近日，「青島要求所有樓盤封頂後銀行再發放按揭貸款」的消息引發市場關注。
主要內容就是樓盤封頂後，購房者申請的貸款才開始發放、開發商才能收到購房全款，購房者的房貸也是從樓盤封頂後才開始還，此舉對購房者來說無疑是一個好消息。
誠意是有的，速度也還可以，青島多家銀行已經開始執行了！
為何青島要針對開發商，直指「樓盤封頂」呢？我們西安目前是什麼情況？會跟進嗎？
坦白講，青島這次執行的政策對購房者來說，無疑是一件好事，購房者買房的保障性更強了，對刺激市場是有積極作用的；不過對於房企來說肯定不是好事，三條紅線之下，可用的資金捉襟見肘，而蓋房需要沉澱的資金更多，壓力更大。
有關部門表示：「加強資金監管利於購房客戶，防止買到爛尾樓；另一方面資金的嚴格監管，對本不富裕、三道紅線壓頂的開發商資金運轉能力提出了更高的要求，以前可以滾動開發，而現在封頂發放按揭對自有資金要求極高，房企的分化也會越來越嚴重，資金相對充裕和融資便利的企業只是相對優勢，但很多中小企業或者融資渠道窄的企業拿地熱情會減少。」
雖然青島這一新政極具參考意義，也成為首個在此類制度上做出創新和突破的城市！但細心的朋友會發現，這個政策似乎早已出現過...
沒錯！時間追溯到2006年的通知來看，當時中國人民銀行早已發布了加強房地產信貸業務管理的通知，但由於各地的實際情況不同，所以很多地方沒有實施。
此輪各地大範圍爛尾項目爆出，將銀行過早放款再次推到幕前！
基於此，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款也再次被提及重申。
過去，部分房企本質上用的都是基本一樣的模式， 「前期融資—開發貸—銷售回款」的鏈條環環相扣。
得益於銀行在過去其實也處於擴張中，向房地產市場投放了槓桿，地產商融資環境相對寬鬆，回款速度也快，「資金錯配」的遊戲玩得很溜。
於此，高負債模式之下，中國房企的負債總額從2000年的1.9萬億到2020年飆升到85.7萬億，增長超85倍！
| 2016年提出了「房住不炒」；
| 2017年房地產行業從此不如監管從嚴的周期；
| 2020年「三道紅線」出爐，正式瞄準整頓房地產金融；
| 2021年政策調控高壓到極限；
資金鍊條兩頭受阻，然後就是大家看到的，華夏幸福、泰禾、恆大等等房企接連暴雷。
說到底，當初三道紅線讓房企降負債，無疑是正確的。主要是想控制金融風險，怕房企負債越滾越高，哪天突然還不上債就麻煩了。
但結果也沒想到這降槓桿，降很急，房子賣不動了，沒有回款，現金流崩塌，很多房企一下就暴雷了。到現在雷依舊沒有排完。
而事實上，突然一下子出現集體「缺錢」的現象，本質上就是因為房地產的遊戲規則突然發生了變化。
遊戲規則改變的太快了，突如而來的信貸收緊，打得房企一個措手不及。
尤其是那些以「高周轉」為生房企，更加無法適應這種玩法，在土拍中也早已不見了身影......
那西安是啥情況呢？
實際上，西安在2021年就發布了「新規」，根據項目開發進度，開發商可按規定比例支取預售款。
可以變相強迫房企提高工程進度，防止開發商隨意挪用資金，最終避免爛尾樓的產生。
當然這對於房企的資金要求就更高了。
根據《西安市商品房預售資金監督管理辦法》（市建發【2021】28號）第二十一條，商品房預售資金按照商品房開發項目建設進度核撥。
完成主體結構驗收前，累計申請使用資金額度不得超過重點監管資金總額的50%；完成竣工驗收前，累計申請使用資金額度不得超過重點監管資金總額的95%；
完成竣工驗收備案前，累計申請使用資金額度不得超過重點監管資金總額的99%；完成不動產首次登記後，可以申請提取剩餘1%的重點監管資金；
7層以上（不含7層）的建築，增加建設層數達三分之一節點、建設層數達三分之二節點，累計申請使用資金額度分別不得超過重點監管資金總額的20%和35%。
相信大家最大的疑問還是：為啥有不少的項目在主體封頂之後才爛尾的？
讓咱們考慮，就差最後一哆嗦，怎麼突然就不幹了呢？
要知道，房子在拿到預售證之前，幾乎都是總包在往裡墊資。等到三分之一的樓層蓋起來了，房子可以預售，開發商再用預售的房款分期支付總包的工程款，但遠遠不夠！
於是開發商就會催促總包加快施工進度，一口氣干到封頂，監管資金的50%就可以拿來用了。
可對於毛坯房來說，主體封頂只相當於完成了工程總量的50%，如果是精裝房的話，只有40%，像後面的電梯、門窗、外牆保溫、水電、地暖、機電安裝，還有裝修、通風、園林綠化等，那些才是真正燒錢的地方。
如果房子賣得不好，或者挪用的資金收不回來，項目就有爛尾的風險，這就是答案。
回到當下來看，雖然現在回暖之路進展異常艱難，對房企來說是一次洗牌，更是一次又一次的考驗。
但可以肯定的是，未來房地產市場的規則是偏向保護購房者的，對房企的要求會越來越嚴格！