當前的房地產,是抄底的好時機嗎?關鍵時期,別被帶偏節奏

樓市新觀 發佈 2022-11-28T05:37:32.235862+00:00

而且標題用的就是「當前的房地產,是抄底的最好時機」,最後還加上了大大的感嘆號。文章列舉了「抄底買房」的3大理由:第一,最近這段時間,前前後後從上到下,國家一共投入了1.925萬億救樓市。

今天看了一篇文章,觀點簡單粗暴:明年樓市將回暖,買房要趁早。而且標題用的就是「當前的房地產,是抄底的最好時機」,最後還加上了大大的感嘆號。

文章列舉了「抄底買房」的3大理由:

第一,最近這段時間,前前後後從上到下,國家一共投入了1.925萬億救樓市。其中6500億是「保交樓」專項資金,1.275萬億是六大行給優質開發商的授信。再加上12月5日即將降准0.25%,會釋放5000億的長期流動性,合計就是2.425萬億資金。這麼一大筆資金砸下來,樓市回暖勢在必行。

第二,國家重要部門高層齊發聲「力挺樓市」,其中央媽高層更發表了「房地產業關聯很多上下遊行業,其良性循環對經濟健康發展具有重要意義」的觀點。釋放的信號很明確,房地產太重要了,必須想方設法讓其回暖。

第三,今年沒賣多少地,克而瑞數據顯示,截止到11月16日,22城含宅用地招拍掛成交面積為72756.17萬平,較2021年全年降低58.08%。麵粉供應不足,麵包就做不出來。土地賣得少,再加上很多土地都是地方城投拿的,而城投其實沒啥開發能力。根據資料顯示,去年全年,城投拿地開發率不足兩成。基於此,不難得出結論,明年新房供應將嚴重不足。「供不應求」會助推市場升溫,這是用腳趾頭都能想明白的事。

再加上前段時間,媒體報導外資在瘋狂抄底房地產,所以綜合來看,當下就是進場買房的最佳時機。

乍一看,確實靠譜,文章說得擲地有聲,可謂有理有據。尤其是對於很多購房小白來說,真的很難不被說服。

事實真的如此嗎?鐵錘卻有不同看法:

第一,明年樓市能否回暖,不僅要看房地產自身的政策利好和資金支持力度,更要看疫情的走向。還是那句話,「疫情仍然是決定很多行業發展走向的最大不確定性」。這個觀點不是大家認不認同的事,而是必須接受的現實。

像鄭州,今年反反覆覆,封封停停,折騰了好幾次,老百姓家裡蹲,哪裡來的收入呢?樓市靠誰支撐呢?一直戴著口罩,老百姓無法正常開展生產生活,哪來的信心背負30年的房貸來做房子的接盤俠呢?

鐵錘有不少朋友都是干實體的,他們的反饋更真實:製造業哀鴻遍野,很多工廠都在收縮戰線,業務訂單下滑嚴重,工人只能幹半個月休半個月。有些效益不好的廠子,直接通知停工3個月。因此很多人都提前回老家過年了。

銀行放貸的幾乎是每天打電話,問要不要貸款。10月份社融新增僅9079億,比上年同期少7097億元,前值為3.53萬億元。釋放的信號再明確不過,現在不僅僅是老百姓不願意買房貸款,企業也在收縮規模,根本用不到銀行的貸款。

第二,不得不承認,今年確實是救樓市最積極的一年:全年調控出手次數,以及調控涉及的城市數量肯定都創歷史紀錄了。

但從目前各個層面釋放的數據來看,樓市並未觸底,也不知道什麼時候會觸底,所以「抄底」無從談起:

1、10月份70城新房、二手房價格環比、同比下跌的城市繼續增多;

2、百城新房價格環比4連跌,百城二手房價格環比7連跌;3、10月百強房企銷售額5553.1億元,環比下降2.7%,同比下降28.5%。前10個月,百強房企銷售額同比下降43.4%。

第三,今年賣地確實不理想,但不能因此就說「明年的新房供應減少會助推市場升溫」。光聊供給減少,不聊庫存積壓,這就有點耍流氓了。

事實的真相是,當下樓市不僅庫存在積壓,新房供應量也在大幅增加——克而瑞研究中心數據顯示,9月份,百城供應集中放量環比大增近3成,成交則小幅微增5%,狹義庫存延續5.92億平高位波動,去化周期增至21.4個月。廣義庫存高位微增至28.14億平,潛在庫存風險依舊較大。

9月末,青島、武漢、瀋陽等城市,狹義庫存量均超2000萬平。惠州、佛山、煙臺等三四線城市,狹義庫存量也都超過1200萬平。其中成都同比增幅達44%,廣州、惠州同比增幅也在10%以上。

以青島為例,遠離主城的幾個區的商品房庫存去化周期都達到3-4年了。換句話說,即便是未來3年都不賣地,一套新房也不供應,積壓的庫存也夠賣。當然,主城區庫存不足的情況確實存在。

第四,關於「發錢救市」,現在有很多人被嚴重誤導了,而且不懂其中深意。

錢確實發了,但絕對不是2.425萬億。最近這幾天,六大行給房企的1.275萬億授信,其實只相當於是「戰略合作」——最後能放下來多少款,要另當別論。按照以往的經驗,銀行計劃授信1個億,最後真正能放款1000萬,已經是大發慈悲了。

其實真正發下來的錢只有6500億,用途很明確,幫助優質開發商完成「保交樓」。而且鐵錘認為,鑑於此前有房企私自挪用預售款,所以這些錢的使用肯定全程有監管,開發商每一分都要花得明明白白。

經過鐵錘這麼一分析,相信大家應該能明白了,其實同樣的數據、同樣的消息,經過不同的加工解讀,傳遞的信息是天壤之別。有些人因為站位不同,代表的立場不同,所以總喜歡鼓吹利好,把有些微不足道的信息,故意誇大。這就要求大家在看新聞時,要有自己的判斷,不能總被別人帶節奏。

第五,也是最重要的一條。現在所謂的利好政策其實主要是「供應端」在使勁,即救開發商、救項目。而真正能影響市場走向的「需求端」,基本上沒有什麼利好。

有人說,現在救房企只是第一步,接下來會刺激需求端。個人認為需求端很難刺激起來:一方面,現在的購房門檻已經基本降至最低了——據不完全統計,今年以來,已有超百個城市將公積金或商業性個人住房貸款的首付比例降至20%,其中包括成都、石家莊、西安、南昌等省會城市。此外,首套房貸款利率也降至4%以下了。

還有下降空間嗎?說實話沒有了,總不能把首付比例降至10%吧?還能繼續放水嗎?個人認為不能,因為要考慮通脹因素,還要考慮外部環境因素。

另一方面,現在的市場缺的是信心和信任,而拯救信心恰恰是最難的。缺信心是因為房價跌了,缺信任是因為買的房無法按時交付,有的直接爛尾了。鐵錘以前就採訪過身邊的同事,房價跌了、利率降了、首付降了,你為啥反倒不買房了?對方的回答直接把我干沉默了:買房成本確實少了,但誰能保證我買完房後,開發商不會倒掉?

是啊,這個世界上哪有那麼多便宜好占。古人早就說了,貪小便宜會吃大虧的。

現在鼓勵抄底買房的,不能說全部,很大一部分都是開發商的掮客,說白了就是做團購房產抽成生意的能人。樓市涼了這麼久,他們生意慘澹,早就迫不及待了。自然會利用一切機會,營造樓市回暖的氣氛。正所謂,天下熙熙皆為利來,天下攘攘皆為利往。

平心而論,近段時期國家為救樓市,確實做出了巨大努力,各種利好大禮包不停發放,最終的目的也很明確,就是全面全力穩定房地產市場。

但我們也要明白,現如今的房地產的基本面已經和前些年大不相同了:住房絕對過剩、人口逐步減少、居民槓桿率觸頂、購房需求銳減等,不會因為金融發力而有顯著改變。房子最終還是要人購買才行,在需求端不給力的情況下,在供給端付出再大的利好,也是頭痛醫腳,不僅不解決實際問題,還可能會造成更大的風險。最後鐵錘必須提醒大家一句:關鍵時期,別被別有用心的人帶歪節奏,買房看需求。另外,要認清「房地產造富」時代終結的現實。

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