曾經溫州住宅小區的典範,如今房價跌幅卻更大!怎麼啦?

聞宅 發佈 2022-09-27T14:12:37.306128+00:00

今年樓市行情差、量價齊跌,已經是公開的秘密了。除了個別豪宅項目,大部分小區都面臨著降價,學區房、改善房源和剛需房源都無可避免。曾經以為部分老舊小區的價格已經來到了谷底,畢竟配套成熟,生活便利性高,可以守住最後的價格底線。


今年樓市行情差、量價齊跌,已經是公開的秘密了。除了個別豪宅項目,大部分小區都面臨著降價,學區房、改善房源和剛需房源都無可避免。

曾經以為部分老舊小區的價格已經來到了谷底,畢竟配套成熟,生活便利性高,可以守住最後的價格底線。

沒想到,曾經住宅小區的典範,也是我國首個通過2A級評定的住宅小區---黃龍康城,卻面臨著房價更深的跌幅。今年以來價格下跌了近3000元/㎡,突破了2字頭的底線,並接近萬字頭價格的下限。

到底怎麼回事?我們一起來看看。


01

黃龍康城位於鹿城區翠微大道與過境路交匯處,是我國自2006年3月1日起實行新的《國家住宅性能評定標準》以來,首個通過2A級評定的住宅小區。該小區馬路對面東北方向,就是近幾年大熱的集新未來社區。

黃龍康城是一個混合型的小區,有經濟適用房、商品房等,總占地面積410畝,總建築面積52萬平方米。

小區共包含5個組團,面積段範圍較廣,從96-200㎡都有,其中小面積房源集中在北側的4、5組團,南側1-3組團面積段偏大,在140-200㎡。

該小區交付於2006年左右,距今已超15年,外立面維護還行,牆體脫落的情況不多,但老舊小區常見存在的獨特封窗,使得形象面一般,只可遠觀,不可細究。

該小區的亮點不少,首先小區內超前的規劃有天橋連廊,從一組團一路貫通至五組團。

並且在五組團天橋的盡頭,就是黃龍三小和二十八幼兒園,完美的避開了沿路的車流,和對面集新未來社區的部分規劃理念不謀而合。

其次小區內茂密、錯落有致的景觀植被,整體呈現效果較為規整,部分區域體驗感極佳,堪比大型公園的綠化,部分區塊甚至規劃有下沉式綠化景觀。

而且小區在三組團門口規劃有游泳館和健身房,是溫州市區之前不多的舒適小區之一。

可惜住宅小區也得服老,經過時間的洗禮,目前小區其餘配套已經逐步衰落。

各組團沒有像樣的小區門面;各樓幢入戶大廳也較為簡陋,僅個別樓幢業主集資對入戶大廳進行改造提升;小區內部細節問題較多,維護一般,在小區內能感受到明顯的陳舊感。

小區內雖然有3個會所,僅其中一個會所作為物業用房,其餘兩個會所完全空置,變成了老人活動中心,用於部分老人的廣場舞和太極拳活動。

小區外圍的康城廣場已經沒落,至潮電影院還在,剩餘開業店面為酒店、飯店、房產中介、十足。曾經熱鬧的生鮮館已經拉上了網格,內部處於空置狀態。

馬路對面雙樂小區的配套卻更加「豐富多彩」,不僅有嶼樂農貿市場,還有古茗、華萊士、早餐店、五金店面等等底商,形象面一般般,但種類繁多,能涵蓋方方面面的需求。


02

綜合來講,在市區眾多老小區中,黃龍康城保持還算過得去,但即使是曾經溫州唯一的2A級住宅小區,也經不住時間的考驗,房價也低下昂貴的頭。

目前黃龍康城對外報價在1.5-1.6萬元/㎡之間,大面積140-200㎡房源略便宜一些,1.2-1.4萬元/㎡,小面積房源96-120㎡,1.6-1.8萬元/㎡,大多附帶極簡裝修,裝修普遍偏舊,也有部分毛坯房源。去年的價格普遍要比現在高2000-3000元/㎡。

近期200㎡的房源成交價在1.2萬元/㎡,160㎡房源1.3萬元/㎡,110-120㎡成交價1.5-1.6萬元/㎡。

據部分業主反饋,目前暫未收到小區內外關於未來社區的相關改造計劃或進度安排。

近期,這個小區還出現了不少特殊的成交案例,去年一套96㎡、16樓的房源,買方報價2萬,房東不肯賣,今年因為急需用錢卻以1.65萬元/㎡的價格賣掉。

康城東面的雙樂小區是樓梯房,單價約1.4-1.5萬元/㎡,面積段偏小,部分90㎡1.6-1.7萬元/㎡,形象面較為一般。

雙樂小區東北面、緊挨過境路、即將交付的雙橋小區,無產證,報價約1.8萬元/㎡。

更西面一點的黃龍住宅區報價約1.6萬元/㎡,集新未來社區東面的新橋頭小區報價約1.8萬元/㎡

緊挨著康城的中梁·棕櫚灣是2011年竣工的商品房,主力面積為82、89㎡,成交單價在2-2.1萬元/㎡,部分130㎡房源,成交價格還要低一些,約1.9萬元/㎡,對比去年也下跌約2000元/㎡。

在該區域,在售商品房項目價格要高不少,僅鹿城之光項目價格略低一些。

東北面集新未來社區的三個項目含裝均價普遍在3.4-3.5萬元/㎡。即將交付的江濱ONE2020年開盤時含裝售價約2.9-3萬元/㎡。

西北面的龍湖坤和·天境剛交付,面積段從105-139㎡,對外報價約2.6-2.8萬元/㎡,大多持平開盤價格或持平銀行利率。綠城·桂語江南2020年開盤時含裝售價約2.6-2.8萬元/㎡,玉錦麟項目即將交付,2019年開盤價約2.6-3萬元/㎡,江景房源略貴一些。

西南面的鹿城之光,近期推出返現9-12萬+送車位的活動,折後能到1.7-1.8萬元/㎡,是西片價格最低的商品房項目,因看守所及公墓等特殊因素,去化情況不佳。

總的來看,康城的優勢還是在於性價比,價格方面居於低位,和商品房價差普遍1萬+元/㎡,和一路之隔的集新未來社區價差近2萬元/㎡。繁茂的綠化、齊全的生活配套、已成規模的人居氛圍都是該小區不錯的閃光點。

可惜超前的天橋、游泳館、健身飯以及會所等提升品質的配套難以挽回小區的整體頹勢。今年剛落地的未來社區改造提升,可能是未來為數不多的利好。

未來幾年,翠微山以西新建的安置房將大批量交付,後續即將連片開發的西部新城也會聚集效應,這將會對包括康城在內的老小區產生不少的衝擊。


03

儘管像上陡門、水心等老住宅區,今年以來也遇到房價下降的現象,但從房價表現來看黃龍康城跌幅更大。

為什麼會出現這種現象呢?

首先是房地產市場下行期,老舊小區競爭力和價格下跌幅度高,更容易破穿價格底。同時新一代年輕的購房者開始不斷出現在市場上,對於生活品質、小區形象的要求也在逐步提高,使得購買老舊小區房源的客戶也在逐漸減少。

其次是,城西即使有黃龍商貿城的集新未來社區、「實驗雙星」、行政副中心等名頭,但黃龍康城所在的城西,沒有學區優勢,特別是區位、地段更沒有優勢,反而老舊的區位觀念已深入人心。

再者,黃龍康城戶型面積偏大,有大量的中大戶型,這對老小區的房價支撐才是致命的。特別是老小區,碰到大戶型,「老破大」的價格殺傷力就會呈現。

可以看出,買房無論是自住還是投資,最重要的還是變現能力和流通性。所以買房買哪裡?什麼地段買什麼樣的房子?就大有講究。特別是眼力,很重要,很重要。


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孕媽咪變SO不是空談!我現在比懷孕前還苗條

2021-07-15T10:30:56.259881+00:00

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直到遇到我現在的老公,才沒了這些旁門左道(但還是肉肉的QQ)

 

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