2022年10月20日東營西城東辛片區土地競拍，兩宗優質地塊分別被本土房企眾成地產以及建大集團與金辰地產聯合收入囊中，東辛片區的發展正式走入大眾視野，也引發大家對該片區發展的關注和討論。東辛片區的未來發展如何？樓市有潛力嗎？我們不妨從以下幾個方面分析，然後做出判斷。

1、東辛片區的區位特點：位於城市東西、南北發展主軸的結合部。

按照相關規劃的公示版，東辛片區是一個相對獨立的規劃區域，它東起廬山路，西至西一路，北起北一路，南至黃河路，區域面積達2.82個平方公里。

該片區由東辛採油廠駐地而得名。目前片區內藍海國際大飯店是五星級酒店，東營長途汽車總站就在片區的西南部。另外，片區內還有金宇公館、安泰家園、金達源深利小區、東升小區、城市主人、辛興小區、耿井小區、天業盛世華府等多家住宅小區，形成了一定的居住氛圍和片區文化。

在東西方向上，該片區位於以黃河路為發展軸線的東西城結合部的中間地段；南北方向上，該片區位於廬山路南北發展軸線的中間地段，廬山路北到墾利區，南到廣饒縣城，是東營市市域中部的一條南北發展主軸。

因此片區的區位獨特之處，就在於處在「東西城之間的重要連結地帶，以及南北發展軸帶的重要節點上」。

2、東辛片區規劃定位「綜合宜居片區」，凸顯綜合性和宜居性。

東辛片區做過好幾輪的規劃研究，目前的規劃已經很成熟。片區控規於2022年6月6日批後公布。按照新的規劃，東辛片區將完善設施配套、更新老舊廠房，注入文化特色，提升景觀品質。片區新的規劃功能定位是，將建設成為以居住生活為主，以油田服務管理為特色，以城市交通門戶節點為標識，以商業服務、文化教育等為輔助的綜合宜居片區。宜居性和綜合性是片區的特色。

3、「一核、一帶、雙軸、多片區」的規劃總體布局結構

根據東辛片區總體布局，規劃片區將形成「一核、一帶、雙軸、多片區」的總體布局結構。「一核」是指東辛公園為核心。「一帶」是指沿西一路濱水景觀帶。「雙軸」是指南北向的沂山路帶狀公園景觀綠化，以及東西向的公共設施軸。「多片區」是指片區的商業片區，以及不同功能配套的居住片區。

4、東辛片區獲批山東省城市更新試點片區，城市更新將凸顯「高品質和高質量」。

東辛片區城市更新工作包括道路系統等基礎設施的完善提升，綠地景觀系統的完善提升，58中擴建等教育和公共服務配套設施的完善提升等等。「完善」主要是把查缺補漏，把缺項補齊，其實不僅僅是「完善」方面的工作，更多的是要進行「提升」，「提升」重在「質量與品質」。

比如綠化景觀環境方面：通過東辛公園的改造、沂山路兩側帶狀城市公園的建設、多個社區綠地的建設，讓片區的綠化景觀環境有質的提升，同時形成具有自身特色的「點、線、面」相結合的綠化系統。

這種「高質量和高品質」的改造理念還體現在更多市政基礎設施的改造（如道路系統、市政管網等各方面），以及養老、文化、商業便民等公共服務設施的配建方面，這些改造內容在規劃中都預留了空間，也做出了細緻的考慮。

5、四塊住宅用地納入2022年中心城區土地供應計劃，目前已完成兩塊優質地塊的競拍。

本年度有四宗地塊納入土地供應計劃，2022年的10月，三宗地塊參與土地競拍，其中一宗被建大集團與金辰地產「溢價」競得，一宗被眾成地產「底價」競得，一宗流拍。兩宗地塊南北相鄰，都在沂山路以東，建大金辰地塊形態路南側，眾成地塊在新泰路北側。

兩地塊都比較規整。眾成地塊成交「樓面地價」為4365.08元/㎡，建大金辰地塊成交「樓面地價」略高，為4826.37元/㎡。兩地塊容積率均為1.0-1.1，預計會推出「4+1疊拼住宅與6層疊拼洋房」的組合產品，這兩類產品在該片區都屬於稀缺產品，滿足該片區改善性和剛性需求。

眾成地產以及建大金辰地產都是東營市本土頭部企業，有豐富的開發建設經驗，市場口碑好。眾成地產在東營市場產品眾多，眾成悅島華庭、眾成和頤新城、凱悅華庭等都是公司在建的代表項目。建大與金辰集團也已經聯合開發了多個項目，東辛地塊是2022年繼東城春暉里項目之後的再度聯手合作。春暉里項目可以說是2022年東營主城樓市關注度最高的項目。

目前兩地塊的項目方案還未公示，但是產品非常值得關注。預計其餘的兩宗地塊會納入2023年供地計劃分期實施。

東辛片區有其獨特的發展歷程，承載了油田的奮鬥歷史，片區更新除了修補、改造、完善、提升，同時還需要延續文脈，傳承精神。目前片區的道路系統改造、學校擴建、公園改造提升等項目都已全面開展，片區的規劃建設也將成為更新的樣板和示範。

新東辛值得期待！