支持農民進城買房目的:「以房留人」不能解散農村集體經濟組織

法能量傳遞 發佈 2022-08-19T16:22:04.943247+00:00

公眾,特別是農村居民、剛性需求者可能需要反問,地方政府為何要去庫存、以房留人,這便涉及地方政府支持農民進城買房目的。

多地政府鼓勵、支持農民進城買房,官方給出的主要理由是,去樓市庫存和以房留人;公眾,特別是農村居民、剛性需求者可能需要反問,地方政府為何要去庫存、以房留人,這便涉及地方政府支持農民進城買房目的。

根據供求規則分析,住宅商品房倘若大量庫存,住宅用房供大於求;大量炒房群體的存在,庫存量便成為行業秘密,例如,商品房的庫存數據統計不一。商品供大於求的價格規則為,通常是降價銷售;從現行的去庫存的實踐結果觀察,商品房價格環比上漲。公眾可能要問,這種違背經濟規律的事情,房地產業是怎樣做到的呢?

當房地產業作出價格讓步時,總有不少業主抗議鬧事,地方政府放任不管,地產業也不予以追究;當商業房有質量問題時,業主抗議,地產業強烈要求追究責任,地方政府,甚至司法機關積極配合。例如,精裝修房交付標準為「拎包即住」,牆面出現裂痕等不符合交付條件,業主通過司法求助,某地法官甚至質疑業主是「刁民」。

久而久之,地產業在國內取得了強勢地位,例如,開發商與物業服務企業倘若有關聯關係,根據《民法典》規定,前期物業服務合同收費不合理可依法認定為無效,但司法實踐卻沒有無效的裁決等。地產業在國外成功開發的案例很少,社會應當充分關注,政府應當徹底落實住房不是用來炒的政策。

商品房的銷售以抽籤搖號的形式銷售,地產業的宣傳總是銷售告罄;商品房銷售多數付款方式為按揭貸款,為房企解決庫存,是否符合國家紓困政策值得討論。疫情防控經濟「下滑」的情形下,商品房價格環比上漲可能不符合經濟規律。一定要追問其中的目的,可能是為了維持商品房的價格居高不下;其中,公職人員有多套商品房的可能不在少數。

原行政法規,即,《土地管理法實施條例》曾規定,撤銷村民小組後的集體土地歸國家所有的規定;不少地方的經濟開發區按照該途徑,或者「思路」設立,早期的經濟開發區無償收回農村集體經濟組織的土地的有之。

農村集體經濟組織其本質為特別合作法人,其設立、撤銷需等有法律規定,例如,農村集體經濟組織設立時稱為合作社,設立的根據為1954年憲法。現行政法規刪除了撤銷村民小組後的集體土地歸國家所有的規定,即,征地拆遷後的剩餘土地仍歸集體經濟組織所有;支持農民進城買房「以房留人」,從而解散農村集體經濟組織的目的行不通。

農民進城買房面臨著一個現實問題,即,農村承包責任田由誰經營?第二輪承包地期限普遍很快結束,不少承包地已由社會資本經營;地方政府不要認為農民進城買房,購房農民喪失成員身份。根據《農村土地承包法》的規定,確認農村集體經濟組織成員身份的原則、程序等,由法律、法規規定;農民進城買房即使戶口遷出,仍為集體經濟組織成員。

大規模農民進城購房,政府與社會倘若不能提供足夠的工作崗位可能又面臨其他社會問題,例如,進城購房的農民耕種土地不方便,就近沒有工作等;社會不能據此認為,地方政府支持農民進城買房沒有合理性,農民進城購房可促進規模農業來臨。

規模農業也面臨由誰經營的問題。第三輪土地來臨後,「以房留人」不能解散農村集體經濟組織,由集體經濟組織經營,還是由農業大戶,或者另外的企業經營。由社會資本經營農產品,國家不能按現行價格體系控制物價,例如,豬肉的價格等;本文認為,以集體經濟為主體統一經營,或者再擴大合作經營的範圍有利於穩定農產品的價格。

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