浦東的塔尖豪宅御翠園最近成交了一套法拍房，建築面積483平米的獨棟別墅，成交價1.05億，折合成交單價21.7萬每平米。
這套法拍房源的評估價7591萬，溢價成交。
面對內環內獨棟別墅這樣的稀缺產品，上海的購買力從來不會讓人失望。
這套御翠園法拍房的出價記錄很有意思。
十幾個大佬，從5314萬開始起拍，最後拍到1.05億的天價。
觀察一下競買記錄，可以看到，別人的加價幅度都是20萬；
而最終成交的競買人，也就是W4339，從半路殺出，除第一次加價幅度是20萬之外，後面幾次加價分別是160萬，860萬，960萬，480萬，480萬；
先是從6154萬直接跳到7014萬，再從7054萬直接跳到8014萬；
總價上了九千萬之後，開始放緩，每次提價480萬；
這種出價德行，真的是壕無人性，就是要把競爭對手嚇走。
別人看他這麼勇，知道他對這套房子是志在必得的，所以也就放棄了。
最終以1.0514億元的價格，被張凱拿下。
當然這個價格也不是亂叫的，有錢人不是傻子，他的錢也不是大風颳來的。
這個最終的成交價，21.7萬元/平米，和當下的市場價也差不多。
畢竟新天地的平層翠湖四期都要30萬一平米了，20萬的單價拿下買浦東內環獨棟別墅，還是很香的。
不過，這個標的有個缺陷是有人占用，但好的是法院會負責清場。
這套房的房東，也就是被執行人，徐某，也很有料：
這套房是公安查封，涉刑事案件，原房東犯集資詐騙罪，被判有期徒刑13年。
銀行卡里7.1個億，也被凍結劃撥。
果然能買得起御翠園的，都不是一般人。
包括疫情期間，因為買麵包而上熱搜的投資大佬，今日資本徐新，也住在御翠園。
徐新曾在早期投資了娃哈哈、網易、京東，成就了數位首富級的老闆。
御翠園是浦東的天花板小區之一，位於浦東世紀公園，是李嘉誠的長江實業開發的獨棟別墅小區，套均總價1-2億。
說實話，徐新住御翠園也是比較低調了。
根據胡潤2022年財富榜，徐新身家達160億人民幣，這套房子只占她資產的1%。
其實上海最頂級的豪宅，基本都是企業家、上市公司實控人級別的老闆買的。
這些人套現一些股份，在上海買套豪宅是很簡單的事情。
比如去年1.75億拍下古北壹號樓王665平大平層的魚躍醫療實控人，江蘇丹陽首富，身家200億以上。
所以小區層次越往上，單套房產占業主的資產比例反而更低。
平均500萬的近郊次新，業主大部分都是咬牙首套上車的，家庭淨資產還不到500萬，貸款得占一半。
中位數1000萬內的中環次新、內環內普通商品房，是很多家庭的唯一住房。
中位數1000萬小區的業主，家庭淨資產大概就是在1000萬左右。
而總價中位數2000萬的准豪宅小區的業主，在上海基本都有2-3套房產，家庭淨資產在4000-5000萬。
總價在1億以上的御翠園，業主買房可能只花了1%的家庭資產，比普通家庭買輛代步車還要輕鬆得多。
總價中位數1000萬和5000萬的小區，價格只差了5倍，業主的平均淨資產可能要差30倍以上。
而且因為有優質的現金流，有企業背書，這些人在大放水的環境中更容易接到水，比房貸還要便宜的水；
你猜這些水會流到哪裡去？
另外，面對大環境的不確定性，資金避嫌需求也進一步推升了一線城市的豪宅價格。
現在算算，去年買了上海市中心豪宅新房的，復興瓏御，翠湖五集，九廬，雲錦東方，價格基本都翻倍了。
翠湖四期已經賣到30萬一平，上海一個普通的工薪階層需要不吃不喝三年才能買一平米，這種房子和絕大部分人都沒有關係了。
湯臣一品現在前排高層的價格是40多萬，未來買到100萬/平米也不意外，這是上海最好江景地段。
這些豪宅買家和改善買家的最大區別，是他們有穩定持續的賺錢能力，他們買房不需要依靠置換，而是來自企業帶來的現金流。
所以面對稀缺產品，他們很多時候不太會在乎一時的價格。
回歸到文章開始的法拍房，富豪高玩在法拍市場裡淘貨，普通玩家也可以通過法拍市場撿漏。
在法拍市場，大多數房源還是低於市場價拍出。
由於前段時間疫情封控影響，法拍房源都是在六月中下旬陸續上拍，拍賣周期40-50天。
大部分房源都是集中在七月底和八月份拍賣，目前每周拍賣成交的房源在3-5套，
七月中旬開始，法拍房數量就已經恢復到正常水平了，在拍住宅數量維持在200套左右，也湧現出了一大批市面上的稀缺房源。
截至到目前拍賣成交的房源比較少，分析成交來看好房子還是競爭比較激烈的，整體來說折扣率在九折左右。
上海的房子總價這麼貴，500萬的房價便宜10個點就是50萬，是很多人兩年的年薪。
預測法拍後續走勢，受到疫情影響房源量增多，與2020年一樣，會有一波的撿漏機會。
不過這個機遇會持續多久，暫且還不明確，目前二手市場的火熱後期也會對法拍市場有一定的影響。
最重要的是，在當下二手房三價取低的艱難時刻，法拍房卻可以貸足，因為法拍房按成交價貸款。
這對需要貸款買房的人來說是一條很好的「捷徑」。
另外，法拍房相比二手房的另一個優勢，是稅費各付。
在上海的法拍房市場中，稅費各付的標的大概占到90%。
可不要小看這一點：上家所要付的個人所得稅、印花稅、增值稅等是很大一筆錢。
一套1000萬的房子，稅費各付比稅費下家全付，大概要少花六七十萬，一輛好車都出來了。
這套御翠園的法拍房，稅費各付和下家全付，差價在幾百萬。
法拍撿漏，本質上是賺信息差和風險的錢。
對於公開和半公開的信息而言，信息不對等程度小，很難直接賺錢。
而靠非公開信息賺錢，利潤自然要高得多。
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