文/李紀睿

故事梗概

獨家包銷期間，買賣雙方數次磋商未達成交易，合同期滿後迅速自行完成交易過戶，網簽合同價款明顯低於磋商價款，買賣雙方是否構成「跳單」？

王女士購入涉案別墅的價款為960萬元。後欲出售該別墅，遂與某房產中介公司簽訂了《獨家包銷合同》，雙方約定獨家包銷期限為1個月，自2021年12月1日起至2021年12月31日止，委託交易價格在扣除中介服務費後不低於1550萬元；若交易成功，王女士同意按成交價的1.5％向房產中介公司支付中介服務費。

《獨家包銷合同》簽訂後，房產中介公司將涉案房產推薦給梁先生。中介公司工作人員多次帶領梁先生看房，梁先生也對別墅表示滿意。後在房產中介公司引薦下，梁先生與王女士見面洽談具體交易事項。其間，房產中介公司與梁先生簽訂了《居間服務協議書》，約定交易成功後，梁先生也將按成交價的1.5％向房產中介公司支付中介服務費。之後，梁先生對涉案別墅出價至1500萬元，但王女士不同意調低售價。在獨家包銷期限屆滿前，雙方未達成交易。

2022年1月，房產中介公司工作人員再次落實王女士與梁先生是否有繼續交易的意向，二人均表示不再交易。房產中介公司此後得知，雙方在另一家中介公司工作人員協助下完成交易過戶手續，雙方簽訂的《存量房買賣合同》顯示交易價格僅為930萬元，比王女士的購入價格還低了30萬元，梁先生也只支付了1萬元作為服務報酬。

房產中介公司遂在廣州市增城區人民法院提起訴訟，主張王女士與梁先生繞開房產中介公司、私下交易的行為構成「跳單」，同時請求法院判決王女士、梁先生二人分別向其支付中介服務費23萬元。

法院判決

一審法院判決認為，售價千萬元的別墅，在獨家包銷期間，買賣雙方數次磋商，最終因價格沒談攏未達成交易。但在獨家包銷期滿後，買賣雙方迅速自行完成交易並過戶，且交易價格明顯低於之前磋商的價格，買賣雙方構成「跳單」，判決王女士、梁先生分別向某房產中介公司支付中介服務費11萬元，駁回房產中介公司其他訴訟請求。

王女士、梁先生均不服，提起上訴。廣州市中級人民法院二審判決駁回上訴，維持原判。

法條解讀

「跳單」是一種行業俗語，是指委託人與中介人訂立委託協議並接受中介人服務後，為少交或不交中介服務費，利用中介人提供的資源信息或服務，繞開中介人直接與相對人訂立合同。

民法典將原合同法中的「居間合同」改為「中介合同」，民法典第九百六十一條規定，中介合同是中介人向委託人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委託人支付報酬的合同。

民法典第九百六十四條規定，中介人未促成合同成立的，不得請求支付報酬；但是，可以按照約定請求委託人支付從事中介活動支出的必要費用。本案中，按照《獨家包銷合同》約定，中介公司未能在獨家包銷期滿前促成雙方房屋買賣交易，無權獲取中介報酬。

中介合同的性質決定了中介公司在交易失敗的情況下，極有可能勞而無獲。在這種情況下，民法典第九百六十五條規定，委託人在接受中介人的服務後，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。本案中，王女士、梁先生通過中介公司提供的中介服務彼此認識，然後繞開中介公司私下交易，根本目的在於規避房產中介公司原本收取的中介服務費。

典藏之語

人無信不立、業無信不興、國無信則衰。民法典第七條規定，民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。為形成人人講誠信、人人守信用、童叟無欺的良好社會氛圍，構建和諧社會每個人都應做出自己的貢獻。

作者：北京建築大學法學專業學生 李紀睿

指導律師：北京市安理律師事務所律師 李學輝

來源：法制文萃報