2022年8月25日，小雨轉中雨，沒帶傘，狼狽。最近頸椎有問題，水平轉角60度以內，總是斜視別人。
在有世博園以前，沒有金水路，九水路通向嶗山村裡的公交車只有兩班，112和113。對於整個李滄區的自東向西的認知是網吧聚集地→東李鞋城和鄭莊脂渣→消費的地方→市里人（儘量不要踏入），那時候公交車半小時一輛，運氣不好一小時。
那時候東李再往東，還沒有世園會的概念，名字裡帶「下河」的村很多，特點是有網吧，每天都會上演父母「追殺」的場面，所以現在有人說青島六十四中（李滄區實驗初中）教育水平差，當年的網吧應該功不可沒。
而對於東李的認知，是東李鞋城與鄭莊脂渣。
今天去了個項目，東李鞋城下了車，沿著李村河的沿河公園逆流向上，看見了微型瀑布和天牛。
項目叫做森林公園，明調。之前售樓處離家1公里，沒去，現在售樓處搬到了石牛山路高速口南側400米，早上的高速口，堵得要命。
2017年8月8日，那是那一年青島主城區第一次成交商品住宅用地，當時的樓板價是7550元/㎡，如果18年上半年入市，那時候綠城均價到了27000元/㎡，世園會板塊那邊均價21000-22000元/㎡，項目的價格也會在2萬以上。
拿到地的時候，我相信這五家開發企業的投資條線晚上可能都去了會所。
但是好像低估了個人的任性能造成多大的損失。
如果18年上市，今後的每一年，至少能交1個億的稅。
至於拿地的時候，都發生過什麼樣的故事與傳說，那真是「每個人心中都有一個哈姆雷特」，我們就不要深究了。看看當時的掛地條件，瞎想想吧。
1. 三宗地塊搭配供應，一併出讓；
2. 1、2、3號地塊土地競買保證金為美元肆億元整（大寫）（$400，000，000），須為境外資金（含港澳台）。
3. 3宗地塊競得人需無償為李滄區教育主管部門代建位於4363-02地塊的小學及4364-01地塊的幼兒園。
4. 競得人在簽訂《成交確認書》時，必須同時與李滄區政府簽訂《李滄區項目總部引進與金融產業園合作框架協議》，承諾將其房地產類區域總部（副省級以上）或至少一個金融類分行（省級以上）在李滄落戶，引進一個中國500強或中字頭、國字號企業總部入駐；競得人須自持不低於6萬平方米的物業，引進落戶20家以上中小微金融機構，確保產業園區每年完成稅收區級留成五億元以上；
5. 競得人需就建築風格、建築外立面（滿足花園式城區、綠色建築的要求）、地下空間利用（地下停車泊位）等方面徵求李滄區政府意見後，方可向市規劃主管部門報審方案；
6. 競得人需與李滄區項目建設主管部門簽訂《青銀高速東側改造項目履約協議書》；
7. 土地成交樓面地價在10000元/平方米以上的，在簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》之日起10日內付清全部土地出讓價款，同時，本地塊所建商品住房必須取得不動產首次登記證明後，方能銷售（即現房銷售）；
8. 新成立公司必須在李滄區註冊的金融機構辦理貸款等相關業務；
9. 競買人必須以自有資金交納競買保證金和土地出讓價款。
10. 4364-02地塊按規劃住宅建築面積10%配建產權型人才公寓不少於27559平方米，銷售均價14002元/㎡。
到了門口，一群白衣，是渠道中介，沒聯繫上朋友，就跑到前台說我來市調。
我說：我猜你們沒人有時間，那我自己看一看？
她點了點頭。
基本信息：
（因為物業用房和架空層，所以有變異戶型，無法推出準確戶配，湊合看）
價格：
首推毛坯：23500元/㎡
後推精裝：22000-27000元/㎡
主力級配沒拉開，可能各家有各家的想法，也可能設計因為總是過不了規摔鍵盤了。
正好，混在人群中，聽聽人家的講解。
一個帥小伙講了講配套，問大家還有什麼問題嗎？
大家沉默，而我擅長不合時宜，就問了一嘴：區位沙盤中，石牛山路往南那個規劃路，通到科苑緯四路的那條，啥時候通。
帥小伙說：只聽說，沒確定，並且不重要。
那年我在嶗山上班的時候，往返東李，為了避堵，全靠這條路。
帥小伙說：我們項目沒有地鐵，但是產品力ok，絕對保值。我們項目最大的賣點是「位置」。
當年這五家企業拿地的時候，我那時尋思的是這個項目最大的問題就是「位置」。
那時候地鐵三號線已經通了，大家已經意識到地鐵的功效了。
我一共「不合時宜」了三回，看看我這一身黑衣與周邊的職業感格格不入，就灰溜溜的跑到洽談區望了望，想著瞎看看就撤了，也沒看到樣板間。我在的1個多小時中，至少有10組客戶，只是沒拍到。
找了找「森林」二字的故事線，看見了兩隻恐龍、一個小型波浪系統（上海有個項目叫做「中鷹黑森林」，西藏的開發商，值得一看）。
走出門口，哥們兒回了信息，說帶我看看樣板間，我又折返回來，樣板間是實體樣板間，大區的景觀園林也呈現了一部分，那年在德州，見過把大區園林先做出來的項目，那時候心想真厲害，除了這種操盤思路，先做園林給建築施工帶來的難度應該也很大。
樣板間顏值中上游水平，一些細節，調溫的飄窗，帶消殺的玄關櫃，167㎡戶型還有給化妝品的小冰箱等等。
聽見一個阿姨說：你們設計真是把腦子動到位了。
這應該是地產人聽到的最大的褒獎吧，置業顧問應該把這句話錄下來給精裝設計聽。
143㎡及以下和167㎡及以上戶型裝標不一樣。
我問哥們兒：到訪怎麼樣？
哥們兒說：周一到周五60，周末200-300。
哥們兒還說：這個項目價格堅決，用渠道也堅決，這個操盤策略感覺挺好的。
我問：五家企業聯合，有沒有打架的時候。
哥們兒說：肯定會有，但是還好。
合作項目大家往往有一個「各取所長」的美好願景，只不過大部分時候都是難以調和。
人性三觀的邊界交集的部分畢竟是小面積，更何況企業。
這個項目還有一些價值點，比如社區大堂入門後的中式園林景觀，3.9m的挑空層（用作兒童或其他業態，銀豐玖璽城也有），挑空層已經是實景了，忘了拍照。
我說：這個項目很大的抗性是沒有地鐵。
哥們兒說：不會的，買我們房子的都有車。
我說：別介，先不說你這句話成不成立，有車就不用地鐵這件事兒它就不成立。
突然想，後期物業可不可以用公攤面積獲取的廣告費成立一個高速過路基金，每年給每戶報銷固定金額，當成一個賣點。
青島市的第三批地馬上就要出來了，有的地方已經調整控規了，李滄區未來幾年會有大量土地出來衝擊二級市場，財政結構確實需要調整，沒想到修繕一個前人留下的惡果要費這麼大的周章。
如果不出讓土地，怎麼能看見現在的李村河公園裡的瀑布和天牛。
本來我對這個項目的期待只是因為它拿地時候的故事趣味性，對於產品沒有期待，都是標準化的東西。
看完了覺得，這個項目還挺好的。