2023西安樓市板塊分析:港務區,4年房價經歷三級跳

地產房劍v 發佈 2023-02-01T00:01:07.862809+00:00

地產房劍2023新春開年西安樓市區域分析這組稿件,已經推送3篇,分別為:《高新,yyds!》、《曲江,機會不多!》、《城南,神仙打架!》。第四篇,我們聚焦港務區。從供需的角度來講,港務區是這幾年新房供應量大戶,連續幾年供應量均超過1萬套,位居全市前列。

地產房劍2023新春開年西安樓市區域分析這組稿件,已經推送3篇,分別為:《高新,yyds!》、《曲江,機會不多!》、《城南,神仙打架!》。

第四篇,我們聚焦港務區

從供需的角度來講,港務區是這幾年新房供應量大戶,連續幾年供應量均超過1萬套,位居全市前列。

同時,從購房意向的角度來講,港務區的熱度僅次於高新、城南、曲江,位列第四。

因此,我們不妨聚焦港務區這幾年樓市的變化,以及未來的置業機會。


01、房價三級跳


從城市發展的角度來講,港務區在西安「四區一港兩基地」中是成立時間最晚的、最年輕的,2008年才成立、2010年11月份港務區的規劃才獲得國家發改委批覆。

清晰的記得,2009年的時候曾經到港務區採訪,當時的港務區剛剛成立,在很多手續的審批、管轄等方面還扯不清到底是歸滻灞管,還是歸灞橋管……

從規劃獲批到現在,港務區真正的發展也就12年時間,剛好是一個輪迴。

站在樓市的角度來講,2018年之前的港務區,雖然也已經有綠地、高新地產等房企進駐,陸港願景也已經有項目落地,但從房企聚集度、樓市熱度來講,並非西安樓市熱點板塊,城中村的分布、基礎設施的短板,房價即使是全市最低,市民到此置業的意願也並不強。

2018年,其實是一個非常關鍵的轉折點。

在前一年的2017年,十四運主場館西安奧體中心、十四運配套西安全運村以及路網等項目已經集中開建。

2018年,綠城西安全運村、華潤置地未來城市這兩個項目的亮相,地產項目對於區域價值的解讀與傳播,再加上綠城、華潤兩大品牌房企自帶IP,使得更多的人開始聚焦港務區,聚焦港務區的樓市。

2018年四季度,綠城西安全運村、華潤置地未來城市首開高層的價格在1萬元/㎡左右,部分樓棟9000多的價格就可以買到。

隨後的2019年,港務區奧體板塊的高層價格基本在1萬1、2就可以買到,洋房1萬3、『4可以買到,港務大道旁的匯悅城均價不到1萬元/㎡。

2020年下半年開始,距離全運會越來越近,隨著體育場館、城市配套的逐步兌現,港務區城市價值在被發現的同時,房價也開始進入到了上漲通道

當年9月份入市銷售的電建地產西安泛悅城,非奧體板塊的項目,精裝高層、小高層賣到了1.3萬元/㎡左右;2021年初,非奧體板塊的融創時代奧城精裝高層、小高層賣到了1.4萬元/㎡左右,奧體板塊的融創望江府2T2小高層則賣到了1.55萬元/㎡左右。

2022年,港務區的房價進一步拉升。同樣的價格、同樣的地段,2021年可以買到精裝房,2022年甚至連毛坯房都買不到了。

奧體板塊的2T2毛坯小高層賣到了1萬7、8,2T3、2T4高層賣到了1.53萬元/㎡左右;歐亞大道與港務大道之間新入市的保利錦上、雲玥府、龍翔奧城瓏樾府毛坯高層、小高層賣到了1.5-1.6萬元/㎡,電建地產瀧悅長安毛坯小高層更是賣到了1.7萬+,秦漢大道以北的金地玖峯悅毛坯小高賣到了1.66萬元/㎡左右……

從2018年底的1萬元/㎡左右,2020年的1萬2、3,再到2022年的1.5萬+,在過去4年時間港務區的房價經歷了三級跳!

過去幾年支撐港務區房價經歷三級跳的,有三個層面的原因:1.西安整體房價在上漲;2.港務區自身城市面貌的變化,教育、地鐵、公園等配套的兌現;3.產品本身的提升,包括公建化外立面、面寬、架空層等等,一分錢一分貨。


02、後全運時代的港務區


全運會在2021年四季度已經落下帷幕,2022年開始港務區已經進入到了後全運時代。

過去幾年,港務熱潮的概念有三個關鍵詞:全運、名校+、長安號。

而站在後全運時代來看,港務區的機會在於西安東部CBD

目前,西安大城南片區形成了高新唐延路-錦業路CBD、曲江CCBD和QCIC商務聚集區,城北片區形成了以張家堡為中心的經開商務聚集區,大城西片區目前在建的是西咸能金區、灃東大道商務聚集區,大城東(包含城東、灞橋、滻灞、港務區)目前來講商務聚集初現的就是港務區奧體中央公園沿線、歐亞大道沿線。

綠地、招商、中冶、電建、中鐵、華潤、中糧、高新地產等央企、國企,在奧體中央公園、歐亞大道沿線目前均已經有高層、超高層商務建築建成或即將建成,商務辦公面積體量在數百萬方,並且聚集度比較高。

除了這些企業及其下屬企業區域總部自用之外,吸引中小企業、小微企業的入駐將是關鍵。若能夠吸引更多企業入駐、空置率保持在低位,將會形成真正的西安東部CBD,商務聚集區不亞於西安其它幾個CBD;若空置率始終保持在高位,整個港務區人氣的提升還需要更長的路要走。

從港務區去年以來的土地供應來看,明顯的趨勢是向東、向北發展,因為向南、向西空間受限已經基本無空間。向東,則可以與臨潼新區相連;向北,則可以與涇渭工業園隔河相望。

港務區的規劃面積為120平方公里,建設用地面積僅有89.89平方公里,拓展未來城市發展空間,也關係到港務區發展的後勁。

去年以來,港務區與高陵區就已經開始了共建區的相關對接工作。


03、樓市競爭激烈


回歸到2023年的港務區樓市本身,必然將繼續面臨激烈的競爭。

如今的港務區樓市,與過去幾年相比,實際上已經發生了幾個層面的變化:1.西安樓市整體在降溫,市場情況與前兩年已經無法相比;2.港務區自身的房價經歷不斷拉升之後,房價優勢也在逐步減弱;3.區域新房供應持續處於高位。

這一點,從2022年下半年開始港務區大部分樓盤均為平銷,就可以看出。

站在2023年年初來看,今年港務區的新房供應主要集中在三大板塊:

1.奧體板塊:綠城全運村、中糧奧體壹號、融創望江府、楓林九溪岱溪為代表,產品為2T2大平層,售價在1萬8左右,區域內的產品均為純改善大面積戶型。另外,龍翔、綠城前不久在該板塊還有新增土地儲備,結合樓面地價,預計售價也在1萬8左右。如果再將範圍擴大,奧體大道與秦漢大道交匯處的金地玖峯悅,也能夠算到奧體板塊之內,小高層1萬6、7。

2.歐亞大道-港務大道板塊:保利錦上、雲玥府、電建地產瀧悅長安、龍翔奧城瓏樾府平銷中,另外陝西交控去年在歐亞大道旁新儲備的地塊由綠城管理代建,陸港在這個板塊也有土地儲備。這個板塊的房價,大部分集中在1萬5、6,並且以剛需、剛改戶型面積段為主。

3.港務大道以東:繼奧體板塊的華潤置地未來城市之後,華潤開始在港務大道以西打造港悅城、紫雲府、潤璽臺等多個項目,百億貨值!其中,港悅城的體量最大,小高售價在1萬3、4,洋房售價在1萬6左右,房價要低於奧體板塊、歐亞大道-港務大道板塊。

可以看出,從供應的角度來看,港務區今年有超過15個項目有新房供應,供應量還將持續處於高位,這對於每一個樓盤的銷售來說,都是一個考驗!

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