所謂泡沫，實際上指的是一種資產的價格嚴重背離價值，此時經濟中充滿了並不能反映物質財富的貨幣泡沫。資產價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發生暴跌，仿佛氣泡破滅，經濟開始由繁榮轉向衰退，人稱「泡沫經濟」。泡沫經濟具有兩大特徵：一是供給量遠遠大於需求量；二是投機交易氣氛非常濃厚。
房地產泡沫，是指由於房地產投機引起的房地產價格與價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。房地產泡沫的特徵表現為，1、房地產泡沫是房地產價格波動的一種形態；2、房地產泡沫是指房地產價格呈現出的陡升陡降的波動狀況，振幅較大。
具體的市場表現為，房地產價格在一個連續過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的購房者--這些人一般是以買賣房地產牟利的投機者，其實對房地產的使用及其盈利能力並不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預期的逆轉和價格的暴跌，由此通常導致金融危機。
日本的房地產泡沫是怎樣產生的？
1985年9月，美、德、法、英、日5國財政部長及央行行長召開G5會議，會上各國達成了廣場協議，試圖調整美元貶值以消除各國貿易間的不平衡。廣場協議後，日元持續快速升值，美元兌日元自1985年2月的260.4下行至1988年5月的124.8，日元升值接近一倍。
日元快速升值使得出口導向型的日本經濟陷入了「日元升值蕭條」，GDP實際增速自1985年4季度的7.5%下行至1987年1季度的1.6%，經濟增速降至10年最低水平，CPI當月同比也自1987年8月的2.3%下滑至1987年1月的-1.1%。
為了應對經濟下行的壓力，1986年日本轉向了寬信用、寬貨幣、寬財政的政策組合，雖然1988年日本經濟就開始快速恢復，但寬鬆政策持續到了1990年泡沫破滅前。
在持續的寬信用、寬貨幣、寬財政的政策組合下，日本的資產價格快速上升。1986-1991年，日本平均土地價格上漲幅度達到了52.8%。同期的日經指數也從1985年底的13000點附近上漲至1989年底的峰值39000點附近，累計上漲幅度接近200%。
日元升值促使大量國際資本湧入日本，帶動了日本的房地產市場和股市，導致日本的房價暴漲，1990年，僅東京的地價就相當於美國全國的土地價格。1991年，東京核心地段的房子價格甚至漲到了6.2萬美元/平方米。
房子價格的大幅飆升，更加刺激了日本民眾的購房熱情，因為買房的人多，市場出現了供不應求的局面，甚至出現了1萬人搶1套房的情景。在此情況下，不僅日本民眾，許多日本企業也加入了炒房大軍，結果導致日本的房地產泡沫越吹越大，以至於許多日本售樓處竟然打出了「賣掉東京房產就能買下整個美國」的宣傳標語。
實際上，根據經濟學的基本原理，一種資產在持續交易的情過程中急劇上漲，其價格必然會偏離價值。而當資產價格上漲到無法承受的程度時，必然會大幅下跌。結果就是日本房地產的泡沫最終迎來了破滅，日本經濟也因此陷入了長期衰退，被稱之為「失去的20年」。
日本政府當年為何要主動刺破房地產泡沫，以硬著陸的方式來應對經濟危機？
面對房地產泡沫，日本政府採取了收緊貨幣政策的應對措施，從1989年5月至1990年8月，日本銀行5次上調中央銀行貼現率，將央行借款的利息率從2.5%上調至6%。同時日本央行要求所有商業銀行大幅削減房貸，到1991年已經停止了對不動產的貸款。
在日本央行實施緊縮政策後，日本的房地產和股市先後迎來了硬著陸，房地產泡沫最終被刺破。筆者認為，日本政府之所以要主動刺破房地產泡沫，主要出自以下幾方面原因：
一、處理泡沫經濟，長痛不如短痛，主動刺破房地產泡沫，可以為經濟轉型贏得時間，藉此機會加快對經濟結構進行調整
事實上，採取硬著陸方式刺破房地產泡沫，是當時日本政府不得已而為之的選擇。二戰後，日本作為戰敗國，已經淪為美國的附屬國。廣場協議簽訂後，美國出台了一系列打壓日本的政策，在以美國為首的西方國家聯合打壓下，日元大幅升值的趨勢短時間內難以逆轉，日本政府只能採取極端措施處理泡沫危機。
而且房地產泡沫一旦形成，破滅只是時間問題，與其全力保住房價，不如主動刺破泡沫，加快經濟結構的轉型升級。
雖然日本房地產的硬著陸給日本經濟造成重大打擊，日本因此而「失去了20年」。但是，從另一方面來看，正是由於日本主動刺破房地產泡沫，才促使日本加快了經濟結構調整和轉型升級的步伐。
20年來，日本經濟看似停滯不前，實際上，日本一直在高新技術和高端產業方面暗中積蓄力量，默默耕耘，使得如今日本在汽車、半導體、數控工具機、精密儀器、機器人等方面均處於世界領先地位。
二、房地產泡沫不僅影響樓市，它還關聯到諸多上下游相關行業，給日本經濟帶來巨大的隱患，為了不讓房產泡沫拖垮整個日本經濟，日本政府不得不採取果斷措施刺破房產泡沫
在日本泡沫經濟時期，日本幾乎有80%的人都成了炒房客，房價不斷創出新高。由於大量資金都沉澱在房地產行業，使得其他行業和實體經濟得不到發展，導致經濟結構比例失調，日本社會因此出現大量失業狀況。
在此情況下，日本政府意識到了房產泡沫問題的嚴重性，為了不讓房產泡沫波及到整個日本經濟，只能採取快刀斬亂麻的手段處理危機，於是日本央行就採取了連續加息和財政緊縮政策，促使房價快速回落，在此情況下，房地產不可避免地呈現出硬著陸的局面。
三、為了儘快遏制房地產市場中的投機行為，促使房價恢復到正常水平
日本政府認識到其國內資產保有稅過低，是造成土地價格暴漲的重要原因，為了儘快達到遏制暴漲的房價和土地價格的目的，針對房產和土地短期交易出台了重稅。
對持有房產和土地不超過兩年視為超短期持有，並對超短期持有實施重點監管。同時加大對短期（5年內）以及超短期（2年內）持有土地轉讓收益徵稅。
此外，1991年5月，日本出台了「地價稅」，對持有一定面積的土地所有者徵收「地價稅」，地價稅稅率為0.3%，但是對於自己居住的房子不徵稅。
結語
以史為鑑，可以知興替。日本房地產硬著陸的沉痛教訓，類似於經濟發展的教科書，給世界各國上了一課。所以我國在處理當前的房地產問題時，顯得十分慎重。
由於中國國情與日本不同，為了保證中國經濟健康平穩向前發展，防止房地產硬著陸對於經濟造成重大傷害，出現大起大落的局面。所以當前中國處理房地產泡沫只能採取軟著陸這一方式，而且它也是當前化解中國房地產困境唯一正確的選擇。