今年樓市行情差、量價齊跌，已經是公開的秘密了。除了個別豪宅項目，大部分小區都面臨著降價，學區房、改善房源和剛需房源都無可避免。
曾經以為部分老舊小區的價格已經來到了谷底，畢竟配套成熟，生活便利性高，可以守住最後的價格底線。
沒想到，曾經住宅小區的典範，也是我國首個通過2A級評定的住宅小區---黃龍康城，卻面臨著房價更深的跌幅。今年以來價格下跌了近3000元/㎡，突破了2字頭的底線，並接近萬字頭價格的下限。
到底怎麼回事？我們一起來看看。
01
黃龍康城位於鹿城區翠微大道與過境路交匯處，是我國自2006年3月1日起實行新的《國家住宅性能評定標準》以來，首個通過2A級評定的住宅小區。該小區馬路對面東北方向，就是近幾年大熱的集新未來社區。
黃龍康城是一個混合型的小區，有經濟適用房、商品房等，總占地面積410畝，總建築面積52萬平方米。
小區共包含5個組團，面積段範圍較廣，從96-200㎡都有，其中小面積房源集中在北側的4、5組團，南側1-3組團面積段偏大，在140-200㎡。
該小區交付於2006年左右，距今已超15年，外立面維護還行，牆體脫落的情況不多，但老舊小區常見存在的獨特封窗，使得形象面一般，只可遠觀，不可細究。
該小區的亮點不少，首先小區內超前的規劃有天橋連廊，從一組團一路貫通至五組團。
並且在五組團天橋的盡頭，就是黃龍三小和二十八幼兒園，完美的避開了沿路的車流，和對面集新未來社區的部分規劃理念不謀而合。
其次小區內茂密、錯落有致的景觀植被，整體呈現效果較為規整，部分區域體驗感極佳，堪比大型公園的綠化，部分區塊甚至規劃有下沉式綠化景觀。
而且小區在三組團門口規劃有游泳館和健身房，是溫州市區之前不多的舒適小區之一。
可惜住宅小區也得服老，經過時間的洗禮，目前小區其餘配套已經逐步衰落。
各組團沒有像樣的小區門面；各樓幢入戶大廳也較為簡陋，僅個別樓幢業主集資對入戶大廳進行改造提升；小區內部細節問題較多，維護一般，在小區內能感受到明顯的陳舊感。
小區內雖然有3個會所，僅其中一個會所作為物業用房，其餘兩個會所完全空置，變成了老人活動中心，用於部分老人的廣場舞和太極拳活動。
小區外圍的康城廣場已經沒落，至潮電影院還在，剩餘開業店面為酒店、飯店、房產中介、十足。曾經熱鬧的生鮮館已經拉上了網格，內部處於空置狀態。
馬路對面雙樂小區的配套卻更加「豐富多彩」，不僅有嶼樂農貿市場，還有古茗、華萊士、早餐店、五金店面等等底商，形象面一般般，但種類繁多，能涵蓋方方面面的需求。
02
綜合來講，在市區眾多老小區中，黃龍康城保持還算過得去，但即使是曾經溫州唯一的2A級住宅小區，也經不住時間的考驗，房價也低下昂貴的頭。
目前黃龍康城對外報價在1.5-1.6萬元/㎡之間，大面積140-200㎡房源略便宜一些，1.2-1.4萬元/㎡，小面積房源96-120㎡，1.6-1.8萬元/㎡，大多附帶極簡裝修，裝修普遍偏舊，也有部分毛坯房源。去年的價格普遍要比現在高2000-3000元/㎡。
近期200㎡的房源成交價在1.2萬元/㎡，160㎡房源1.3萬元/㎡，110-120㎡成交價1.5-1.6萬元/㎡。
據部分業主反饋，目前暫未收到小區內外關於未來社區的相關改造計劃或進度安排。
近期，這個小區還出現了不少特殊的成交案例，去年一套96㎡、16樓的房源，買方報價2萬，房東不肯賣，今年因為急需用錢卻以1.65萬元/㎡的價格賣掉。
康城東面的雙樂小區是樓梯房，單價約1.4-1.5萬元/㎡，面積段偏小，部分90㎡1.6-1.7萬元/㎡，形象面較為一般。
雙樂小區東北面、緊挨過境路、即將交付的雙橋小區，無產證，報價約1.8萬元/㎡。
更西面一點的黃龍住宅區報價約1.6萬元/㎡，集新未來社區東面的新橋頭小區報價約1.8萬元/㎡。
緊挨著康城的中梁·棕櫚灣是2011年竣工的商品房，主力面積為82、89㎡，成交單價在2-2.1萬元/㎡，部分130㎡房源，成交價格還要低一些，約1.9萬元/㎡，對比去年也下跌約2000元/㎡。
在該區域，在售商品房項目價格要高不少，僅鹿城之光項目價格略低一些。
東北面集新未來社區的三個項目含裝均價普遍在3.4-3.5萬元/㎡。即將交付的江濱ONE2020年開盤時含裝售價約2.9-3萬元/㎡。
西北面的龍湖坤和·天境剛交付，面積段從105-139㎡，對外報價約2.6-2.8萬元/㎡，大多持平開盤價格或持平銀行利率。綠城·桂語江南2020年開盤時含裝售價約2.6-2.8萬元/㎡，玉錦麟項目即將交付，2019年開盤價約2.6-3萬元/㎡，江景房源略貴一些。
西南面的鹿城之光，近期推出返現9-12萬+送車位的活動，折後能到1.7-1.8萬元/㎡，是西片價格最低的商品房項目，因看守所及公墓等特殊因素，去化情況不佳。
總的來看，康城的優勢還是在於性價比，價格方面居於低位，和商品房價差普遍1萬+元/㎡，和一路之隔的集新未來社區價差近2萬元/㎡。繁茂的綠化、齊全的生活配套、已成規模的人居氛圍都是該小區不錯的閃光點。
可惜超前的天橋、游泳館、健身飯以及會所等提升品質的配套難以挽回小區的整體頹勢。今年剛落地的未來社區改造提升，可能是未來為數不多的利好。
未來幾年，翠微山以西新建的安置房將大批量交付，後續即將連片開發的西部新城也會聚集效應，這將會對包括康城在內的老小區產生不少的衝擊。
03
儘管像上陡門、水心等老住宅區，今年以來也遇到房價下降的現象，但從房價表現來看黃龍康城跌幅更大。
為什麼會出現這種現象呢？
首先是房地產市場下行期，老舊小區競爭力和價格下跌幅度高，更容易破穿價格底。同時新一代年輕的購房者開始不斷出現在市場上，對於生活品質、小區形象的要求也在逐步提高，使得購買老舊小區房源的客戶也在逐漸減少。
其次是，城西即使有黃龍商貿城的集新未來社區、「實驗雙星」、行政副中心等名頭，但黃龍康城所在的城西，沒有學區優勢，特別是區位、地段更沒有優勢，反而老舊的區位觀念已深入人心。
再者，黃龍康城戶型面積偏大，有大量的中大戶型，這對老小區的房價支撐才是致命的。特別是老小區，碰到大戶型，「老破大」的價格殺傷力就會呈現。
可以看出，買房無論是自住還是投資，最重要的還是變現能力和流通性。所以買房買哪裡？什麼地段買什麼樣的房子？就大有講究。特別是眼力，很重要，很重要。
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