華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 李貝貝 上海報導
11月21日-23日，2022金融街論壇年會在京舉辦。會上，中國人民銀行行長易綱、證監會主席易會滿、銀保監會主席郭樹清、央行副行長、外匯局局長潘功勝等均提及房地產問題，表示將支持房地產市場健康發展。
易綱在致辭中強調，「房地產良性循環有利於經濟健康發展。」其稱，為支持剛性需求、以及加強保交樓等，央行近期出台了2000億元保交樓專項借款，並研究設立了鼓勵商業銀行支持保交樓結構性政策工具，擴大了支持民企發債的「第二支箭」等。
據公開信息，受「第二支箭」以及「銀行保函置換部分預售資金」等政策影響，近期民營房企生存環境已迎來實質性變化，保交樓工作亦得以穩健推進。而在11月23日晚間，中國人民銀行官網正式公布《中國人民銀行 中國銀行保險監督管理委員會關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，市場稱「金融16條」，強調對國有、民營等各類房地產企業一視同仁，為民營房企融資再添一份信心。
監管層表態穩定房地產市場信心
在2022年金融街論壇年會上，關係國計民生的房地產業仍是各方關注的焦點。
11月21日，論壇開幕首日，中國人民銀行黨委書記、銀保監會主席郭樹清在主題演講中指出，最近一段時期，海外媒體持續炒作中國「房地產危機」和「建築業衰落」。但實際上我國仍然處於城市化的高峰時期和鄉村振興的起步階段，全社會固定資產投資具有很大的增長潛能。
「我國貨幣政策對宏觀經濟的支持比較有力。」會上，就貨幣政策相關話題，中國人民銀行行長易綱表示，受疫情、外部衝擊等超預期因素影響，今年以來我國經濟面臨一些挑戰和下行壓力，但穩健的貨幣政策及時加大了實施力度，既有力支持了宏觀經濟大局的穩定，又在全球高通貨膨脹背景下保持了物價形勢的基本穩定，兼顧了內外均衡。
對於結構性貨幣政策在房地產市場和綠色金融領域的作用，易綱強調，房地產業關聯很多上下遊行業，其良性循環對經濟健康發展具有重要意義。
易綱介紹說，當前房地產市場出現了一些調整，人民銀行配合有關部門和地方政府，「一城一策」用好政策工具箱，降低了個人住房貸款利率和首付比例，支持剛性和改善性住房需求。同時，針對前期一些房企風險暴露導致逾期交房，人民銀行出台了2000億元保交樓專項借款，支持已售住房的建設交付，並研究設立了鼓勵商業銀行支持保交樓結構性政策工具。最近人民銀行擴大了支持民企發債的「第二支箭」，為民企發債提供風險分擔，民營房地產企業也在支持範圍以內。
「下一步，人民銀行將建設現代中央銀行制度，實施好穩健的貨幣政策，服務實體經濟，防控金融風險，深化金融改革。」易綱肯定地表示。
中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝介紹說，金融部門出台了多項金融支持政策，配合房地產市場主管部門和各地政府，支持剛性和改善性住房需求，保持房地產融資平穩有序，加大保交樓金融支持力度，保護住房消費者合法權益，堅決阻斷、弱化風險外溢，穩定市場預期與信心。
潘功勝認為，上述政策較好地發揮了逆周期調節的作用，產生了積極的市場效果。其將堅持中央關於房地產市場發展的方針政策，堅持市場化、法治化原則，遠近結合，標本兼治，推動中國房地產市場健康、可持續發展。
政策密集支持優質房企融資
市場信息顯示，進入11月，監管層對民營房企的融資支持力度明顯強化，加之保交樓工作的穩步推進，房地產行業回暖復甦跡象明顯。
11月8日，中國銀行間交易商協會（以下簡稱「交易商協會」）官網透露，為支持民營企業健康發展，在人民銀行的支持和指導下，交易商協會繼續推進並擴大民營企業債券融資支持工具（「第二支箭」），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資，「預計可支持約2500億元民營企業債券融資，後續可視情況進一步擴容」。
11月23日晚間，中國人民銀行正式掛出「金融16條」。該份由央行和銀保監會聯合印發《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》顯示，要防止房企繼續暴雷和推進保交樓工作，支持房企合理融資需求，從開發貸、建築企業信貸投放和資管產品融資等多方面提供政策支持，並強調「對國有、民營等各類房地產企業一視同仁」。
《華夏時報》記者注意到，目前多家優質民營房企融資已獲得支持：「第二支箭」消息發出後一周，11月15日，龍湖200億元債券儲架式註冊發行獲得受理；緊隨其後，萬科、金地也向交易商協會表達了儲架式註冊發行意向或申請；11月23日，中債增進公司出具了對龍湖集團、美的置業、金輝集團三家民營房企發債信用增進函，擬首批分別支持三家企業發行20億元、15億元、12億元中期票據。
與此同時，房企配股融資迎來突破：11月15日，碧桂園發布公告稱，擬配股14.63億股股份，配售事項所得款項總額約39.21億港元；11月16日，雅居樂發布公告稱，擬配售2.95億股股份，募資7.83億港元。
針對數月來備受關注的保交樓工作，11月21日，央行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會，指出央行擬發布保交樓貸款支持計劃，至2023年3月31日前，將向商業銀行提供2000億元免息再貸款，支持商業銀行提供配套資金用於支持保交樓，封閉運行、專款專用。
11月15日，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉表示，從保交樓的情況來看，全國房地產施工期超過兩年即將步入交付階段的房地產開發項目完成投資保持較快增長，房屋竣工面積降幅收窄；而目前多家房企也正加緊推進「保交付」工作。例如，11月23日，碧桂園集團方面向《華夏時報》記者透露，2022年1-9月，碧桂園集團連同其合營公司和聯營公司已在30個省累計合同交付共45萬套房屋，交付面積逾5300萬平方米，今年第四季度，預計還將交付約28萬套房屋。
業內公認，監管層的支持政策力度進一步加強，將有力推動優質民營房企信用恢復及融資恢復，亦有助於加速保交樓工作的進展、以及房地產銷售的企穩回升。
浙商證券研報直言，「我們認為行業供給端支持政策接連出台+部分民營房企流動性風險有所緩解，此次變化利好未出險民企以及錯殺的混合所有制房企。」穆迪也認為，一系列對房企的支持工具有望提振市場信心，緩解部分符合要求的開發商的流動性壓力，房企恢復與維持債務資本市場融資渠道的能力以及合約銷售的回升，將是重建中國房地產市場信心的關鍵因素。
但需要強調的是，近期獲得融資支持的房企仍以「少量優質」房企為主，且這些企業也是民營房企發債的主力軍。據克而瑞統計，剔除交換要約而發行債券的房企，2022年1-10月發行新債券的民營房企僅有11家，發行新債券共約552億元，其中龍湖、碧桂園、濱江、美的置業、旭輝以及新城控股發行規模靠前。
一名房企內部人士向《華夏時報》記者坦言，其所在的房企從去年11月開始便淪為出險房企，儘管近期監管層支持頻繁推出，也讓行業覺得「最壞的時候已經過去」，但自家公司目前還沒有融資消息傳出。「還是有些難度的。」其表示。
IPG中國首席經濟學家柏文喜表示，優質民營房企成為融資主力，主要是因為，金融機構的市場化操作需要符合自身對於融資房企的信用要求和增信措施，出險房企們顯然是無法提供這些的。
而從當前的市場表現來看，柏文喜建議，若要加強推動行業信心修復和樓市回暖，可能需要考慮採取一些「超出市場化原則的措施」，需要政府直接入市、或者以政府信用來提供背書，解決市場機制之下大多數民營房企信用缺失的問題：「比如中央政府和地方政府以政府信用發行特別債券，或者支持央企、國企和政府平台公司發行特別債券來注入市場端和資金端並實施封閉管理，以促進市場信心修復和市場機制恢復運轉等。」
「多數民營房企融資仍不容樂觀，融資環境改善有待進一步深化。」克而瑞同樣表示，目前來看，政策傳導至其他民企還需要時間，再加上接下來的一段時間民營房企仍面臨較大的償債壓力，多數民企仍需「自救」。