘壹號院兩個超高品質小區,近幾年強勢崛起,在買房人群體中獲得了很高的認可度。

圖:綠城黃浦灣

圖:融創外灘壹號院

世博濱江則是黃浦區最新形成的豪宅區域,融創濱江壹號院、綠地黃浦濱江、廿八尊的樓齡都不到5年。

圖:融創濱江壹號院

相比黃浦,老靜安的豪宅陣容要縮水很多,次新頂豪只有嘉天匯、九龍倉靜安壹號這2個小區。樓齡稍老一些的豪宅也就只有靜鼎安邦府邸、御品大廈和遠中風華二期。

圖:嘉天匯&九龍倉靜安壹號

而且,嘉天匯和九龍倉靜安壹號在靜安寺板塊的西北角,靜鼎安邦在曹家渡,地段上有所欠缺。

老靜安沒有凱德茂名公館、翠湖4期這樣地段+小區都完美的樓盤。

所以,如果購房預算不設限的話,買在黃浦比老靜安更好,豪宅的選項會廣闊許多。

然而,如果是購買總價1500-3000萬的房源,情況出現了逆轉。

經過我們的考察,在這一總價段,黃浦的房源依託著周邊的豪宅,憑空加價的情況很普遍,性價比不高。老靜安價格比較理性。

以永業公寓為例,目前掛牌有一套137㎡賣2950萬,單價達到21萬/㎡。

說實話,看到這個價格我是很震驚的。一個外立面打滿漏水補丁的樓盤居然可以賣到20+單價?!

圖:永業公寓

永業公寓能賣這麼貴,主要是有「離新天地近」這一賣點。但仔細推敲一下的話,定價邏輯非常脆弱。

新天地是豪宅區,但不是頂級商業區,別人小區再豪華,與你中產盤也無關,重要的還是商辦等配套。

回過頭看老靜安,靜安豪景苑、遠中風華離靜安寺、南京西路都比永業公寓到新天地的路程更短,小區本身檔次還要高一些,單價也僅在16-17萬/㎡。

圖:靜安豪景苑

再往下1-2個層級,黃浦的房價相比老靜安,依然是虛高。

如綠地名人坊、東淮海公寓,小區觀感明顯不如同價的靜安藝閣、達安錦園,周邊環境也要差一些。

圖:綠地名人坊

圖:東淮海公寓

圖:靜安藝閣

圖:達安錦園

佳達公寓與同價的嘉園一對比,氣勢、檔次上也矮了半截。陽台外面掛衣物,老城廂特色。

圖:佳達公寓

圖:嘉園

這背後的原因,我們在第二段里已經解釋過了——黃浦整體的財富底蘊比不上老靜安。

黃浦很多房價和老靜安一樣的樓盤,當年的開盤價是要低很多的。尤其是老南市,10多年前就是老靜安房價的一半。老靜安1500-3000萬的小區,樓盤檔次、居民層次就是比黃浦要更高。

通過分析比較,我們可以得出在黃浦/老靜安買房的策略:豪宅買黃浦,中產房買老靜安。


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