臨港可能會成為上海樓市至今為止唯一一個年度新房成交量破萬的板塊！
網簽數據顯示：截止到2022年10月31日，臨港新房成交量已經站上9千，再加上後兩個月的成交，破萬隻是時間問題
這樣的成交量是什麼概念呢？
從全市角度來看，截止到10.31日，上海新房共成交約7.2萬套，也就是說在過去的10個月裡，上海新房每成交10套，其中就有1.2套在臨港
從板塊角度來看，今年臨港的成交量超過了板塊內2019-2021年3年間新房總成交量
今年的成交量之巨，可見一斑
單是看成交量數據，臨港樓市這一年應該是非常火熱，才能消化掉如此體量的新房
但事實上，大家也都知道，今年臨港樓市體感上並不算熱，除了年初101板塊的幾個項目被3.1包圓或觸發積分制，剩餘的時間裡普遍有些失聲
成交「熱」、體感「冷」，關鍵點其實在供應上！
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公眾號
1、
新房市場
成交活躍但去化變難
上海從來沒有一個板塊能在一年內賣出去過這麼多房子，從2022上海板塊新房成交量排名也可以看出來，臨港一騎絕塵，但是比成交數據更突出的是板塊的供應量
圖中數據供應以開盤時間為準；成交以網簽時間為準；一房一萬製作
截止到10月31日，臨港新房供應量超過1.2萬套，預計全年供應量會接近1.5萬套，海量供應帶來海量的成交量，也帶來了較大的去化壓力
我們通過對比臨港板塊近兩年新房去化強度就能明顯感受到這一點
2021年，臨港供應也是遍地開花，但是除了蘆潮港和萬祥的新房去化稍顯不足外，101、102、泥城、藍灣、書院整體去化都較為理想，市場更多是處在供不應求狀態
2021年臨港新盤去化強度示意圖
但在2022年，除了101和102部分新盤外，103、藍灣、書院都出現了不同程度的去化難（105板塊去化數據較低主要是因為網簽的滯後性，實際整體去化壓力不大）
2022年臨港新盤去化強度示意圖
數據一開始也講了，賣出去了更多的房子，但是板塊內的去化壓力更大了！
這也就是為什麼大家體感偏冷，因為相較於到底賣出去多少套房子，市場更願意看到的是「售罄」的結果
所以，不必用「沒賣完」來形容臨港樓市
從2022年臨港新房成交熱力圖來看，超過93%的購房者買在了核心片區（成交分布受供應分布影響）
2022年臨港新房成交熱力圖
這其中以101和102片區占比最高，103片區適中，105片區因為網簽的滯後性，表現並不突出
105新盤：
國貿星璟原（點擊報名預約看房）
上實望海（點擊報名預約看房）
103新盤：
玖海雲天（點擊報名預約看房）
鵬瑞雲璟灣（點擊報名預約看房）
書院新盤：
玖里書香（點擊報名預約看房）
藍灣新盤：
大名城·映園（點擊報名預約看房）
泥城新盤：
光明星城（點擊報名預約看房）
2、
土地市場
核心片區供應開始收縮
一房一萬之前直播中提到，2021年上海土地出讓計劃中，臨港宅地供應量約為60-80公頃，但實際供應量約160公頃，大約是計劃的2倍
2022年4月末，上海今年的供地計劃出爐，臨港要供應約190-200公頃宅地，當時的市場普遍預期實際供應可能會繼續大於計劃量
但時間來到11月底，全年的供地量已經非常明確，臨港供應量遠低於計劃量，相較於2021年更是腰斬
全年僅9塊宅地出讓，預想中的海量供地沒有到來，這也就意味著，臨港樓市在土地供應層面開始短期收縮，部分片區的新房的供應量可能會開始回落，供求關係逐漸回歸
畢竟，核心片區的土地已經基本供應已經過半，環湖三環以內的土地僅有105還有較大庫存，可以預見，未來兩年，臨港新房的主要供應會集中在103和105片區
尤其是在軌交上，105有兩港快線（建設中）、103有心港快線（規劃中），未來的臨港，沒有發展死角，大家都有充足的想像空間
而在這兩年時間裡，101、102、103已出讓地塊會快速落地建成，沒有新房市場的衝擊，這幾個片區的二手房市場也將迎來一些轉變
3、
二手房市場
臨港樓市的真正考驗
土地和新房市場的大量供應，沖淡了市場熱度的同時，最大的「受害者」應該就是二手房市場了
至少在2020-2021年這波行情中，臨港的二手房並沒有跟上大盤的漲幅，去年一段時間，臨港部分二手房的掛牌價一度破7，隨後就被新房的洪流拍暈在了沙灘上
即使臨港在自貿區成立初期大量利好出台，也沒有在二手房市場激起太多浪花
直播間總有朋友來問：臨港有沒有一二手倒掛？
從數據上來看，其實是有的，臨港標杆二手房-陸家嘴滴水漣岸2021年的「成交單價」就超過了6萬/㎡
但沒有交易量支撐的價格都是空中閣樓，並不能形成有效共識，倒掛也就很難令人信服
而且，臨港幾個片區的發展現狀差異明顯，倒掛適用性也非常局限
所以，二手房成交量上升就是關鍵，前文講過：目前臨港整體處於新盤供應溢出，土地供應收緊，二手房市場低迷的狀態，但是這三個市場其實是聯通的
破局點也就在一級市場：土地供應
土地供應收緊→新房逐漸供求平衡甚至緊缺→二手房回歸
一個比較可期的時間節點可能是2025年
一方面，按照供地節奏，臨港滴水湖片區絕大部分土地都將在2025年之前完成
另一方面，臨港近兩年的海量新盤供應的交付時間都集中在2025年前後，更有不少重大工程、商業、辦公、產業等等都會在這個時間點落地
屆時，臨港新片區6周年，臨港核心片區可以說是基本建成，初步具備向外輻射的能力
畢竟，滴水湖片區只容納64萬人是結結實實寫在了規劃上的，而2025年臨港的目標是常住人口80萬人！
在收入可觀，房價合理的前提下，臨港居民首選的一定是滴水湖片區，而2025年，屆時臨港人口也將超過了滴水湖的容納程度
2025年之後的170萬臨港新居民（按照人口規劃計算），要麼在臨港外圍區域購房，要麼花更高價買入滴水湖核心區的二手房，二手房的交易規模擴大，臨港樓市就會正式新階段
最後來回答一開始的問題：
比過去3年賣的房子加起來還要多！臨港樓市是「熱」是「冷」？
從市場熱度來講，一個位於上海的國家級規劃，在過去的三年內，房價沒有明顯脫韁，全靠快速供應的土地和新盤，沒有把臨港變成「投資獵場」
從臨港發展的角度來講，在新盤大量供應的同時，向臨港需要的人才和真正願意來臨港發展的群體定向釋放利好，真正促進臨港發展