還有幾天時間就到中秋佳節了，不知道大家有沒有想家了，9月的開始意味著樓市將進入到傳統的銷售旺季「金九銀十」，房地產企業根本不愁房子賣不出去。
2021年下半年開始，整個房地產迎來了大變局，傳統的銷售旺季已經開始失效，2021年9月份新房成交單價首次迎來拐點，成交量開始迎來大幅度的回落，此時很多老百姓並不認可這是真正意義上的拐點，來了，更多的認為這只不過是暫時性的，這樣的模式很快就會迎來大爆發。
老百姓總喜歡用歷史去看待整個行業的發展，2008年受到次貸危機的影響，國內的整體經濟都進入到蕭條的狀態，房價也迎來了拐點，其實老百姓認為房價應該不會上漲，結果央行放款40,000億，但市場扶持基建領域發展，房價迎來大幅度增長，房地產企業註冊數量也達到了接近10萬家。
2014年房地產的庫存量達到了前所未有的高度，如果不及時處理，更多企業隨時都有可能面臨著崩盤，那時候是老百姓看到距離房價回落最近的一次，結果整個市場又迎來了新的一輪爆發。推動房地產回暖的政策就是降准、降息、降利率，降首付、棚改貨幣安置化，2014年有部分城市有上漲的苗頭，2015年熱點城市開始上漲，2016年全國樓市迎來「普漲」。
2022年的樓市與2014年非常的相似，結果卻是產生了巨大的差異，2014年在政策的推動下市場以來爆發，2022的在政策的推動下也迎來了「爆發」，只不過並不是爆發式的上漲而是爆發式的下降，據數據顯示2021年初全國平均房價最高峰的時候來到了11,220元每平米，現在全國平均房價在9500元左右每平米，整體降幅達到了15%，這是自1998年以來國內的房地產首次迎來這麼大幅度的拐點，讓眾多老百姓也看到了房價持續下跌的希望。
至於房價要回落多少才符合老百姓的心理價格呢？有專家是這樣說的，根據目前老百姓的平均收入水平，我國的平均房價要回落27%，也就是平均每平米的單價在7000~8000元每平米，換算下來就是平均房價要回到2016年的水平，老百姓是能接受的。
但是對於剛需購房者來說，27%這個數字根本不可能應該叫回落30%、40%甚至是70%以上，房價上漲的時候，從來沒有人說房價在短時間內上漲一倍，兩倍、三倍的時候說話，現在回落那麼一點點，那就叫狠了。
為什麼在2022年同樣的政策下，市場卻不吃香，原因有如下幾點？
1、市場供大於求了
1998年國內的房地產迎來改革，最重要的就是提高商品房的供應量，在此之前全部都是採取分配製度之後，都是採取商品房模式，讓眾多房地產企業共同來建房，滿足整個市場的需求量。
伴隨著房地產企業快速的發展，國內的商品房數量也很快的，滿足了全國住房需求，據民間說法，國內的房地產已經滿足30億人居住了
西南財經大學調研報告中顯示，目前我國的城鎮住房空置率已經達到了8,500萬套，空置率約為22.3%，如果根據國際標準的數據去看國內的商品房處於嚴重積壓的狀態。另外這組數據還不包含，現在在銷售的新建商品房6.2億平方米，廣義庫存量37.7億平方米，國內空置的商品房數量妥妥就已經超過億套了。
除了商品房以外，還有小產權房、公租房、安置房、保障性住房、共有產權房等各類房源疊加在一起，空置數量達到3億套、這樣看來，國內的住房確實是能接近滿足30億元的住房需求。
2、老百姓對於住房的需求量在持續地下降。
根據央行公開數據顯示，目前國內的城鎮居民住房擁有率達到了96%，戶均1.5套，擁有兩套住房的家庭占比31%，擁有三套及以上住房的家庭占比10.5%，有部分人調侃擁有兩套房子以上的家庭比沒有擁有房的還要多，所以未來這些房產又有誰來接手呢？真的看那些剛需購房者嗎？
再換另外一個角度去看問題，目前我國的城鎮化率已經在65%左右了，整個城鎮進程已經處於緩慢狀態，未來也不會每年有超過2,000萬人進到城市裡面，生活對於住房的需求量將會呈現直線式的下降。
擁有房產的人多，買房的人少，房地產的動力在哪裡？還真看不出來了。
3、特殊時期的影響
最近這兩年整體的經濟都處於蕭條的狀態，對於絕大部分的普通家庭來說，他們最想要的就是穩定，但經濟的動盪導致他們的收入不穩定，家庭固然的就變得不穩定了。
有這樣一個段子說2021年比較困難的家庭，丈夫是從事房地產行業的，妻子是從事培訓教育行業的，不小心懷了三胎，還買了很大的房子，面對各種各樣的收壓力，收入又出現了大幅度的減少甚至是面臨失業的狀態，所以在這樣的大背景下真正敢出手買房的人真沒多少。
對於老百姓來說，更關鍵的是把錢存款起來面對特殊事情的發生，據央行公開數據顯示目前國內的存款餘額僅在2022年就增長了10萬億，不是老百姓沒有錢，而是老百姓不敢隨便亂花錢，如果又來了一個特殊，起碼還能頂住啊！
2022年是購房的好時機嗎？
從各種優惠和福利政策去看，確實是購房的好時機，原本銷售價格200萬的房產，在現在看來，基本上在160萬至170萬就可以拿下這套房子，的優惠幅度基本上都能達到15%~20%，為了能讓房子成功的銷售，出去房地產企業甚至還做低首付0首付的方案吸引更多的購房者，對於真正想要買房的人來說，不用面臨首付款的壓力。
房貸利率也是近些年來處於最低的水平，最新的LPR利率為4.3%，2022年國內部分商業銀行利率下調20個基準點，也就是首套房利率僅為4.1%，相比去年動輒5.5%，對比利息省下了10多、20萬。
我記得有個中介是這樣說的，反正在下星期誰願意掏錢去買房呢，只有上星期大家才願意搶著去買房，顯然當前的房地產市場還有持續回落的空間，2023年才是購房的好時機。
2023年是購房的好時機，主要是基於三道紅線的限制，現在的房地產企業，基本上都是採取以價換量的方式，只要願意來買房，一切的條件都可以滿足，贈送停車位，贈送精裝修、贈送物業管理費、贈送家私電器。
2023年上半年才是整個房地產進入到白熱化的時代，更多的投資者會把手中的房產放出來，二手房大家可以盡情地砍價，10%、 20%甚至是30%，所以2023年才是購房的好時機，畢竟開發商頂不住，投資者當然也停不住，房子隨便挑，不過買房也選擇重點城市，下走非重點城市，如果不是剛需用途不要碰、不要碰。