2023年起,樓市將會迎來「滑梯」,三大趨勢下,明確能不能買房

房產有點意思 發佈 2022-08-02T15:26:37.557100+00:00

有人說從70年代初,房地產就開始有發展的苗頭了,也有人說國內的房地產真正的發展勢頭是1998年「房改」後,學習了香港那一套房地產模式,商品房時代正式來臨後,不管是成交量還是成交價,都迎來了新的一輪爆發。

國內的房地產發展歷史有多長?有人說從70年代初,房地產就開始有發展的苗頭了,也有人說國內的房地產真正的發展勢頭是1998年「房改」後,學習了香港那一套房地產模式,商品房時代正式來臨後,不管是成交量還是成交價,都迎來了新的一輪爆發。

1998年全國商品房成交單價不足2000元每平米,房價漲幅過快成為了大家議論的重要焦點,在過去的20多年中房價漲幅達到了560%,2021年上半年房價大漲的跌幅最高,平均成交單價來到了11,250元一平米。

這只不過是平均數字,國內的一線城市,二線城市房價漲幅更是達到了10倍至30倍,深圳的房價漲幅最為突出,在過去的23年時間中,房價漲幅達到了43倍,當年2000元購買的房價,如今價值卻突破8萬元。貝殼研究院公開數據顯示全國65城平均房價為17,388元每平米,4個一線城市平均房價6.5萬元每平米;平均房價突破2萬元每平方米的城市有20個;平均房價突破1.5萬元每平米的城市有34個;平均房價突破1萬元的縣城有103個。

中指研究院也公開數據顯示4座一線城市購房門檻平均為617萬、613萬、580萬、359萬;4座二線城市平均購房門檻超過300萬,5座城市購房門檻在200~300萬;9座城市購房門檻在100~200萬;8座三線城市購房門檻在105~313萬。根據諸葛找房數據顯示全國百城房價收入比為12.9,深圳48.1、北京46.8、上海45.8、三亞廈門房價收入比都超過了三次,國內的新一線城市和二線城市房價收入比都在20~30之間徘徊。

這樣的大背景下,過去這麼多人房價漲幅,一直都成為老百姓重點議論的對象,非常能理解老百姓為什麼關心房價的走勢,因為反正的走勢決定了老百姓的財富問題。

過去的20多年時間中,幾乎每隔6年就會發生一次較大規模的上漲,1998年至2003年下半年,我國房價迎來大幅度的上漲,是因為受到非典的影響,利用房地產推動經濟上漲,房價成為了重要的上漲動力帶動周邊產業。

2003年至2009年也是隔了6年時間,2008年受到全球次貸危機的影響,國內的房地產一度陷入到低迷的狀態,再次利用基建領域刺激經濟增長放水4萬億,房價迎來了新的一輪爆發,不到一年時間,國內的房地產企業註冊數量已經接近10萬家。

2009年至2015年也是時隔6年時間,2014年國內房地產企業庫存量創下了歷史新高,隨時都有可能面臨著「崩盤」的局面,2015年降准、降息、降利率、棚改貨幣去庫存等眾多政策的推動下,國內熱點城市房價開始上漲2016年全國樓市迎來「普漲」。

2015~2021,2021年上半年,整個市場還是處於火爆的狀態的杭州、重慶、北京、上海等多個城市成交量都出現了萬人搶房的局面,不過進入到2021年下半年,市場卻迎來了180度的大轉變,不管是成交量還是成交價開始迎來下滑。

即便進入到2022年,整個房地產成交數據並沒有起到回暖的跡象,根據克而瑞統計數據顯示,2022年上半年全國百城房地產企業成交業績規模同比下降達到了50.3%較2020年同年同期下降,幅度也達到了27.8%,接近80%的百強房地產企業累計成交數據規模同比縮水30%。

4個一線城市新房成交量同比下降39%,二線城市新房成交量同比下降51%,三四線城市新房成交量同比下降達到了53%,成交量的下降必然的會迎來成交下的下滑20210的時候有23座城市都已經出台了「限跌令」,基本上控制在15%的範圍內。

國家統計局數據顯示,2022年上半年成交面積6.89億平方米,同比下降26.6%,上海成交金額6.6萬億,同比下降31.8%,在這樣的大背景下,不少的專家都明確的提到明年房價將會迎來「滑梯」。

經濟學家任澤平曾提到過房地產的周期變化很簡單,短期看金融、中期看土地、長期看人口,從這三大方面進行分析,就能明確的知道市場的變化。

金融體系,2021年全國的金融體系非常的緊繃,三道紅線和兩道紅線的線支架市場迎來了「資金緊張」,然而進入到2022年,房貸利率持續的下調,目前國內的基準利率已經下調到了4.45%,部分城市的房貸利率更是低至4.25%,如此寬鬆的金融政策對於購房者來說實屬是友好的狀態,畢竟銀行釋放的資金越多,老百姓享受到的福利同樣也就會越高。

雖然政策是挺寬鬆的,但是三道紅線和兩道紅線的標準並沒有放鬆,房企融資也成為了常態,另外在規定的範圍內要求房企降到。規定的範圍內,如今房地產企業更多的都是採取以價換量的局面,降價5%、10%、20%,全國有23座城市已經出台了「限跌令」。

土地市場,2021年第2次土拍以來全國土拍的整體數據都並不可觀,土地溢價率從原本的45%的上限,下調至15%,2022年財政部公開數據顯示上半年國有土地出讓金收入23,622億元同比下降31.4%,全國各大城市的土地出讓金都有著不同程度的下降,可以從側面的反映出,未來幾年的房地產市場都並不會有太大的接受,因為土地是決定了價格走勢的一個關鍵要素。

根據相關的數據顯示,在2022年的土拍過程中,民營企業參與的機率非常的少,更多的都是由國企央企拿土地,原因很簡單,開發商也是商人,沒有利潤的買賣怎麼可能去爭先恐後地拿呢?即便拿到土地,面對2%~3%的純利潤,想想存在的風險係數太高了,不拿土地才是最穩定的。

人口,不少人都說我國的人口紅利正在快速地消失,其實這個數據是真實的,2022年我國人口淨增長數量僅有48萬人,自2016年以來,我國的人口出生率已經出現了5連跌的情況,另外國內的老齡化率也在快速的攀升,在這樣的大背景下,未來的房產又有誰來接手呢?還有更悲哀的事情發生了。

我國的城鎮化進程開始緩慢了過去,每年超過2,000萬人進到城市裡面生活,如今僅有1000萬人,而且這個數據還在快速的下降,未來需要房產的人群將會大幅度的減少。

以上三組數據就可以看出市場正在「改變」,金融政策已經支持不了老百姓買房了,一方面老百姓面對特殊情況不敢亂用錢,另外一方面反正呈現出下滑的趨勢,誰也不願意看到自己買房後價格迎來再一次的下滑;土地市場迎來大改變,目前國內的房地產企業都正在經歷低谷期,又有哪個企業有錢去拍賣土地;國內的城鎮化率已經達到了65%,城鎮化進程非常的緩慢,而且我國的城鎮居民住房擁有率達到了96%,未來需要房產的人口基數大幅度的減少。

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