萬科有大事發生!物管江湖座次將重排

水皮more 發佈 2022-09-29T23:30:23.508360+00:00

大家好,我是水皮,歡迎來到ESG會客廳,我們今天跟大家聊一聊逆勢而上的萬物雲。根據招股說明書,萬物雲此次擬全球發售1.17億股股份,發售價為47.1港元/股~52.7港元/股,預計首發募資約54.97億港元~61.51億港元,市值將介乎約549.72億港元至615.08億港元之間。

大家好,我是水皮,歡迎來到ESG會客廳,我們今天跟大家聊一聊逆勢而上的萬物雲。

說「萬物雲」大家可能不太熟悉,但說起他的前身基本上大家都知道,那他的前身是誰呢?就是大名鼎鼎的萬科物業。

萬科物業要上市

那麼,作為物業行業里的標杆龍頭,萬科物業在2020年更名為「萬物雲」,之前也屢次被傳上市,但都被否認了。那麼,現在根據最新的消息,「萬物雲」將於9月29日在港交所上市。

根據招股說明書,萬物雲此次擬全球發售1.17億股股份,發售價為47.1港元/股~52.7港元/股,預計首發募資約54.97億港元~61.51億港元,市值將介乎約549.72億港元至615.08億港元之間。

這個估值在港股上市的物管企業中,僅次於華潤萬象生活,超過第一梯隊的碧桂園服務、保利物業。如果不考慮中國中免、天齊鋰業兩家年內赴港雙重上市的公司,這將是港股今年規模最大的IPO,所以也就吸引了很多重量級的基石投資者,像淡馬錫、瑞銀資管、中國城通控股等。

當然,大家都知道,這看似風光的背後,萬物雲這次IPO的時機並不好。

時機並不好

眾所周知,港股今年寒氣逼人!9月21日,恒生指數直接失守18000點,創下了2011年以來的新低,而去年2月恒生指數的高點是31183點。也就是說,一年半時間,累計跌幅高達42%。

整個港股市場的低迷,也使得物管行業沒了兩年前動輒三四十倍PE的高光時刻。

2020年的時候,在港股被稱為」物業公司上市元年」,因為那一年至少有18家房地產公司選擇將物業板塊分拆上市。當時,物業板塊是資本市場的香餑餑,很多物業公司的股價普遍衝上雲霄。

華潤萬象生活2020年12月份港股上市,開盤報30.80港元,較22.3港元的發行價上漲38.12%;總市值678.7億港元,市盈率達121.3倍,是母公司華潤置地市盈率的16倍之多。

與此同時,2018年就上市的碧桂園服務,2020年的市盈率也達到60倍以上,股價漲幅達到102%,2021年上半年碧桂園服務的股價衝到了每股84港元。

所以,去年年底萬科宣布將物業拆分上市的時候,業內普遍預期萬物雲會獲得超過2000億港元的估值,有望追平萬科A,但現在來看,這一數字似乎已經遙不可及。

起大早趕了個晚集

特別是今年一季度出現了像恆大這樣的「個別事件」,給房地產行業帶來的寒意、衝擊是特別明顯的,所以物業板塊也是吃了瓜落兒。

從估值來看,到8月末的時候,59家上市物企市盈率均值首次跌破10倍,現在僅剩8倍。

我們前面提到的華潤萬象生活,市盈率近期已回落至30倍左右,股價從55港元回落到31港元;碧桂園服務的市盈率現在已回調至不到10倍,8.91倍左右,股價從七八十港元跌到現在的14港元左右。

所以,現在這樣的市況,顯然很難支撐萬物雲的千億市值「理想」。

說來很多人可能不相信,萬物雲在公開發售部分的孖展只有0.14倍,孖展金額為8809萬港元。孖展是港股新股申購的一種方式,也就是融資申購,向券商借錢,只要預期扣除費用和孖展利息,就可以10倍、20倍甚至30倍貸款申購。所以,也有人說,萬科物業的上市是起大早,趕晚集。

不過,話又說回來,做為國內標杆性物業管理公司,而且萬科的品牌很大程度上就是來自萬科的服務,這個時候上市逆勢而上,也許就是烈火見真金的時候。

所以,難怪萬物雲董事長朱保全在微信朋友圈寫下「差市場結交真朋友。」

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