「臨潼法院」商品房外牆滲、漏水物業不維修業主可以拒交物業費嗎?「臨小法」說法③

陝西法制網 發佈 2022-11-28T03:42:45.190756+00:00

情景再現:2017年王某購買臨潼某小區二手商品房,並與小區物業公司簽署了書面《物業服務合同》,王某入住後發現房屋外牆存在滲、漏水現象。為此其多次找小區物業協商處理,上述問題一直未得到有效解決。2020年開始王某以此為由拒絕向物業公司交納物業費。


情景再現:

2017年王某購買臨潼某小區二手商品房,並與小區物業公司簽署了書面《物業服務合同》,王某入住後發現房屋外牆存在滲、漏水現象。為此其多次找小區物業協商處理,上述問題一直未得到有效解決。2020年開始王某以此為由拒絕向物業公司交納物業費。物業公司多次向王某催要物業費無果,訴至臨潼法院,要求王某交納物業費並支付違約金。

法官調解

調解法官經了解,得知小區物業之所以一直未能解決上述問題,主要原因是該小區多數業主不同意動用大修基金對房屋外牆滲、漏水問題進行維修。考慮到房屋外牆屬於小區共有部分,共有部分的維修如非工程質量問題應使用大修基金維修,而大修基金的使用屬於小區業主共同決定事項,且王某未提出小區物業存在違反物業服務合同行為的充分理由。

調解法官向雙方釋明物業服務法律法規及雙方應當承擔的權利義務內容,並介紹了解決問題的合法途徑。鑑於涉案房屋長期存在滲、漏水的現實問題,建議物業公司積極協調予以解決。

在調解法官的悉心說法和耐心解釋下,最後小區物業提出不再向王某索要違約金,並願意適當減免部分物業費,王某表示同意並當即支付了拖欠的物業費。

「臨小法」說法

本案中物業公司與王某簽訂的書面《物業服務協議》系雙方當事人真實的意思表示,不違反法律、法規的強制性規定,應屬合法有效,雙方均應履行。房屋外牆屬於業主共有部分,外牆滲、漏水問題的維修如非工程質量問題,應當動用大修基金。建築物及其附屬設施的維修資金屬於業主共有,經業主共同決定,可以用於共有部分的維修、更新和改造。當業主的合法權益受到侵害時,應當依法正確行使權利。

法條連結

第二百八十一條 【建築物及其附屬設施維修資金的歸屬和處分】建築物及其附屬設施的維修資金,屬於業主共有。經業主共同決定,可以用於電梯、屋頂、外牆、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。

緊急情況下需要維修建築物及其附屬設施的,業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建築物及其附屬設施的維修資金。

第九百三十七條 【物業服務合同定義】物業服務合同是物業服務人在物業服務區域內,為業主提供建築物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務,業主支付物業費的合同。

物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

第九百四十二條 【物業服務人的一般義務】物業服務人應當按照約定和物業的使用性質,妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分,維護物業服務區域內的基本秩序,採取合理措施保護業主的人身、財產安全。

對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為,物業服務人應當及時採取合理措施制止、向有關行政主管部門報告並協助處理。

第九百四十四條 【業主支付物業費義務】業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的,業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

業主違反約定逾期不支付物業費的,物業服務人可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的,物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業服務人不得採取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。


作者:立案庭 王江瑞 趙夢婷

責編:鄭黎波

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