劃重點：
①斷供風波發酵：7月部分城市出現「斷供」，46％受訪者感知所在城市出現停工，中原、長江中游等區域市場反應較為強烈。
②避險情緒加重：居民購房更加審慎，購房計劃出現不同程度延遲，二手房置業需求大幅提升。
③置業意願先降後升：上半月受停工潮影響，強於上月占比降至37％，政府及時干預下，預期逐步恢復穩定，月底強於上月占比提升至56％，達到半年來相對高位。
7月房價上漲預期增加至25％，環比增加2個百分點，上漲預期呈現緩慢提升，市場信心逐步恢復。
⑤剛需/改善需求入市：7月剛需購房、改善購房占比出現提升，占比分別增加5個百分點、6個百分點，剛需、改善需求入市。
⑥市場運行仍較弱：7月全國有看房計劃占比約為54％，環比上月下滑6個百分點，市場表現仍相對較弱，約有15％的人群仍在觀望。
受訪者畫像
與往期調查基本一致，此次參與調查的受訪者仍主要以二線為主，三四線其次，一線和縣城的受訪者相對較少。看城市能級和年齡，受訪者中，絕大部分是在二線和三四線城市工作的青年，主要集中於85後~95後，是目前購房、置換需求的主力軍；看區域分布，受訪者多在經濟活力較大的國家級城市群工作和居住，因為這些地區房地產市場相對更有活力。
圖：2022年07月受訪者年齡和城市能級占比
斷供風波對市場信心影響如何？
◆部分城市出現斷供風波，受訪者感知占比達到46％，中原、長江中游、山東半島等區域市場反應較為強烈
斷供事件發酵後影響較大，市場感知占比達到46％。7月份以來，部分城市出現業主「停貸」刷屏現象，引發社會廣泛關注，據調查顯示全國受訪者所在城市存在項目爛尾停貸占比約為46％；中原、長江中游、山東半島區域市場爛尾現象最為明顯，從調查顯示來看，全國各地區域均存在爛尾樓盤現象，其中中原、長江中游、山東半島等區域爛尾風險相對較高，占比均超50％，區域內中小房企占比相對較高，市場快速調整下抗風險能力相對較弱，導致區域風險相對較高，而京津冀、珠三角、長三角等區域品牌房企積極深耕發展，區域整體風險相對較小，占比均處於相對低位。
圖：2022年7月全國對斷供事件的感知
◆居民購房更加審慎，購房計劃出現不同程度延遲，二手房置業需求大幅提升
斷供事件導致購房計劃延遲，二手房購房需求提升。事件快速發酵後影響相對較大，行業信心的恢復或受到遏制，導致購房計劃或將出現延遲，據調查顯示購房計劃延遲占比達到62％，多數購房者選擇購房計劃延遲半年，觀望爛尾風險變化，觀望市場發展狀況決定購房。同時購房者避險情緒加重，導致新房購房意願占比下降，購買新房占比約為37％，環比下降19個百分點，購買二手房占比出現大幅增加，購房占比提升至35％，環比增加14個百分點。
圖：斷供對購房計劃的影響
圖：購房者對新房、二手房需求占比變化
保交樓背景下，政府強化責任、增加資金投放等措施能有效改善停貸事件，提升市場信心、增加置業意願。事件嚴重影響房地產行業穩定預期，銀保監會、房協等部門積極發聲表態加快方案出台，加快促進樓盤復工、保障購房者合法權益；據調查顯示，受訪者認為監管部門督促房企保交樓、加大對房企信貸投放、設置專項爛尾基金能夠有效改善社會爛尾現象，保障樓盤儘早開工、交付；銀行延長購房者還貸時間、強化預售資金監管等措施也能有效改善斷供現象、保障民生權益；而加快項目併購重組、購房者分批付款、預售制度退出等方式無法短期有效解決矛盾問題，需要時間進行逐步改變。
圖：受訪者改善斷供風險的措施
市場風險改善後，置業者仍會選擇積極購房。行業持續低迷下，市場風險成為短期信心快速恢復的「絆腳石」，或將導致短期成交出現階段性下滑，但在中央及地方積極協調各方，採取不同紓困模式後或將有效改善項目爛尾狀況、保障消費者合法權益。市場風險改善後，房地產行業或將逐步回歸到緩慢復甦進程中，超50％占比的受訪者表示爛尾風險改善能提升未來購房置業信心，支撐樓市信心和預期好轉。
圖：風險改善後能否提升置業意願
目前置業情緒如何變化？
◆斷供發酵導致置業需求穩中有降，部分人群持續觀望市場狀況
購房需求穩中有降，占比約為54％。據統計，7月全國有看房計劃占比約為54％，環比上月下滑6個百分點，無購房計劃占比約31％；整體來看，目前房地產市場表現仍相對較弱，疊加7月爛尾導致停貸潮發酵影響，購房需求受到影響，約有15％的置業仍在持續觀察市場運行及風險情況。
圖：7月受訪者購房需求情況
◆計劃購房人群置業意願先降後升，長江中游、成渝置業意願提升，中原出現下降
7月置業意願呈現先降後升趨勢，整體置業意願與上月基本持平。上半月受項目爛尾停工潮發酵影響，整體市場置業信心出現明顯下降趨勢，調查顯示強於上月占比降至37％，環比下降9個百分點；隨後受到高層重視，銀保監會、政治局會議、央行等部分紛紛發聲，強調壓實地方政府責任，保交樓、穩民生，高級別會議定調後相關進程有望加速，改善市場信心發展，月底置業意願調查顯示強於上月占比提升至56％，達到半年來相對高位。我們綜合2次數據運算來看，7月置業意願與6月基本保持一致，強於上月占比約為46％，與上月基本持平，但弱於上月占比提升3個百分點，市場信心略有下滑。
圖：2022年7月置業意願變化
一二線市場置業信心保持相對穩定，三四線置業意願有所提升。截至7月，一線城市置業意願位居高位，置業意願強於上月占比達到63％，二線置業意願也達到44％，整體一線城市置業意願保持相對穩定狀態。三四線置業意願出現改善跡象，置業意願環比提升2個百分點，主要是政策出台後效果開始顯現，市場下行預期緩解，活躍度有所改善。
圖：2022年7月各線城市置業意願變化
長三角置業意願持續高位，海峽西岸、長江中游、成渝置業意願有所提升。7月置業調查顯示，長三角置業意願仍位居高位，強於上月意願占比達到61％，環比保持相對穩定；而海峽西岸、長江中游、成渝市場信心出現改善，環比分別提升11、6、5個百分點，京津冀、珠三角等區域置業意願也出現穩中有升；而中原城市群受停貸事件影響較大，市場信心相對較弱，置業意願下降5個百分點。
圖：2022年7月各區域置業意願變化
◆未來預期穩中向好，剛需、改善群體開始逐步入市
房價上漲預期呈現緩慢提升，市場信心逐步恢復。7月房價上漲預期增加至25％，環比增加2個百分點，市場信心有所改善；整體來看，2022年初房價上漲預期出現波動下滑，3月降至相對低位，隨後上漲預期占比保持相對穩定態勢，政策放鬆潮後房價預期開始改善，6月份上漲預期初顯增加跡象，7月上漲預期繼續增加，增幅有所擴大，未來樓市信心呈現底部企穩態勢。
圖：近一年未來房價預期變化
保剛需、促改善等一系列措施後，剛需及改善客群開始逐步入市。據調查顯示，7月剛需購房、改善購房占比出現提升，占比分別增加5個百分點、6個百分點，主要是由於中央持續定調促進剛需、改善客群需求積極釋放，各地因城施策出台一系列利好措施，帶動需求積極釋放。而投資需求呈現持續下降態勢，樓市持續低迷疊加爛尾風險偏高等因素影響，投資需求呈現快速減弱。
圖：2022年上半年置業人群選擇房企類型
總結和企業策略建議
◆總結
總體來看，7月上中旬市場信心存在明顯壓力，尤其是「停貸潮」持續發酵後，購房者置業信心出現下行、避險情緒加重，購房計劃不同程度延後，購買新房需求快速下降、二手房購房需求明顯提升；隨後銀保監會、銀行等部門積極回應、採取措施，負面影響逐步得到有效控制，尤其是政治局會議定調、地方積極採取措施後，市場恐慌情緒出現明顯下滑，置業意願開始不同程度增加，疊加前期大量政策逐步顯效，剛需、改善購房者開始逐步入市。
◆企業策略建議：抓住核心城市穩步復甦機會，積極推盤營銷，斷供嚴重城市放緩推盤；投資聚焦深耕，布局市場恢復及供不應求2類城市
房地產行業弱復甦情況下，出現部分城市業主「停貸」風波，導致行業信心的恢復受到遏制，政府及政策及時干預下，預期逐步恢復穩定，上海、北京、成都、蘇州、合肥、廣州、杭州等核心一二線城市仍將延續恢復、復甦態勢，建議加快供應節奏，小步快走提升銷售回款，緩解企業資金運營緊張狀況，但鄭州、長沙、武漢、西安、昆明、重慶、南寧、太原等停工/斷供項目較多的城市，短期市場或出現階段下行、去化承壓，建議謹慎推盤，以順銷、加強營銷去化為主；核心三四線城市市場逐步觸底，市場置業信心開始底部上升，可以強化營銷、提升去化效果。從投資角度來看，市場延續築底反彈階段，處於投資拿地最佳時期，但在行業提質、降速、縮表、資金緊張背景下，仍應持續深耕聚焦，集中供地城市應為投資重點區域，7月廣州、上海、成都等城市優質地塊帶動下市場開始升溫，可適度加快拿地節奏，杭州、深圳、合肥等城市市場供不應求，可積極進行布局，南京、武漢、蘇州、寧波等城市政策大力放鬆或將帶動市場改善，而三四線僅需關注佛山、東莞、常州、湖州、金華、南通等核心三四線城市，其餘三四線城市短期發展機遇相對較少。
本文源自中指研究院