財聯社11月29日訊（記者 黃靖斯）證監會金融支持政策提振加速，房企再融資迎來里程碑式進展。
11月28日，證監會決定在房企股權融資方面調整優化5項措施，包括恢復涉房上市公司併購重組及配套融資；恢復上市房企和涉房上市公司再融資；調整完善房地產企業境外市場上市政策；進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用；積極發揮私募股權投資基金作用。
受利好消息提振，上證指數午盤漲2.21%，創逾兩個月新高。地產股更是強勢拉升，中國武夷、中交地產、光大嘉寶、中華企業、天房發展等多股掀起漲停潮；截至午間收盤，Wind房地產指數大漲7.68%，119隻成分股全數收漲。
地產債同樣走強，多隻債券盤中臨時停牌。
此外也有多隻房地產ETF放量上漲，其中地產ETF11月以來最高漲幅超30%。
房地產「第三支箭」落地釋放哪些政策信號？近期利好政策密集出台對房地產投資意味著什麼？「破冰」在即的房地產市場一時間聚集了眾多目光，已有券商連夜召開聲勢浩大的地產電話會，對政策影響、後市機會進行第一時間解讀。
對於證監會本次政策出台，分析師普遍認為將從改善優質房企資產負債表、盤活存量資產、降低槓桿等方面起到積極作用。結合近期政策密集出台和監管部門的持續發聲，分析師也提到，這標誌著房企的融資環境有望迎來重大轉變，對短期提振市場信心和中長期促進基本面企穩均有助益，且後續不排除有更多供給端、需求端的政策同時出台。
房企再融資迎來里程碑式進展
房地產行業股權融資政策自2010年起開始收緊，並於2013、2016年持續加碼，此後六年間涉房企業上市、再融資和重大資產重組事項基本停滯。隨著證監會金融支持政策提振加速，房企在A股融資的通道被打開。
如何理解證監會本次「新五條」組合拳的政策意圖？中金公司地產團隊稱此舉對於房地產再融資而言是里程碑式事件。政策調整目的在於充分發揮資本市場的功能，以改善優質房企資產負債表，盤活存量住宅、商業、基礎設施等多種資產，對於降低房企槓桿有積極作用。
中信證券認為，該政策是繼10月20日特定涉房企業股權融資放鬆的進一步加碼，即不再設置上市企業地產業務收入、利潤占比不超過10%等要求。
在國泰君安地產團隊看來，涉房企業再融資放開，程度堪比2014年，考慮到目前的市場環境，將對目前的中小市值央國企帶來極大的利好。
國信證券地產團隊則表示，本次政策明確支持和放開了房地產企業的重組上市和再融資需求，政策出現全面轉向，且放開程度高，為房企後續融資創造了更加寬鬆的空間。自「金融16條」後，地產板塊在後續較長的時間內，政策面、輿論面都將處於一個極度寬鬆的周期，後續不排除有更多供給端、需求端的政策同時出台。
「第三支箭」發出，房企將從哪些方面受益？
隨著房企融資「第三支箭」發出，金融支持房地產力度持續加碼，里程碑式的政策進展將迎帶來哪些實際利好？整體來看，分析師普遍認為，除了減輕房企流動性壓力、盤活存量資產外、防範風險蔓延，本次證監會「新五條」也有助於「保交樓」政策的落地。
中信建投房地產首席分析師竺勁認為，有助於促進行業的健康平穩發展。一方面，允許借殼上市與再融資，助力央國企做大做強，同時有助於減輕民營企業的流動性壓力。同時，恢復房企再融資，募集資金可以用於補充流動資金、償還債務，有助於進一步減輕當前房企資金壓力，促進其健康發展。此外，通過股權融資募集資金，也有助於「保交樓」政策的落地。
另一方面，強化REITs與私募基金作用，盤活房企存量資產。政策著重強調要推動保租房REITs和基礎設施REITs的發展，再次強調已上市REITs的擴募。此外，提出要發展不動產私募基金，除了可以投資基礎設施之外，還可以投資存量住宅地產、商業地產，該政策有助於為當前住宅與商業地產引入新的資金，盤活房企存量經營性不動產，助力行業的健康發展。
中信證券認為，本次政策有望有效改善優質房企資產負債表，防範風險蔓延，對上游建築/建材企業而言，一方面其應收帳款壞帳風險得到釋放，另一方面由於政策有利於提振房企拿地、開發信心，承壓偏弱的建築建材需求端有望迎來拐點。
短期看，中金公司認為政策有助於扭轉房地產市場下行風險，並穩定地產行業對宏觀經濟大盤的支撐；中長期看，有利於構建多層次的房地產融資體系，促進房地產行業與企業新發展模式的形成與房地產市場平穩健康發展。
據招商證券地產團隊分析，併購重組支持政策或有利於優質房企擴表，強化競爭格局改善邏輯；房企再融資功能從無到有，條件相對寬鬆；與A股一致，H股再融資功能恢復，其與紅籌股之間估值差或逐步修復；明確房企REITs發行人地位，運營能力或於估值兌現；不動產私募投資試點或倒逼主動股權投資能力提升，有助於打通「募投管退」資管循環。
國泰君安地產團隊表示，本次再融資放開，對於房企降槓桿有極大的作用，但募集的資金，若用於存量項目，則不能用於擴張，因此，本次再融資的放開，更多的是有利於中小市值央國企，一方面，可以迅速擴大淨資產，解決有信用和運營能力、但考核之下難以高槓桿運轉的問題，另一方面，集團層面有資產注入的，可以盤活並注入優質資產，支持上市公司發展。
多重政策「禮包」提振市場信心
從「金融16條」落地，2000億「保交樓」貸款支持計劃，到六大行向房企提供萬億授信額度，再到房地產再融資「開閘」，疊加近期全面降准，房地產市場四季度迎久違「暖冬」。房企利好組合拳密集發出釋放哪些政策信號？「轉變」「反轉」「質變」「復甦」是分析師提及的高頻詞。
中信建投地產首席分析師竺勁認為，政策的密集出台和監管部門的持續發聲，標誌著房企的融資環境有望迎來重大轉變。
招商證券地產團隊同樣強調當前政策力度反轉，認為「保交樓，保主體，保需求」這「三保」逐步形成合力，有助於基本面企穩，短期修復DCF模型分母端，中長期強化行業競爭格局改善帶來的分子端改善和分化。
中金公司地產團隊認為行業將延續「政策落地-信用恢復-預期扭轉-銷售回升」的復甦態勢，2023年基本面指標或整體表現穩健。當前行業供需兩側政策已全面轉向支持與呵護，工具全面、力度積極，有助於行業信用端困難紓解和流動性整體優化，對於短期提振市場信心和中長期促進基本面企穩均有助益。
安信證券固收&地產團隊認為，拉長時間來看，2021 年 10 月以來，房地產政策圍繞「主體紓困、項目交付與市場銷售」這三個方面不斷進行量變式放鬆，但「金融16條」與「6大行授信」是房地產政策的質變，前者說明部委之間在加強協調，後者是金融機構擠兌房企流動性的逆過程，反映了認知方面的重大轉變。雖然這些政策不足以在短期內改變「銷售仍在磨底，投資繼續下行」的現狀，但在房地產政策已發生質變的背景下，預計還會有更多放鬆政策出台，樓市銷售見底回升與房地產投資築底或將更多是時間問題。
銀河證券地產團隊表示，在短短20天的時間內，政策端「三箭齊發」，具有較強的信號意義，大幅提振各方的信心。一方面，支持存量貸款、債券合理展期，有效避免房企債務風險蔓延；另一方面，從開發貸、債券、信託、股權等多渠道向房企提供資金支持，信託和股權通道更是在多年之後迎來了再次重啟，此次政策支持力度不言而喻。供給側的資金支持將有效減少未來房企暴雷數量、避免房企債務風險蔓延，預計經營穩定但由於行業資金趨緊而短期流動性緊張的房企，將率先脫困，迎來信用修復。
下一步如何把握地產板塊行情？
近期，隨著利好政策不斷積累，房地產板塊聞聲而漲，未來房地產板塊投資邏輯是否發生轉變？分析師接下來看好哪些投資主線？
中金公司地產團隊認為在政策支持下，房地產板塊上市房企將呈現多層次受益邏輯。
一是優質企業能夠在經營性現金流恢復、債務融資性現金流充裕、權益融資現金流補充的條件下實現資產負債表改善並持續推進份額提升的良性循環；二是具有符合要求的基礎設施資產和REITs盤活機會的企業；三是部分資產質量高、債務複雜程度低的財務受困企業可能存在潛在的被收併購機會；四是港股H股架構上市房企再融資與境內保持一致，紅籌架構內房企業亦有望間接受益。
隨著房地產信貸、債券、股權政策三箭齊發，平安證券地產團隊認為行業融資收緊周期已經見底，需求端政策亦在不斷寬鬆，政策風向正在加速轉變，建議積極把握地產板塊行情。
個股投資方面，建議關注四條主線，一是小公司大集團、背靠優質資源、存在兼併重組預期的上市房企；二是有望有望藉助再融資做大做強的優質央國企；三是負債率較高、有望改善公司現金流狀況的超跌民企；四是在本輪土地市場積極托底、存在融資改善資金狀況的地方國企，同時建議關注物業管理企業及產業鏈機會。
招商證券地產團隊則維持年度策略報告「布局分兩階段」觀點，第一階段或是當下到明年一季度，這個階段的需求托底增量更多來源於壓制需求的釋放，如改善型需求，以交易DCF模型的分母端為主；第二階段或開始於明年一季度末，這一階段的需求隨房價預期逐步企穩出現改善，仍聚焦於競爭格局改善引致的α。短期關注政策加碼帶來的短期估值提升，中長期聚焦於優質房企及產業鏈的競爭格局改善機會。
國泰君安地產團隊認為，中小市值央國企將帶來估值修復疊加中期成長，具備最大的漲幅空間。小淨資產央企會受益於本次再融資放開，迅速擴大淨資產，帶來中期成長，其他國企將受益明顯的PB估值修復。同時，混合所有制房企如金地集團，也將受益於進一步混改的政策紅利。已經在產業鏈上互相滲透的上下游，證監會給鼓勵其參與到房企的重組當中，預計將對地產行業和板塊帶來一次中小市值央國企和建築類企業的政策紅利。
本文源自財聯社記者 黃靖斯