上海新一輪土拍落下帷幕。
780億的總金額，遙遙領先其他一線城市。
長寧西郊的別墅地塊，房地聯動價高達16.3萬/平，亦是萬眾矚目。
就連一直缺少供地的浦東，這次也誠意十足，在腹地拿出幾塊相當優質的地，終於不是在臨港了，真可謂千年等一回。
但一次土拍的放量，並不能解決浦東供需關係緊張的根本問題。
浦東，真的太卷了。
浦東的居住供地，相對它的人口增量來講，是真的少。
浦東有全市35%的新增落戶人口，卻只有8%的新房供應。
對應到浦西，65%的新增落戶人口，足足92%的新房供應。
按這組數據折算，浦東買房的難度是浦西的6.2倍，真正的水深火熱。
其實浦東的人地關係不算緊張，人口密度比浦西低，外環內外還有大片的沒有開發的、「充滿希望」的田野。
但浦東的居住用地和新房供應卻是那麼少，那麼稀缺。
而且這個供應稀缺不是近兩年才出現，是已經持續了很長一段時間了。
背後的原因也許跟浦東的定位有關，作為上海經濟的發動機和產業龍頭，把地都藏著掖著，留給後續的產業落地。
在浦東金色中環的規劃中，可以發現了浦東中環未來是幾乎沒有宅地供應的，清一色的都是科創園。
所以金色中環沿線的好房子，以後會是賣一套少一套的狀態。
另外一種意見認為，這是把人往臨港硬趕。
總之，浦東的產業越來越多，就業崗位越來越多，新落戶人口越來越多，居住供地卻很稀少，新房供應量少，只會讓浦東樓市越來越卷，卷出天際。
浦東買新房的難度，可謂地獄級別。
既然新房買不到，大家就去卷二手。
所以我們看到，除開特殊豪宅地段外，同等地段配套的中產和剛需房，浦東二手房的價格都明顯高過浦西。
因為供需關係真的太緊張了。
這也是唐鎮雖然不斷拍地，但二手房價格依然堅挺的原因。
而且因為浦東的二手房價格比浦西要貴，但是限價方面浦東浦西是統一的。
所以在浦東買新房說實話，要比浦西更划算一點。
這也造就了另外一個扭曲的現象：浦東的倒掛新房吸引了全市的高分投資客打新。
總結起來就是：
因為浦東的居住供地少，新房供應少，大家不得已去買二手房，把二手房的價格卷的很高，反過來讓浦東新房的價格倒掛更加厲害。
然後就吸引了全市的社保巨子、高分打新客來浦東買房，造成浦東買房的積分要求很高，買房難度進一步加大。
浦開雲璟，金鼎天地，肉眼可見的倒掛、高積分。
前灘更不用說了，超級倒掛，吸引了來自全市的打新客：
「2020年前灘尚峰名邸認籌率1273%，204套房認籌總數2590+。」
這些人平時也不住浦東，來浦東買新房，就是看準了倒掛，畢竟大戶型買一套就淨賺上千萬。
浦東買房難，剛需尤其難。
浦東的主力購房群體是預算300-1000萬，工作幾年的年輕人。
並沒有多少人能拿得出1千萬以上的資金買房，1千萬不要說在中國，在全球來看也不是一個很小的預算。
這些年輕人、新上海人因為積分不夠，買不到新房，只好去卷二手。
所以造成了浦東現在二手房一是比較稀缺，二是符合預算的二手次新房也找不到的局面，二手的次新三房基本都在1200 萬以上了。
新房買不到，次新房也買不起，怎麼辦？
迫不得已去買老破小。
所以我們看到金橋附近的金楊新村老破小賣得特別好，大量預算500萬左右的浦東購房者買在了這裡。
要說金楊老破小房齡還算新一點，更老的一點世博老破小，因為交通便利，每年也有大量成交。
但世博老破小的房齡是真的老，居住體驗相當糟糕。
這都是浦東剛需購房者被逼無奈的選擇。
但年輕人並不喜歡老破小，等他們積攢了幾年現金流，資金充沛之後，就會去換更好的房子，所以這些老破小也很難成長起來。
因為這種房子稍微漲一點，大家就想拋盤，要去買更好的房子。
而且老破小的接盤俠也是那種經濟困難的年輕人，購買力也不是很強。
但總體上來看，因為供需關係極其緊張，浦東的二手房，甚至是老破小，都要比浦西的更加保值增值，流動性也更高，因為資源稀缺買家又多。
但付出的代價，也同樣比浦西高。
那浦東買不到去買浦西，行不行？
我們知道，浦東的產業分布比較均勻，從北向南，依次是外高橋、金橋、陸家嘴、張江……
在陸家嘴工作的話還可以買在浦西的外環，但你若是在在金橋和張江工作，最多也只能買在浦西的中環，再遠真的就沒法通勤，太消耗人了。
也就是說那些在浦東腹地上班的人，是很難用浦西買房的方式去替代。
這也是上文所說的，浦東老破小為什麼賣得好的原因。
包括閔行的「棄子」浦江鎮，房價也居高不下，全靠浦東強大的購買力外溢。
大家如果在浦東和浦西都看過新房就可以知道，浦東的新房大多都是在一個鳥不拉屎，開車老遠的地方。
然後這些項目的銷售態度還很蠻橫，覺得自家的樓盤牛的不得了。
其實浦西隨便找個價格差不多的項目，配套都吊打它，但人家就是賣得好，分數要求還很高。
每一個浦東買房人都會經歷這樣一個被教育的一個過程。
這就是浦東，供求關係極其不平衡。
2022年上海全市計劃供地522-592公頃，浦東只有45-50公頃。
所以我們已經肉眼可見地看得到這次浦東土拍的地分數一定很高。
浦東人民買房實在是太難了，供應少，板塊割裂，價格又貴，配套又差……
還是希望給浦東增加點供應吧，為上海造血的浦東和浦東購房者，買房不應該這麼卷。
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